我国住房租赁规制制度问题研究

摘要：《中华人民共和国民法典》对居住权作出解释，以进一步保障居者有其屋，规范住房租赁市场行为。本文基于居住权视角，分析了我国住房租赁规制制度方面存在的问题，并提出解决路径。

关键词：住房租赁;规制制度;居住权

一、引言

2020年1月17日上午9点30分，互联网长租公寓运营商“蛋壳公寓”成功登陆美国纽约证券交易所，按照发行价，蛋壳公寓募集资金超过1.49亿美元，市值达27.4亿美元。2020年11月9日，中国新闻周刊报道，上市不足一年的蛋壳公寓被曝出：北京总部聚集数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场发生肢体冲突。与蛋壳公寓签约房东拿不到合同约定的租金;租客交了租金却被房东驱赶，用于租房的“租金贷”还得继续偿还;此外，保洁、维修人员的工资也被拖欠。蛋壳公寓的“爆雷”揭开我国住房租赁现状的冰山一角。

二、居住权

从法理的角度，大陆法系国家的民法普遍对居住权作出规定，但基于多种原因，在很长一段时间内，除我国澳门地区，东亚地区各部法典均未规定居住权[1]。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，在民法典中，我国根据自身国情和社会需要，参考大陆法系的居住权制度，正式新增居住权的规定。根据民法典第366条的规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

三、规制制度问题

随着民法典中居住权定义的出台，我国住房租赁市场必然进一步规范，居民的居住权必然得到更多保障，然而当前在规制制度方面仍然存在诸多问题。

（一）租售不同权问题

居住权人有合理使用住宅的权利。居住权是为满足居住权人的生活居住需要而设立的用益物权，因此，居住权人对住宅享有占有、使用的权利[2]。实际上，对于居住权人，不难行使对住宅的基本使用權，然而其他隐性和衍生的使用权，如平等的学区资源使用权等却难以得到保障。目前租售同权仅在广州等少数城市局部实施试点，距离全面实施还很遥远，对于绝大多数尚未实施租售同权的城市，尤其是北京、上海这样的超大城市，租赁房屋的居住权人子女无法与业主子女获得同等的入学机会，换而言之，承租人作为居住权人的部分使用权无法实现。

（二）群租房问题

2014年，上海市颁布《上海市人民政府关于修改<上海市居住房屋租赁管理办法>的决定》，修改后的管理办法明确：出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。以上对群租房进行的行政干预以“人均租住建筑面积”的最低标准来衡量是否是“群租”存在偏颇，威胁低收入群体的居住权。此外，北京、广州、沈阳等城市在群租房治理过程中被指存在“一刀切”现象，缺乏人性化的对策。

（三）监管缺失问题

近年来，互联网长期租赁公寓发展迅速：长租公寓的运营主体通常将市场上的闲散房屋进行整合，或是自行建造统一的租赁楼盘，然后与潜在的承租人利用互联网进行高效匹配;倘若承租人的租赁能力欠缺，长租公寓与贷款平台合作，帮助承租人申请贷款，由贷款平台支付所有房租，其后承租人每月向贷款平台还款直至还清房租。这种运营模式原本大大提高了租房双方的匹配效率，同时降低了信息的不对称性。然而，在资本扩张过程中，部分长租公寓采取收租倒挂的模式，即向房东支付的租金高于从租客那里收取的租金，以实现更大的市场占有率。这种运营模式可持续的必要条件是不断扩张，一旦发展受限，资金链断裂，容易出现前文所述的“爆雷”案例。我国目前还并没有针对互联网长租公寓运营商和住房租赁贷款平台的监管法规，间接导致承租人的居住权无法得到有效保障。

四、解决路径

（一）针对租售不同权问题

租售不同权根源于现有法律对承租人的居住权保障不足，目前我国在租售同权方面尚未出台专门的法律法规。虽然全国主要大城市基本已提出关于推进建设住房租赁市场的相关实施细则和意见，但这些政策对租售同权仅仅提供了基础支撑环境，在修订过程中应进一步明确承租人享有公共服务的权利。

此外，政府应直视实现租售同权面临的主要障碍，即公共资源供给不足、分配不均等问题。若不增加社会公共资源供给，即便在政策上强制租售同权，也只是空中楼阁。因此，增加医疗、教育、社会保障等基本公共服务的投入才是根本的解决路径[3]。

（二）针对群租房问题

近年来，群租房导致安全隐患、邻里纠纷等一系列社会问题，有必要对其进行适当的行政干预。然而，这些行政干预不应违背《民法典》对居住权人的保障，地方政府制定政策时不应忽视低收入群体的基本权利，避免产生“一刀切”现象。

对于群租房问题，需要的是综合治理，形成“疏堵”合力。在充分保障承租人居住权的前提下，进一步明确房屋出租人和承租人的权利和义务，设置必要的出租条件和禁止条件;通过税收等手段对群租房进行市场调控，通过“业主公约”等手段对群租现象进行规范;此外，政府及住建部门应积极作为，在综合治理群租房的同时，将更多力量投入保障性住房建设，惠及更多低收入人群。

（三）针对监管缺失问题

我国目前缺少针对互联网长租公寓运营商和住房租赁贷款平台的监管。对于互联网长租公寓运营商，应尽早建立和完善准入机制，明确其注册资金规模，在发生风险时能处于可控状态。对于住房租赁贷款平台，应尽早明确监管主体，当承租人在互联网金融平台获得租金贷款时的监管依然不能脱离一行三会发挥职能，监管机构可以设立专门的职能部门，尽快对监管职能进行详细的划分与规定。同时也应该积极组织相关的行业协会成立，可以建立相应的行业自律组织与传统监管主体一同发挥作用[4]。

参考文献：

[1]汪洋.民法典意定居住权与居住权合同解释论[J].比较法研究，2020（06）：105-119.

[2]房绍坤.论民法典中的居住权[J].社会科学文摘，2020（09）：69-71.

[3]魏端洁. 户籍制度改革背景下租售同权问题研究[D].华中师范大学，2020.

[4]刘勃男. 我国住房租赁金融监管法律制度问题研究[D].沈阳师范大学，2020.

作者简介：

洪阳（1989—），男，江苏南通人，上海交通大学国际与公共事务学院2019级MPA研究生，研究方向：公共管理。