养老地产选址影响因素分析与评价

杨辉 刘爱云 方瑜（湖南交通工程学院）

前言

截至到2020年，我国60岁以上老年人口已经增加到2.55亿人左右，在总人口中所占比重提升到17.8%左右；高龄老年人已经增加到2900万人左右，空巢、独居老年人已经增加到1.18亿人左右，老年人抚养比已经提高到28%左右。根据现在的国际标准，一个国家60岁及以上人口所占比重大于10%或65岁以上人口所占比重大于7%即被视为已进入老龄化社会。根据这一标准，我国人口老龄化的形势已经十分严峻，养老问题已成为急需解决的全国性社会问题。养老地产作为一种新兴产业，由于缺乏成熟的开发模式和建设经验，在项目选址方面存在着诸多问题，从而使得养老地产项目无法健康、可持续地运营。由此可见，养老地产选址问题是一个十分值得研究的问题。

影响养老地产选址的因素

（一）政治因素

（1）政策扶持。养老问题渐渐成为我国重要的社会保障问题，国家和地方政府对健康的养老产业发展越来越重视，并相继出台了相关的扶持政策、规划和制度，加大对社会资本进驻养老产业的扶持力度。（2）建设规划。养老地产不仅要符合政府的城市建设规划，更应该要适宜老年人居住。因此，养老地产应该是一个绿色环保的社区，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区。（3）配套医疗。养老地产的消费者主要是老年人，对医疗保健要求为重，考虑养老地产选址时，需要考虑的配套医疗是指项目区位周边的配套医疗现状与政府未来规划中有关配套医疗的规划和实施计划。（4）政企合作。政府与企业合作建设好合格高品质的养老地产。政府广泛动员社会多方力量参与的同时，探索政企协力合作、委托管理、合资合作、购买服务等多种兴办养老产业的方式，为未来养老产业的发展指明了方向。

（二）经济因素

（1）土地价格。直接影响到投资者的购买能力，如果所选区域的土地价格过高，会对投资者的购买能力产生一定影响，将会降低养老地产的投资开发力度。同时，也会打击到社会企业考虑选择投资养老产业的热情度。（2）竞争力度。养老地产选址时应避免与其他竞争者在同一区域开发建设养老地产项目，以免形成竞争关系影响经济效益。（3）设施成本。设施成本是建设养老地产所用材料的成本，它会影响各方面价格的高低。（4）护理成本。根据老年人群体的文化层次、收入层次不同，老年人需要不同程度的护理服务，由老年人所需考虑条件、选择护理等级决定。

（三）环境因素

（1）空气质量。良好的空气环境对于老年人的出行、锻炼身体是非常有利的，因此空气质量对养老地产的选址具有一定程度的影响。（2）噪声干扰。噪音是影响人们正常生活工作的主要因素之一，周边的环境太过嘈杂会影响到老年人的正常休息，给老年人的身心健康造成负面状况，因此养老地产项目要避开该地。（3）环境景观。地产周边若有山、水、林等人造或自然资源时，有利于节省投资成本，方便营造舒适的地产生活。（4）绿化设施。绿化是养老地产建设不可缺少的一部分，它关系到老年人的健康生活问题，绿化设施在环境因素中起着重要作用。

（四）生活因素

（1）消费水平。养老地产选址周边的消费水平会对养老项目建成后的相关设施定价标准有所影响，进而影响项目的盈利水平。（2）交通条件。养老地产附近的交通状况对项目的建设运营有较大的影响，良好的交通条件也有利于老人的出行和子女、亲属的看望。（3）服务设施。养老地产的设施不仅能为老人生活带来便利,也增加了项目的灵活性。（4）服务人员。服务人员与老人直接接触，影响尤为明显。人员选拔依据行业标准筛选并引入合作院校适合的高素质、高技能人员。

养老地产选址的评价模型建立

（一）构建指标体系

构建指标体系是AHP法的开始，根据调查结果整理出被调研人群提出的相关建议分为目标层、标准层、指标层。养老地产选址需要考虑一定的政治、经济、环境、生活的因素，所以把A层为目标层，B层为标准层，C层为指标层。如图1所示。

图1 养老地产指标体系

（二）养老选址综合评价指标体系

根据调研人员给出的各个指标对选址目标的评分，构建了判断矩阵，在综合指标体系中，CR=0.0077小于0.1，故通过一致性检验。政治因素的权重为0.3741，经济因素的权重是0.4121，环境因素的权重是0.1374，生活因素的权重为0.0764。

在政治因素中，CR=0.0172小于0.1，故通过一致性检验。政企协作的权重为0.4817，政策扶持的权重为0.3092，建设规划的权重为0.1351，配套医疗的权重为0.0740。

在经济因素中，CR=0.0296小于0.1，故通过一致性检验。土地价格的权重为0.4715，竞争力度的权重为0.0622，设施成本的权重为0.1463，护理成本的权重为0.3200。

在环境因素中，0.0664小于0.1，故通过一致性检验。空气质量的权重为0.5604，噪声干扰的权重为0.2605，环境景观权重为0.1275，绿化设施的权重为0.0516。

在生活因素中，0.0172小于0.1，故通过一致性检验。消费水平的权重为0.5097，交通条件的权重为0.2713，服务设施权重为0.1522，服务人员的权重为0.0668。

经过计算，得到养老选址综合评价指标权重，如表1所示。

总结

本文采用文献资料法,首先，梳理出政治、经济、环境及生活因素影响四类养老地产选址的影响因素，根据对老年人、选址领域专家及地产开发企业管理人员进行调研和访谈，得到具体的十六个影响因素。其次，根据调研问卷获得的数据,利用专家打分和AHP法算出各个影响因素的权重。最后，得出了养老地产选址影响因素的权重指标，并通过一致性检验。总之，在养老地产选址时，需要考虑多种因素，不仅仅只是养老和房地产的简单相加，还要兼顾到多种因素，这才能成功地将养老地产选址工作顺利开展，更有利于社会的进步和人们生活水平的提高。