典型地区土地集约节约利用评价敏感性分析——以招商局漳州经济技术开发区为例

黄永才

（漳州招商局土地收购储备中心,福建 漳州 363105）

随着社会经济的快速发展和城市化进程的不断推进，人地矛盾日渐突出，人均土地资源的匮乏迫切要求土地集约利用。关于土地集约利用的概念目前尚无明确定义，但从国内外众多学者的研究中可发现，土地集约利用的实质是土地投入与产出的关系[1-3]，提高单位面积的土地要素成本，优化利用结构，进行有效管理，从而增加土地利用效率和经济效益[4]，其核心在于提高城市土地利用效率[5]。综合来看，土地集约利用侧重于生产效率和经济效果[6]。开发区作为我国改革开放的重要试验基地，其在区域经济发展中起到至关重要的作用，是推动发展开放型经济、实现区域战略发展的关键点和重要空间载体，也是产业集聚的核心区和典型代表。土地开发利用程度是开发区存在和发展的基础[7]，开发区土地集约利用的主要目的是寻求最优集约度，达成开发区经济、社会和环境三大效益协调统一。因此，对开发区的土地集约利用进行评价具有重要的现实意义。

基于此，本文选取漳州招商局经济技术开发区为研究对象，在外业调查和数据资料收集的基础上，核算了其土地集约利用程度，并评估了各权重对土地利用变化的敏感度，以期为漳州市的统筹协调发展、土地利用布局提供参考。

1 研究区概况

漳州招商局经济技术开发区（以下简称“漳州开发区”）为国家级开发区，位于中国东南沿海厦门湾南岸，拥有海岸线28 km，辖区面积5 617 hm2，其中国家级经济技术开发区规划面积为3 140 hm2，规划建设用地面积3 533 hm2，规划人口24万人。

2 漳州开发区土地集约节约利用评价

漳州开发区土地集约节约利用评价，主要是在调查、分析评价漳州开发区土地利用程度、强度、用地结构、工业用地投入产出效益以及土地供应、监管等情况的基础上，遵循政策导向性、综合性和因地制宜等土地利用评价原则，进行漳州开发区土地集约节约利用程度评价。

2.1 数据来源与技术方法

漳州开发区评价外业调查、收集的资料与数据主要来源于两个方面：一是通过访谈问卷、发放调查表等方式，到漳州开发区国土、规划、统计和经发等部门或典型企业进行收集；二是通过外业人员进行实地调查获取。调查、收集的资料与数据在时间与空间上，分别与评价时点和评价范围相对应。经济数据采用2017年年末或全年数据，其他数据采用评价时点数据。用地调查过程中获取的经济数据与漳州开发区主区相对应。

用地调查采用实地踏勘、遥感影像判识、座谈和问卷调查等方式，集约程度评价采用多因素综合评价法。其中，评价指标权重值的确定采用特尔斐法，指标权重值采用国家统一值，理想值确定采用目标值法、经验借鉴法和专家咨询法等，指标标准化处理采用理想值比例推算法。

2.2 构建评价体系

按照集约节约用地原则，以相关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和开发区总体规划等要求为基础，结合漳州开发区实际确定评价指标理想值，且原则上理想值不小于现状值。

根据自然资源部办公厅的通知，现行开发区土地集约节约评价采用三级指标量化计算，三级指标分别为目标、子目标和指标，各设3个、5个、11个指数并赋予各级指标权重（如表1）。

表1 工业主导型开发区土地集约利用分析指标

指标经过标准化处理后，各级集约程度值按公式（1）进行计算，并以此类推得出漳州开发区土地集约程度分值。

式中，F为土地利用集约程度分值；Fi为i目标的集约度分值；Wi为i目标相对总目标的权重值；n为目标个数。

2.3 权重敏感性分析框架

在土地利用集约度评价中，借鉴专家学者的经验来构建评价指标体系，各指标权重的确定则主要采用特尔斐法，不可避免地受人为主观因素影响。对指标权重进行敏感性分析，通过改变相关变量的数值，考察干扰因素对重要指标的影响程度，从而解释指标权重的可信度[8]。

多参数的敏感性分析原则是在其他参数保持不变的情况下，令一参数逐渐变化并观察分析其导致最终结果的变化幅度，以此来确定最终结果对该参数的敏感性，因此，本文采用单因素轮换（OAT）法对权重敏感性进行检验[9]。具体操作步骤如图1。

图1 权重敏感性检验步骤

3 结果与分析

3.1 土地集约利用水平

经测算，漳州开发区土地利用集约度评价分值为85.43分。各指标、子目标、目标的分值见表2。

表2 漳州开发区土地集约利用评价结果表

从土地利用程度的两个评价指标来看，漳州开发区的土地供应率和建成率的实现度分值分别达到69.27分和77.45分。相对较低的供应率和建成率，与该开发区特殊的管理体制有关。

用地结构状况的主要评价指标是工业用地率，其实现度分值达到99.97分。由于漳州开发区相对独立于城市的地理位置特点，同时其规划发展定位为“以港口物流和临港工业为主导的，功能完备、配套齐全以及环厦门湾城市群的港口工业新城区”，漳州开发区的规划工业用地率水平比普通开发区低，加之前期供地以工业用地为主，使得工业用地率的现状值比规划工业用地率高出6.99个百分点。

土地利用强度方面，漳州开发区的综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率和工业用地建筑系数的实现度分值分别为95.00分、74.85分、78.57分和99.97分。建筑密度和工业用地综合容积率指标的实现度分值均偏低，这主要与漳州开发区主导产业的用地特点（露天堆场及露天操作场比例较高）有关，同时也与开发区强调良好的人居环境与生态环境而保持了较高的绿地率有关。

漳州开发区的工业用地固定资产投入强度和工业用地地均税收这两个指标的实现度分值分别为93.31分和47.39分。工业用地地均税收偏低的主要原因是在目前的行政管理体制下，由于漳州开发区与厦门隔海相望但属于漳州市管辖范围，厦门市作为区域经济中心，对资金、劳动力和技术等强大的吸引作用，使漳州开发区的区位优势难以发挥，招商引资难度相对较大。其次，漳州开发区现有工业企业多为占地面积较广的港航物流、交通机械制造及金属制品加工等传统工业，地均产值不高。最后，近年来企业受国内经济增长速度放慢、人力成本不断提高以及出口压力增大等因素影响，效益有所降低。

3.2 土地集约程度指标权重敏感性分析

本文选取百分比变化范围为±30%，选取百分比变化增量为2%，根据数据运算意义百分比变化范围，以±5%为起始点，依照次序将各指标权重作为主变化因子进行运算，共获得9个指标207组新权重值，将所得新权重值代入运算得出新集约度分值，可产生土地集约度评价结果的绝对平均变化率，即各权重指标对土地集约程度分值的敏感性程度。

如图2所示，各指标权重的绝对变化率分布大致关于0做原点对称，随着变化百分比数值的改变而产生线性变化，且变化百分比绝对值相同时，其结果的敏感性程度相近似。折线斜率表示该指标评价结果的敏感性程度，斜率越大表示敏感性越强。各指标中，工业用地率的权重变化对土地集约利用程度影响最大，最大值为权重变化率取30%时，土地利用集约度分值变化6.08%；最小值出现在当土地供应率权重变化百分比为5%时，其集约度分值变化0.26%。且在原始权重选取时，工业用地率的权重最大，土地供应率的权重最小，观察其余指标权重敏感度与原始权重比重发现，各指标权重敏感度与其原始比重大小基本一致。由此可说明，原始权重合理有效，可较为客观地反映土地利用集约度，评价结果真实可靠。

图2 土地集约利用绝对平均变化率结果

4 结语

本文以漳州招商局经济技术开发区为研究对象，选取三个角度，从土地利用状况、用地效益和管理绩效三方面入手，对其土地集约利用程度进行评价，全区集约度综合分值达到85.43分，说明漳州开发区的土地集约利用水平相对较高，同时比较客观地反映了漳州开发区土地利用过程中的成绩与不足之处，为开发区今后的土地利用与管理工作指明了方向。

（1）结合土地开发的进度，控制土地投放的节奏，有序、合理地利用土地扩展潜力。一方面，严格把好供地关，继续提高工业项目的准入门槛，对区内现有企业用地的容积率和建筑密度等指标进行定期考核，鼓励企业集约节约利用土地，充分发挥土地集约利用的强度潜力。另一方面，加强土地利用动态监测，继续坚持对已供应土地中可能出现闲置的土地进行跟踪，并切实帮助企业解决在开发建设中遇到的实际困难。继续深入贯彻科学发展观，转变发展观念，进一步提高土地集约利用水平，实现全区经济社会全面、协调、可持续发展。

（2）建立和完善工业企业集约用地考核制度，并配套相应奖惩措施，督促企业（特别是早期以协议出让方式获得土地的企业）加大投入力度，节约和集约利用土地。同时，通过各种渠道向区内企业进行广泛宣传，营造集约利用土地的氛围。

（3）继续贯彻国家和福建省的有关供地政策，继续推行工业用地招拍挂出让，并对照此次土地集约利用程度评价中分值较低的指标（如工业用地综合容积率、工业用地地均税收等），有针对性地做好批地、供地工作，鼓励建设和使用标准厂房，同时坚持内涵整合挖潜，不断提高现有用地利用强度，增加有效发展空间，从源头上促进漳州开发区土地的集约利用。