地产暴利时代终结？

李永华

8月31日下午，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求;城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重。

在这一背景下，各路房企对房地产市场下一步走向的看法不约而同。

“我们现在需要安全，如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润。”8月31日，融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上表示。

8月30日，在万科（000002.SZ）2021年半年度业绩说明会上，万科首席执行官、总裁祝九胜说，“稳字当头，是万科当前的应对;活下去比什么都重要。”

9月1日，据“恒大集团”微信公众号消息，恒大集团举行“保交楼”军令状签署大会。恒大集团董事局主席许家印带领集团8位副总裁，率八大保交楼专项工作组以及各省份公司董事长率班子成员、项目总，郑重签署了“保交楼”军令状，集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。

孙宏斌还说：“今年的市场特别像2018年，上半年销售比较好，贷款比较难;下半年贷款一样难，但销售大幅下滑，我们预计下半年市场会比较惨烈。”

毛利率下滑，房地产已走过暴利时代？

8月26日，旭辉控股（00884.HK）董事局主席林中表示，高杠杆、土地红利时代之后，房地产已走过了暴利时代，未来不太会有非常高的利润率。

林中认为：“经营效益好一些的房企，毛利率可能在20%上下波动，低一些的毛利率可能在15%左右;优秀企业的净利率可能在9%左右浮动。”

《中国证券报》引用Wind数据称，上市房企2018—2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。不过，今年上半年降为26.9%。

上半年，融创中国收入约958.2亿元，同比增长23.9%;毛利约为199.8亿元，同比增长12.5%;毛利率20.8%，同比下降2.2个百分点。

万科上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%;归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%;房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02个百分点。

有投资者直接对此发问。祝九胜说，面对这样的问题，就像期中考试没考好，面对老师时“心里很忐忑”。

祝九胜也表示，行业毛利率在整体下滑。

8月27日，华侨城A（000069.SZ）在与投资者交流时表示，房地产行业从黄金时代进入白银时代，且随着“房住不炒”相关配套政策落实落深，行业整体毛利率处于下行趋势。

金地集团（600383.SH）2021年中报显示，上半年，公司实现营收342.74亿元，同比增长72.45%;对应毛利60.8亿元;毛利率17.36%，同比下降19.32个百分点;对应净利润28.99亿元，同比下降38.6%;净利率8.46%，同比下降15.3个百分点。

金地集团在中报中解释，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

全行业毛利下降，各路大佬分析的原因大同小异。

旭辉控股CEO林峰表示，房企毛利率出现下降，其中一部分原因是2017年、2018年拿地的时候没有限房价。但此后遇到了限房价，加上市场下行，这些项目的利润情况不甚理想。

孙宏斌讲话更直接：“如果2017年买的地现在还没卖，现在就亏很多钱了。”

房企拿地谨慎

2017年前后拿地到今年推盘销售导致毛利下降，算是历史遗留问题，今年，房企面临新的形势——22个城市实行集中供地，第一轮供地时，几乎全部出现高溢价的情况。

8月30日，在世茂集团（00813.HK）中期业绩发布会上，董事会副主席兼总裁许世坛表示，第一轮集中供地不少城市地价依然较高，曾有机构测算，第一轮集中供地中有60%的地可能面临亏本。

8月19日，宝龙地产（01238.HK）联席总裁许华芳在公司2021年中期业绩会上说，“上半年集中供地城市我们一块地没拿，算来算去还是上海不错，其他地区利润很薄”。

5月，宋都股份（600077.SH）17.83億元拿下杭州一地块，溢价率达29.9%。7月20日，宋都股份发布公告，这块地不要了，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。这笔钱比宋都股份今年一季度的3700万元净利润还多出了1300万元。

针对第一轮集中供地出现的高溢价浪潮，市场上有消息称，8月10日，自然资源部召开闭门会议，明确提出下一步集中供地单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高。

《中国经济周刊》从不同信源证实该会议文件精神已传达。某央企开发商人士认为，新政有利于房企，给了房企一定的盈利空间，特别是头部房企。

8月13日，福州针对其7月23日发布的土地出让公告再发补充公告，拟出让地块溢价率全部控制在15%以内，但是，所拍卖地块溢价率最低者也达到14.7%，另有部分地块下调起拍价。

此后，其他城市集中供地时也调整了此前的竞买规则。

8月31日，金地集团董事长凌克在路演时表示，公司坚持审慎的投资原则，不拿高价地，保持合理利润。

房企拿地更加谨慎。地方政府推地也更加慎重。8月31日，长沙宣布，第二批集中供地再次推迟。

房价下降，下半年“预计房企的利润空间仍将受到挤压”

部分房企毛利率下降的另一个原因，是降价销售。

某地产房企湖南公司营销负责人告诉《中国经济周刊》记者，从去年下半年开始，一些降负债压力大的房企降价销售的动力比较足，降价幅度也比较大，主要是为了大规模销售回款，降负债以符合“三线四档”的要求。

该人士还说，目前，房地产市场结构分化的趋势越来越清晰，降价卖房不是整体降价，而是在部分城市，主要是三四线城市，而不是一二线热点城市;而且，就算是在三四线城市，不同位置的不同楼盘涨跌也不同。

保利地产2021年中报称，2021 年以来，商品房市场、土地市场均表现活跃，整体保持较高热度，但市场分化延续，核心城市群内各城市成交表现出色，而其他区域市场略显冷淡。

8月11日，湖南多家媒体报道称，岳阳市住房和城乡建设局8月9日下发的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》要求，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统将提示无法签订商品房网上签约买卖合同;新建商品住房销售价格备案后，若开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

视觉中国

《中国经济周刊》记者从当地一家房企人士获知，该通知从8月10日开始实行，岳阳确实出现了楼盘降价超15%以至于不能网签销售的情况。

不过，即使在岳阳，并非各楼盘全面降价，其热门的南湖板块仍可见开盘售罄的情况。

据《中国房地产报》报道，8月13日，唐山市政府邀请10家房地产企业开会，一家参与座谈的房企负责人称：“这次会议主要讨论了如何救市，要打压恶意降价。” 该负责人还表示：“目前楼市出现了下滑现象，一些购房者观望情绪浓重，确实影响了销售，部分房企楼盘迫于市场压力采取了变相降价促销措施，对市场也产生了负面连锁反应，所以唐山市政府召开此次座谈会还是非常必要的。”

市场真的冷了吗？从全国数据来看，2021 年上半年全国商品住宅成交面积为7.9 亿平方米，同比上升 29.4%， 较2019 年同期增长 19.5%;成交金额为 8.46 万亿元，同比上升 41.9%，较 2019 年同期增长 37.9%。

金地集团在8月31日公布的2021年半年度报告里，分析了上半年的房地产行业情况：从成交价格来看，2021年春节后销售市场热度回升，价格出现了一定幅度的上涨。2021年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.3%，较年初上升0.6个百分点。

但金地也在报告中称：“6月以来，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比和环比增速分别较5月下降0.2和0.1个百分点，价格上涨动能有所減弱。”

许世坛认为，目前行业处于整合阶段，下半年销售可能会放缓。旭辉控股CEO林峰认为，受疫情影响，去年房企销售基数较小，因此今年上半年出现普遍增长;但应引起关注的是，下半年市场可能不会像上半年那么热，企业的销售也可能会有所回落。

保利地产认为，在多重因素的综合影响下，下半年商品房销售预计将阶段性承压，房地产企业将面临较大的去化压力。叠加行业流动性收紧、信用利差扩大等因素，房地产企业的资金压力预计将进一步凸显。同时，随着“限房价”“竞地价”“竞品质”政策的逐步推广，预售条件的逐渐收紧，预计房企的利润空间仍将受到挤压。

孙宏斌表示：“2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，我们要给自己留出比较安全的边界。”

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第17期）