房地产新政下中小施工企业造价管理的策略研究

陈金华 陈 敏

(1.武汉交通职业学院，湖北 武汉 430065；2.长江地球物理探测(武汉)有限公司，湖北 武汉 430015)

2020年12月，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(银发〔2020〕322号)发布，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。新增贷款资金将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域，楼市资金供给端收紧，对资金密集型的房地产行业产生不利影响。房地产开发企业为应对该政策将更加苛刻地控制各项支出。工程项目建设由于其投资数额大，必将成为成本控制的重要目标。

在我国建筑行业，有特级和一级资质的大型建筑企业数量占比不到十分之一，但几乎占领了绝大部分的市场份额，设计施工总承包、PPP等模式的兴起促使大多建筑项目面向规模较大、实力更强的建筑公司，中小型建筑施工企业获取利润的空间却越发降低[1]。中小施工企业在夹缝中生存与发展，薄利的房地产项目是其主要项目来源之一。

一、中小施工企业特点

中小型企业概念的界定迄今为止没有一个非常明确的标准，一般情况下，中小企业属于一个相对性概念。工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部《关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300号)规定：建筑业营业收入80000万元以下或资产总额80000万元以下的为中小微型企业。众所周知，我国中小施工企业是目前经济社会最具活力的群体。据中国建筑业协会建筑业高质量发展研究院(筹)《2020年上半年建筑业发展统计分析》资料显示，到2020年上半年，在全国102712家建筑企业中中小企业有95980个，占到总数的93%；建筑业总产值100840.12亿元，其中中小企业完成47064.12亿元，占到总数的47%；建筑企业总从业人数4120.90 万人，中小企业2496.02万人，占到总数的61%[2]。中小施工企业对推动国民经济持续、健康、快速发展发挥着重要作用。但是，如何保护中小施工企业的合理利益，在教科书、建筑类专著以及相关论文中，经常被忽略。

建筑行业相对广阔的未来发展前景，可以为建筑企业提供快速发展的好机遇，但是中小型建筑企业要想在当前背景下迎头而上飞快发展，还应正视自身所存在的问题[3]。中小建筑施工企业管理水平不高，施工队伍不稳定，主要为临时聘用，水平参差不齐，处境艰难。

(一)缺乏预算管理意识，成本控制能力薄弱

相对于大型建筑企业，中小建筑企业成本控制能力较弱。其管理层注重获得项目的数量，往往忽略项目的盈利能力，对于成本控制缺乏清晰的认识。项目实施阶段也没有形成合理的反馈及成本控制的手段与方法，缺少对于具体成本开支状况的关注与分析。

(二)缺乏全过程、动态的成本控制

一方面，施工项目成本管理的周期性长、政策调整、市场供求关系均会对构成项目成本的各要素产生不同影响，这些都会使成本控制出现偏差[4]。另一方面，对工程建设中遇到的成本问题缺乏关注，没有适时、动态地调整，造成成本的持续增加。

(三)缺乏对工期、质量、成本的整体认识

工期、质量、成本是一个整体，联系紧密，不可分割。如果施工质量不合格，造成返工，势必增加材料和人工成本；如果工期拖延，租赁的设备和周转材料的租赁费用相应增加，现场管理人员的人工费也会增加。而中小施工企业往往没有整体性的认识。

二、房地产开发企业造价管理中对中小施工企业的不利因素

(一)应用模拟清单招标

模拟工程量清单招标是房地产开发企业为解决传统工程量清单招标时效性差的问题而开发出的一种招标方式，它能够提高资金利用率，实现高周转的要求，目前较为广泛地应用于房地产项目中[5]。在建筑业市场中，房地产企业为了追求快速完工和快速回收资金，往往采用高周转策略“369”，即拿地3个月内开工，6个月内出正负零(即基准面下完工，开始进行地上施工)，9个月内拿预售证。通常在初步设计阶段采用模拟工程量清单招标计价方式，以节省施工图出图的时间。模拟工程量清单与工程量清单招标时间介入如图1所示。

图1 模拟工程量清单和工程量清单招标介入时间对比[6]

和工程量清单相比，模拟工程量清单可以明显缩短工期。发包方在仅完成初步设计的情况下，提前进行模拟清单招标。由于没有施工图，地形地貌及地勘资料也未知，导致清单编制质量低，容易出现漏项、项目描述不清和工程量估算不准确等问题。由此产生诸多变更，造价变化大，这是模拟清单的不足之处[6]。

(二)为节省造价咨询费用大量聘用无工作经验的学生

一般意义上造价人员必须具备算量和计价能力，能熟练应用各类工程造价软件，通过建模算出工程量。而计价能力必须熟悉工程量清单、定额、各种施工工艺及规范、各种材料设备价格、招标文件、相关法律法规。一个合格造价人员的培养需要5～10年时间，而房地产开发企业聘用大量刚毕业的学生以节约聘请专业造价公司所花费用。刚毕业学生由于认知能力不强，对工程造价还没有全面认识和理解，容易被房地产公司掌控，根本不知道自己的计算结果令施工企业产生严重亏损。同时，房地产公司对初审结果设置二审复核制度，出现造价偏差就加以惩罚。刚毕业学生本就不理解造价，计算过程中战战兢兢叠加二审惩罚制度，造成的恶果就是对于竣工结算胡砍乱砍，而且根本就没有办法沟通。常常是施工单位经验丰富的预算员面对房地产企业刚毕业的造价员工无可奈何。因为对方一不懂造价，二不懂施工，根本解释不通，当然这样的结果非常有利于房地产企业。

(三)设计深度不够，不明确地方较多

传统意义上的招标是在施工图纸已经完成后进行，根据施工图计算控制价。而房地产企业为加快周转，将施工图设计和招投标工作同时进行，甚至施工图还没开始设计就已经完成招标。在施工过程中边设计边施工，经常出现施工等出图的现象。对施工单位的影响如下：1.租赁到现场的周转材料和机械设备因工期延长而租赁费用增加。2.图纸做法不明确的地方，现场监理和业主代表要求按照施工规范施工，但是结算时，成本部门不予认可。例如，排水管道埋地，管底的上部要填砂，但是设计部门不出详图；电缆沟预埋的穿线管，设计图纸上明确预留1～2根套管，成本部却不计算；雨水口与雨水井之间没有设计连管，成本部不计算，而且解释该公司开发所有的市政项目都没有计算过这部分管道。3.施工界面不清晰。开发小区市政管网项目必须和城市市政管网连接，连接的管道必然超出红线，这部分设计图纸没有明确画出，到最后也被成本部拿出作为谈判的条件。

(四)拉长审核时间，选择关键审核时机。

《建设工程价款结算暂行办法》(财建〔2004〕369号)规定，单项工程竣工后，承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料,发包人应按以下表1规定时限进行核对(审查)并提出审查意见。

表1 工程竣工结算报告审查时间规定

但是在施工单位提交竣工结算后，房地产公司一般不按规定时间进行结算。通常做法是告知施工单位成本部工作很忙，结算工作需要排队，然后在年前很短时间通知施工单位核对结算。这样做对房地产企业有两个好处：1.结算过程中尽量挑出设计不明确的地方和变更签证不完善部分，要求施工单位补充。而设计院也是大型房地产企业内部设计院部门，会配合成本部门拉长补充资料时间。2.年前施工单位惯例是要发放工人工资和付工程材料款，资金压力很大。如果年前不结算完毕又要拖一年，而且很多中小施工企业借有民间贷款。双重压力之下施工企业不得不认可不公平的甲方审核结果。

三、中小施工企业应对措施

(一)投标之前做好成本分析

施工项目成本是以工程项目作为成本核算对象，是施工过程中实际消耗人、材、机、措施费、管理费、税金等的总和，简单说来，是在开展施工项目的过程中，企业在施工过程中所形成的所有施工费用[7]。依据成本对象的范围，可将之分成建设、单项、单位、分部分项这四种工程项目成本。由于房地产企业采用的全费用模拟清单，我们可以直接用分部分项工程单价进行成本分析。例如，某房地产企业回填砂项目如表2所示。

表2 模拟工程量清单全费用综合包干单价表

施工企业投标时只需要填入报价系数即可。某施工单位报价系数为0.96，合同单价即为164.55元/m3。而投标时，当地《建设工程造价信息》显示砂的材料价格是205.33元/m3。很显然，中标即亏损。遇到这样的亏损项目，应该予以放弃。

(二)严格按图施工，做好施工质量

施工企业以低于成本价投标，在施工过程中如想盈利，只能偷工减料。例如,砂垫层施工时，把垫层厚度做薄，原设计30厘米厚只做20厘米，甚至直接用土进行回填。但是现场监理及业主代表都会要求按图施工，或者留下影像资料，以供后期结算审减使用，使施工企业处于被动。所以，施工企业必须按图纸施工，并按施工质量验收规范规定完成所有项目，才能获得合同约定的工程款。

(三)施工过程中，做好隐蔽工程及签证变更资料

建筑工程项目周期长，涉及各单位各部门人员众多，施工过程中常遇变更与签证情况发生，施工单位未能及时跟进资料的申报与整理。结算时，经办人员离职，较难补充签字流程，导致一些实际已经发生的工作未形成正式的变更、签证文件，最终无法进行结算[8]。房地产签证流程繁复，这种情况更为突出，某房地产签证具体流程如图2所示。

图2 签证流程图

同时由于边设计边施工，一个工程项目往往出现多版本不同图纸，刚刚按第一版图纸施工完毕，第二版图纸又出现较大变化，造成返工较多。所以，施工单位需派专人进行资料管理，及时完成签证工作并避免遗失，注意归档。

(四)设计变更签证新增项目单价确定

由于模拟清单是在初步设计签证阶段完成，正式施工图纸设计完成后，会出现许多新增项目。对于新增项目，合同中往往约定参照《工程量清单计价规范》及当地定额和建设工程造价信息确定单价。为加快施工速度，工程部和成本部会以合同有约定为由，施工过程中不确定全费用综合单价，竣工结算时一并考虑，然而事实并非如此。

如某房地产项目，由于地质情况较差，根据需要回填砖渣，施工单位根据甲方指令完成了工作任务。竣工结算时，成本部门给出的砖渣综合单价为50元/m3，其计算为材料单价40元/m3，人工费、机械费、管理费、利润、规费、税金综合费率考虑25%为10元/m3，完全没有任何依据。如果参照当地定额全费用综合单价，则计价如表3所示。

表3 全费用综合单价分析表[9]

房地产成本部门错误如下几点：1.未考虑砖渣间空隙。为使砖渣密实，砖渣间必须回填部分粗砂，以填满砖渣间隙。2.未考虑压实系数。上表中碎砖消耗量1.32 m3，粗砂为0.214 m3，合计1.534 m3，也就是说压实系数为1.534。3.综合单价213.19元/m3中，材料费91.74元/m3，如果按综合费率考虑应该是132%，而不是25%。所以，对于新增项目必须在施工中确定综合单价，否则宁可不做。

(五)合理解决造价争议的途径

工程造价出现争议的原因是互相对合同的理解存在偏差, 并且这个偏差有关两者之间的利益[10]。造价争议解决的途径: 1.友好协商解决。能够友好协商是处理造价争议的最好办法。施工过程中与工程部接触较多，工程部也见证了施工企业为工程建设做出贡献，所以在和成本部对于现场情况理解有分歧的时候，由工程部做出客观的解释非常重要。2.调解解决。对于在清单、定额、招标文件、合同理解方面有分歧时，工程建设各方主体及具有“造价工程师注册资格证书”或“造价员证书”的相关人员均可向当地市场标准定额管理总站提出计价依据解释申请和争议调解申请，争议调解以口头答复为主。双方争执不下时，能够由定额站出面协调和解，是比较合适的处理方式。3.仲裁或诉讼解决。当事人各方对调解不能达成一致意见时，可根据合同约定提请仲裁或人民法院裁决。因建设工程合同专业程度较高,涉及金额很大,法院或仲裁庭一般会委托有资质的造价咨询公司进行造价鉴定。司法鉴定诉讼周期较长，一般需要半年以上时间，如果一方不同意一审结果，进入二审程序，时间更久。除非出现特别大的争议，一般不建议采用诉讼方式。

四、结语

为响应国家房住不炒的政策，银行业金融机构推出房地产贷款集中度管理制度，将使房地产业获得更少贷款额度，资金链更为紧张。为缓解紧张的资金链，房地产企业会压缩本已很低的工程成本。中小施工企业在市场竞争中处于天然劣势地位，只能低报价获取项目。房地产贷款集中度管理制度实施前，熟悉房地产项目管理流程的施工企业，在工程顺利完工的情况下约有5%～10%的利润。为应对房地产贷款集中度管理制度实施后的严峻形势，本文所提出的应对措施为维护中小施工企业合理利益提供参考借鉴。