政府应该怎样建好房屋交易服务平台

廖俊平

8月20日，本刊通常的截稿日。前一天看到一则消息：

据杭州市住房保障和房产管理局消息，8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式在“杭州市二手房交易监管服务平台”上线，标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

顾名思义，借助这个功能后，房东可将自己的二手房通过该平台挂牌待售。

据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。

此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

据悉，该平台系全省首个，在国内也不多见。更关键的是，若撮合成交，平台不收一分钱，相比中介经纪优势明显。8月19日晚间，中概股贝壳应声暴跌15%。

看到上述消息，我首先核实了一下贝壳股价，的确是跌了14.89%。

杭州的这个消息于我而言原本新鲜感不强，但因为在社会上引起的反响比较大，很多非房地产经纪业内人士的群都在议论，又有上述贝壳股价“应声而跌”的现象，所以赶在截稿日写出这篇文章来替换本已发给编辑部的9月专栏文章。

其实今天已经有另一则消息指出：

2016年“杭州市二手房交易监管服务平台”上线以来，“个人自主挂牌房源”功能就存在了，业主的电话一直是对外公开的，所有购房人、中介都能看见。而近期更新的功能主要有两个：第一，对登录系统的个人都要求做实名认证，中介不能在里面挂不属于自己个人的房源;第二，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

的确，这个“个人自主挂牌房源”功能不仅早就有，而且在不同地方政府的同类平台上以不同形式先后出现过。实施以后的效果如何，我不在此赘述，读者有兴趣可以自己去查看。不过对这个问题，我早有自己的观点，不妨在这里说说——

房地产经纪行业存在了这么多年，虽说一直被人诟病，各种问题的确很多，但房屋买卖（或租赁）双方多数时候还是会找房地产经纪人，这说明这个行业的存在是有真实的需求在支撑的。

不妨用反证的方式来设想一下作为业主“自主放盘”的场景：每天很多电话来询问各种情况，预约看房，可能提出的要求是根本无法接受的。等等。这就是时间成本。这个时间成本您愿意支付吗？平常很多时候，大家不就是在衡量了时间成本以后选择了花钱购买服务吗？

当然，一定会有人反驳：这个服务的价格是不是太高了？太高了就不如我自己来做。这话完全正确，在市场经济条件下，价格是可以由供求双方协商洽谈的，最近不是还有一家广州的大型房地产经纪企业把佣金统一调低到买卖双方各0.69%吗？如果还嫌价高，您还可以继续找更低价的服务（直至报价为0的服务）。

这只是一个非常简单的推演，实际情况当然会复杂得多。

再来说另一个问题，涉及平台建设和监管的成本——

前面消息已经提到：杭州的平台近期更新的功能主要是两个：第一，对登录系统的个人都要求做实名认证，中介不能在里面挂不属于自己个人的房源;第二，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。这里的关键是个人实名认证。“中介不能在里面挂不属于自己个人的房源”，这个容易做到，只需要证明提供房源的人是该房源的业主就可以了。但是怎样确保所谓“经纪人员”无法查看房源？怎样确认有意向买房的人不是“经纪人员”？这是很考验监管能力的。而且，还是时间成本问题：有真实购房需求的人怎样在平台提供的海量房源信息里找到合适自己的房子？如果平台的查询功能不足，效率就会受影响。要把免费平台功能做得和经营性平台功能一样完美，至少对免费平台的资金筹措提出了较高的要求。

再设想一下：如果平台能够吸引到海量的真实房源（房源少了这个平台也就没啥价值了），并且又没能改进查询功能，一般的购房者可能就没时间消耗在平台上了，但职业的房地产经纪人是有意愿并且可能還有手段去查看和比较这些房源的（他要靠这个吃饭啊，这就是动力）。这时作为购房者，愿意去向房地产经纪人买这个服务吗？

上面的分析，也是把意见提供给政府相关部门参考，衷心希望政府能够把平台做好，能够很好地服务老百姓。