房地产建筑施工管理及控制要点的深入分析

郭云燕

摘 要：本文从房地产建筑施工管理中存在的问题出发，论证了房地产开发中施工管理的重要性，又详细阐述了房地产建筑施工管理及控制的要点，重点强调了质量管理的关键意义，最后得出建立规范的管控体系和高效利用现代化管理工具必然会助力房地产企业获得长远发展的结论。

关键词：建筑施工;管理要点;控制要点;深入分析

中图分类号：TB     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.27.079

1 房地产建筑施工管理现状

改革开放以来，尤其是进入21世纪之后，城市建设大力发展，人口城镇化率大幅提高，随之而来的房地产行业更是飞速猛进、如日中天。置业买房是民生大事，也是房地产行业发展的根本驱动力。让广大人民住有所居是开展一切生产活动的基础，更是一个国家健康发展的重要标志。然而，这些年来房地产行业突飞猛进、一路高歌的发展中，并不是所有的建筑施工都随人所愿。现实中像烂尾楼、塌方事件或者说交付使用后墙面开裂等一系列问题频繁发生，这说明建筑施工不合格、建筑质量有问题，充分反映出施工管理工作做得不到位。

在当前的房地产建筑项目中，大多数都是经历招标、投标、中标这三个步骤。签订项目开发合同后，大部分的执行实施都靠承建商说了算，监理也可能发挥一些作用。但是甲方很难做到跟乙方实时对接及信息同步，所以建筑施工管理很难精细化，更达不到面面俱到的要求。再说，对乙方工程队往往会把时间成本放在第一位考虑，这随之而来的就会削弱质量成本。当然，具体施工管理过程中，存在的问题还不仅如此，经归纳主要体现在以下几点：

第一，施工管理缺乏计划性，凸显随机性。施工方虽然有施工合同及图纸，但是这种房地产建筑项目都是大工程，沒有进一步的详细规划设计，每天只能靠临场发挥，这种情况下施工人员就容易出现懒散拖拉现象，而真正接近交工日期了，才可能发现诸多问题，赶工的质量就会大打折扣了。

第二，施工管理人员的做事风格问题。有不少施工队都是来自一个地方，或者有的施工队是管理人员带领过来的，这种情况下做管理工作，经常会碍于面子，不讲原则，容忍一些小错误最后却酿成苦果。还有些管理者会凭借经验办事，不能与时俱进。此一时彼一时，时代变了，建筑软硬件要求都更新了，但是他们的思想没变，最后的成品也不适应时代潮流，无法满意交付。再有就是部分管理者存在假公济私，贪污腐败的倾向，他们自己占了便宜得了好处，却让业主为此买单。

第三，项目范围不清晰，施工过程中多次出现边界模棱两可、相互推诿扯皮说不清的事情。这里面必然会涉及多方利益冲突，带着这种不愉快进行施工，表现在施工质量上也就难以理想了。

第四，成本管理也是最容易出现隐患的方面。为了省钱追求更多利润，采购假冒伪劣材料，或是以次充好，鱼龙混杂蒙混过关。这是最可怕也最具有直接影响的问题，可就是有侥幸心理作祟，最后付出惨重代价。

第五，施工人员素质有待提高。有的人责任心不强，对工程质量没有太放在心上，他们会认为反正不是自己家住就不需要精心生产。有的人安全意识不够，尤其是入行不久缺乏施工经验的员工，一旦发生问题不但影响个人生命，而且会影响工程施工进度，这也会给管理带来麻烦。

第六，重结果、轻过程的结果性观念。施工中总以结果为导向，欠考虑各项工序之间的联系，缺乏系统性，长远性的思维。其实质就是注重了时间管理，忽略了质量管理。

2 房地产建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正执行项目的实体活动，也是房地产开发中最重要的环节。由于房地产建筑项目涉及人员众多、使用材料设备丰富、又有工期较长、工序技艺要求较高等特点，所以其施工管理便成为特别复杂且艰巨的工作。

尽管建筑施工时间长、任务重，但是绝对不能在建筑质量上马虎。建筑施工管理直接关系到交付成品的质量，直接影响客户的满意度。房地产项目离开了严格合理有效的建筑施工管理，就如脱缰野马、一盘散沙，后果将不堪设想。所以不但要有施工管理的设置，而且要高度重视施工管理的实效性。无论是写字楼还是住宅或公寓等建筑施工项目，都必须加强事先、事中、事后全过程的管理，加强甲乙双方全方位实时沟通，并建立合理有效的监督机制，让选材工艺等内容尽可能透明化，即便是有问题也尽量最短时间扼杀在摇篮里。最好是建立科学合理的管控体系，让施工管理成为相对规范又有一定创新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋质量问题也就有了更多的保障。

历史经验表明，房地产建筑项目中运用合理有效的施工管理是取得项目成功的保证。与之相反，那些失败的建筑项目也不存在成功的施工管理。

3 房地产建筑施工的管理

房地产建筑项目千头万绪又复杂多变，其施工管理不只是需要做好进度管理、质量管理、成本管理，而且在沟通管理、整体管理、范围管理、风险管理，采购管理方面都要有一定的能力和技巧。而针对当前施工管理的现状，在质量管理、进度管理及安全风险的管理上最有必要探讨一下。

3.1 工程质量的严格把关

房地产建筑项目中涉及的工程质量，其内涵非常丰富。从整体的造型特点、设计风格到局部的采光朝向，从材料的采购使用到工艺流程的处理等;有些可能立竿见影、肉眼可见;有些则可能是深藏不露、隐患多多。因为房屋建筑具有体积庞大又无法移动、生产周期长又价格昂贵等诸多特点，所以它并不能像其他商品那样进行交易，更难以进行退换货。如此一来，房屋的工程质量就显得至关重要。也许这是业主全家倾其所有才交上了首付，也许这是当地规划最高的酒店，但是不管如何，这个建筑将来是要让人遮风避雨的。如果没有强健的根基、没有可靠的主体结构，或是没有采用什么真材实料、没有精湛的工艺制作，那后果可想而知。

而对开发商而言，工程质量是房地产企业的生命线。在当前社会，房地产市场的竞争异常激烈，要想提高市场占有率且长远发展，就必须提高产品质量，而不能鼠目寸光，自毁前程。任何缩减工期成本、弄虚作假都可能让房地产企业面临的万劫不复的风险。所以，毫不夸张地说保证工程质量是值得每个施工人员时刻牢记在心的指令。