基于青年租客行为特征长租公寓空间优化研究——以弘阳上湖某户长租公寓为例

梁 霄，苏继会

合肥工业大学 建筑与艺术学院,合肥 230009

《中国流动人口发展报告2020》指出,2020年中国有2.47亿流动人口基数,房屋租赁人口也迫近2亿，且这一数据仍将长期保持稳定,将会持续推动房屋租赁市场增长.政府部门推测,到2022年全国住房租赁规模将达到80亿平方米.大城市流动人口集中,限购政策严格,房价门槛高,租房成为住房过渡的必然需求.流动人口中,青年群体占据多数,他们租赁房屋绝大多数出于工作学习的考虑,短则半年，多则一年以上.时间跨度上长租公寓相比一般宾馆公寓更适合青年群体.长租公寓的模式相较于传统的租赁模式起步较晚,其较为完善的管理模式在一定程度上能够提升青年群体的居住体验.现阶段的长租公寓仍普遍存在问题,对传统居住空间负优化设计.以青年居住需求及行为特征为导向进行深入优化设计是值得建筑师研究和探讨的课题,在有限的居住条件下力争达到满足青年多样化使用需求和房东出租营收的平衡.

1 长租公寓

1.1 长租公寓概念

长租公寓的概念由西方的服务型公寓转变而来.受到房屋租赁市场的影响,逐渐分化出服务于青年租赁群体的新建筑类别，多由集中布局管理的集中式和分散改造不同民房的轻资产分散式两类构成,租期一般不少于6个月[1].

1.2 长租公寓发展

房屋租赁体系自现代工业革命伊始诞生于欧洲大陆,历经“廉价快速建造,追求居住质量,翻新改造现有住宅”3个发展阶段,完成了数量到质量再到织补的转变.长租公寓在租赁房屋发展的过程中逐步成熟形成独立的类别.目前，世界最大的长租公寓市场在美国和日本,长租公寓的比重甚至占据国民住房总量的四成.市场发展经验成熟,为国内长租公寓发展提供了诸多有益借鉴:① 健全政府政策法规；② 精确定位目标客群；③ 产品多样化多元化发展；④ 开发商自营与专业公寓包租结合.国内发展起步较晚却势头迅猛,自2010年前后开始经历了“萌芽—起步—开拓—稳定”4个阶段,发展特征由野蛮白热化发展至规范和精细化，尤其是近年来政府出台的“租购并举”政策,极大地鼓舞了长租公寓市场,揭示其巨大的市场潜力.

1.3 长租公寓分类

目前国内的长租公寓模式有两种：一种是以统一集中建设开发运营管理的“集中式”；一种是租用普通民宅整合零散资源重新装修管理的“分散式”[1].分散式相比于集中式,其针对使用群体的优化设计受限明显,改造策略的研究意义更大，因此本文着重于分散式长租公寓的优化研究.

2 青年的行为需求

受到城市化的影响,衍生出新的群体——“空巢青年”.“空巢青年”的年龄段一般在22岁～30岁,他们为实现理想远离家乡到发达城市谋取工作岗位.除却就业、置房、婚嫁等现实的物质压力外,还面临感情寄托的缺位,面临脱离父母和校园接触社会生活的成长过渡期[2].结合马斯洛的"需求层次理论",将青年的居住需求及空间设计要求分为以下几类，见表1.

表1 依马斯洛需求层析理论分析青年居住需求设计要素Table 1 Analysis of the elements of young residential demand design by Maslo's demand analysis

生理需求:人类从建筑获取的不再是遮风避雨的简单定义,在通风、采光、隔音、保温等方面,人们提出了越来越多的要求.

安全需求:安全需求主要体现在青年的个人隐私、健康和财产等方面，如长租公寓中为了解决健康和财产安全,采用电子门禁系统和必要的摄像设备.

爱与归属感:青年远离熟悉居住环境和社会交往环境,一定程度上是社交匮乏的,有相当大的社交需求,在长租公寓中就要求通过公共空间、休闲空间及个人私密性来保证个人包含爱情、友情及性亲密在内不同层次和多样性的情感需求.

尊重:寻求层次中的尊重包含个人尊重、对他人尊重及受到他人的尊重,公寓内的空间应当满足个性与共性的协调,保证个人空间及公共空间的空间品质.

自我实现的需求:在满足居住交往的同时,为青年提供不断提升自身水平的机会,为其提供可供学习交流和提升的空间.

青年在满足基本的普遍适用的需求层次理论下,还具有其独特的特征:一是注重社交,年轻人更希望生活在年轻人多的活力社区,热衷于信息交换和社交效率;二是青年生活节奏快,高效快捷也是城市青年生活的重要特征；三是喜欢宅居,越来越多的青年人养成了足不出户的生活习惯,网络结算,网络沟通,网上外卖.大多周末时间选择在家中看书、游戏或是从事自己多样化的兴趣爱好[3]，如图1所示.

图1 青年对可能发生的家庭活动的选择Fig.1 Young people's choice of possible family activities

3 租客行为特征分析

3.1 基于UWB厘米级室内定位技术的的居住行为实验

UWB(Ultra-wide band,缩写UWB)厘米级定位技术是一种无线射频信号融合异构传感器的混合定位系统,用以提供精准的定位服务[4].UWB原本用于地理信息学领域,本文将其运用到建筑学科,以观察人群的室内空间行为特征,进行公寓空间环境及租客居住行为之间的关联性研究[5].

本文选取苏州尹山湖弘阳上湖某户分散式长租公寓进行基于租客行为特征的空间优化设计研究.运用UWB厘米级室内定位技术对长租公寓内租客的客观行为进行定量化的计测并结合行为观察的方法,记录调研对象的行为轨迹,形成图示化语言,进行行为密度解析和停留趋势解析.根据租客的行为偏好得出客观的居住使用情况,反映空间与行为存在的关系,从而为长租公寓内部空间设计提供切入点.

(1) 实验时间:本次实验时间为2020年6月22日至6月28日.

(2) 户型概况:由三室两厅改为四室一厅,套内面积97 m2.房间分布:包括房间A,房间B,房间C,房间D,公共阳台,公共餐厅,公共厨房,洗漱间,公共卫生间,房间A独立阳台,房间B独立阳台,房间C独立卫生间,见表2.

表2 弘阳上湖某户户型情况Table 2 A household type in Hongyang Shanghu

(3) 租客概况:租客共四户,依据房间A-D,将其租客分别编号为a-d,因a1有母亲陪住,所以其母亲标注为a2,形成一组相对年轻群体的对比数据,计入实验数据.通过访谈,租客基本信息见表3.

表3 租客基本信息统计Table 3 Statistics of tenants' basic information

3.2 数据收集时间

实验对象为青年,参加工作,工作日情况和周末情况差别明显,所以为了获取真实反映青年在长租公寓中的行为特征,实验时间持续一周,2020年6月22日至6月28日,覆盖周一至周日.

3.3 租客行为轨迹统计

因为租客在各自房间内的私密活动不便于观察,而公共区域忌讳较少,便于观察获取数据,因此实验获取方式采用公共区域采用UWB厘米级室内定位技术与私密区域访谈记录相结合的方式灵活展开.每日的数据时长为24 h,时间间隔为1 h一个时间段,时间段分别标注为T1,T2,T3……T24.搜集数据整理见表4,通过绘制图示化数据轨迹线,记录租客客观行为轨迹,反映租客行为频率及空间使用频率.

表4 租客行为轨迹数据统计Table 4 Statistics of tenant's behavioral trajectory

续表4

3.4 行为轨迹分析小结

(1) 样本中除四组为青年外,还有一组为老年,作为对比样本.由对比得出如下结论:为青年公寓的主要租住群体,青年的户内活动受工作日与否的影响大,工作日期间,大家户内的活动频次很低,集中分布在上班前及下班后,而周日则主要集中在中午至夜晚的时间段.

(2) 在弘阳上湖长租公寓改造设计初期,并未从青年的使用需求出发,更多的是依靠设计师的主观判断和以往的住宅设计经验出发,公共区域功能空间不合理,洗衣机和晾晒区距离就餐餐厅距离过近,缺少满足年轻人休闲活动、健身运动、交谈访友的设施和场所[6]，通过观察,租客在户内的运动量得不到满足.

(3) 收纳空间设计不合理,在各房间内设计了简易衣柜,但是鞋柜收纳放置在公共区域餐桌边,公共卫生间设施简陋.

(4) 屋内娱乐设施少,难以满足青年健身娱乐需求,通过行为观察发现,被观察者在户内的活动多限于衣食住,户内逼仄的空间布局难以满足运动、休闲、娱乐和会友的需求.结合访谈可知,当大家有类似的需求时往往选择到户外,在小区内部,周边的商场逛街和约见朋友,在公园里或是健身房运动健身.

(5) 通过观察,工作日中,大家集中使用公共资源,包括厨房,公共卫生间等的时间较为集中.集中在早七点至九点之间,可能会产生等候时间,因此提供给多人共同使用的长租公寓中,设计师应当提供一些必要的建议,通过设计的手段解决等候问题.

3.5 行为热力图与行为特征分析

将周一至周末a1,a2,b,c,d的行为轨迹汇总,形成一张反映行为到达和停留的热力图如图2所示,通过这张图片可以归纳和总结出青年行为的特征在户内各个空间的使用频率,从而对空间的面积分配和设施配比进行合理的设计指导.

图2 居住者行为热力图Fig.2 Thermal diagram of occupant's behaviors

(1) 通过热力图发现,在户内公共活动区域中,厨房和餐厅具有最大的使用频率.这是由于人们在长租公寓中解决吃饭问题属于最基础的行为需求,在设计改造之初,长租公寓充分考虑到这一基本需求.

(2) 房间内独立阳台的使用频率较低,首要原因是阳台缺少洗衣机和晾晒衣架.这一功能被集中在公共阳台公用洗衣机,考虑到卫生和隐私问题,应当考虑为各自房间配备独立的洗衣机.

(3) 高度叠合的热力点出现在床、厨房和卫生间，即使满足了大家最基础的生存需求,但在家中约束较多,实际上形成“三点一线”的生活方式,娱乐、学习和共享交流空间被压缩.考虑到阳台空间空闲,可以结合各自租户的喜好,布置阳台空间,从而做到极小建筑多功能复合的形式来满足使用者多样化的行为需求.

4 基于青年行为特征的分散式长租公寓空间优化设计小结

人们对居住空间的功能提出了更高的要求,需要在建筑居住空间中同时满足居住者休息、会客、睡眠、餐厨及学习成长的需求[6].对于长租公寓而言,狭小空间中实现如此需求,需要运用巧妙的空间手法,将同一空间赋予不同的使用功能,其实现的方法还是多样化的[7].对于小型居住空间的设计规划应本着如下原则:

其一,为了满足功能使用要求，同时也是最根本的.

其二,体现形式美的原则.在空间规划中,利用空间的交叉性,通过有序的组织,灵活调整布局,实现空间复合布局[8].

空间复合布局的方法主要通过不同时间不同功能、上下部分空间利用及相近功能区域整合的方式展开.

(1) 不同时间不同功能. 空间规模固定,家居陈设固定,但是人们在不同时间段对于相对应的空间利用率差别很大,可以通过对居住者行为习惯的观察,如通过UWB的室内定位,了解行为特征,对空间进行时间维度的规划.

(2) 上下部分空间利用. 室内家居不都是和建筑层高等高,在上部盈余空间安排设计适合布置在空间上部的功能,充分利用层高优势不失为一种巧妙的利用方法,使得利用率更高,空间层次也更加丰富.

(3) 相近功能区域整合. 将某一行为不同步骤所必要的空间整合,减少室内流线，还可以通过设计多用途的空间,以满足不同类型的功能需求[9].

5 结语

通过UWB空间定位方法对青年居住空间偏好进行统计和研究,对长租公寓居住空间的优化设计提供多重切入点.长租公寓的研究归根结底是解决小空间功能复合的问题,是解决其满足使用主要人群青年群体多样化的生活需求的问题.UWB空间定位技术是我们发现问题的眼睛,对于空间复合的操作手法是当代建筑师的手术刀,体现的是对于青年群体个人生存状态,群里生存状态关注的“医者仁心”.长租公寓并不应成为降低居住品质的代名词,通过建筑师的思维发散,必然能够通过设计策略实现居住品质与租赁收益的均衡,体现对青年租客群体的社会关怀.