国有土地上房屋征收中政府应当注意的问题

袁玎

摘要：在国有土地上房屋征收中会涉及到土地的使用权以及补偿的问题，一旦处理不当，必然会产生不良的社会影响，所以政府在工作中需格外注意。

关键词：国有土地;政府;房屋征收;问题及对策

一、国有土地上房屋征收

城镇化的发展是不可阻挡的社会趋势，政府则需要通过征收来获得国有土地来促进城镇化，而获得国有土地的重要渠道就是以公共利益的名义对国有土地上的房屋进行征收，由此也产生大量的公共利益与被征收人财产权利之间的矛盾。国有土地上房屋征收中对补偿范围的确定，直接关系到上述的矛盾能否解决，被征收人的财产权利能否得到有效的保护，征收活动能否顺利的进行。根据“地随房走”、“房随地走”等基本原则，在拥有房屋所有权的同时，也拥有房屋所在土地的使用权;失去房屋所有权的同时，土地的使用权也随之失去。因此，对房屋的征收必然涉及到国有土地使用权的补偿问题。

二、国有土地与集体土地征收的区别

集体土地和国有土地，它征收的补偿标准还不同，国有土地上房屋征收补偿采用的是由评估机构按市场价来进行评估，按照类似房地产的市场价来进行评估。集体土地征收可以是分配宅基地给予重置成本进行补偿。如果是城中村改造的，有些地方也是参照国有土地上房屋征收的补偿来进行，参照国有土地房屋征收来进行补偿。

国有土地上房屋征收是由区县级主管部门来作出征收决定，实施征收带有强制性来实施征收。对于国有土地和集体土地房屋征收，会存在同地同价。所谓的同地同价往往出现在城中村征收过程中，因为城中村征收过程中是在城市规划区范围之内。存在的一块集体土地，对于城市规划区中，同样是城市规划区，由于是集体土地和国有土地的差别，相应的补偿区别会很大。

三、国有土地上房屋征收出现的问题

1、征收人与被征收人意识的问题。先从政府方面看，一些政府观念陈旧，在法律认识上存在误区。国有土地上房屋征收的目的是获取被征收房屋所用地的土地使用权，重新规划，实现更大的公共利益。再从被征收人方面来看，被征收人的法律意识不强。

2、征收过程中的评估问题。评估机构能否做到公正是影响被征收人的利益关键因素，而现实中评估机构难以做到客观公正，因为房地产评估本身就是个复杂的活动，主观因素占据着很大的作用是无法回避的事实，我们不得不接受。

四、国有土地上房屋征收中政府应当注意的几点

1、征收决定作出前的必要工作

一是征收补偿方案须论证、公示并对意见处理后再公布。为了保证征收补偿方案科学可行，按照《条例》规定，首先需要对补偿方案进行论证。其次，征收补偿方案要进行公示。再次，意见处理和修改方案均要进行公示，否则会造成程序违法。

二是须由征收主体进行社会稳定风险评估。尤须注意的是，评估应当由市县级人民政府组织进行，其他主体组织的评估无效。

三是须对征收房屋进行调查登记并公布。应当注意，调查登记是政府进行房屋征收的必经程序和职责。

四是征收资金须按时足额到位并专款专户，保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。

2、作出房屋征收补偿决定的前提

一是决定须由有权部门作出。征收部门与被征收人就补偿方案无法达成一致时，征收主体才须作出补偿决定。需要注意的是，作出征收补偿决定主体仅限于市、县级人民政府。

二是补偿对象和标准须合法。由于历史原因，往往会出现被征收房屋存在权属爭议的情况，此时征收部门往往会因补偿对象不确定而不作出补偿决定，这在实践中会产生纠纷甚至败诉。

三是补偿内容须合法。补偿标准不得低于地方法规、规章或规范性文件规定;不得剥夺被征收人选择的机会。在浙江的一起案件中，法院认为被诉征收决定所附房屋征收补偿安置方案中关于“原则上以一次性货币补偿方式为主，不进行房屋产权调换，不提供迁建安置用地及临时过渡周转用房”的规定，违反了《条例》第二十一条关于被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换的规定，没有给予被征收人选择权，应予撤销。

四是先补偿后搬迁。征收方往往通过先拆除被征收人房屋，而后给予补偿的措施，从而在征收补偿中占据有利地位，获得更大的话语权。采取这样的方式主要有两个目的，一个就是征收方为了降低征收成本。在征收过程中，一般征收方会与被征收人先签订安置补偿协议，签了这个协议后，征收方就有正当的理由实施征收了。然而征收时虽然双方签订了补偿安置协议，当时被征收方是同意的，但实际上被征收方并没有拿到相应的补偿，或者即使拿到了也是补偿中很少的一部分。此时被征收方的房子已被拆除，因此在日后再追要合理的补偿费是难上加难的。

五是补偿决定须完整。《条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议;第二十六条规定，补偿决定应当公平，应包括第二十五条规定的有关补偿协议的事项。

参考文献：

[1]刘康宁.国有土地上房屋征收补偿纠纷及对策探析[J].山西农经.2020（19）：371-373.

[2]张昭.论集体土地上房屋征收补偿认定的利益平衡[J].经济问题.2020（15）：205-207.

[3]孙旭阳.集体土地上房屋征收补偿价值低估原因的分析[J].商业研究.2019（21）：167-168.