中国太平“两条腿”走路

中国太平重资产打造了CCRC社区梧桐人家，目前是全国最大的单体项目;公司同时甄选符合标准的优质第三方养老机构，合作运营。两条腿走路下，通过引入美国水印公司的成熟模式，公司构建了养老社区的运营模式。

2015年，中国太平经原保监会批准，设立了国内第二家养老产业投资管理平台——太平养老产业管理公司，正式涉入养老产业。

在此之前，中国太平就已试水投资运作养老地产项目，其首个“太平小镇”旗舰项目——上海周浦梧桐人家占地约284亩，于2012年立项，2014年开工，2019 年11月投入运营。

2015年，公司突破单一拿地建设模式，与第三方平台合作吸纳优质养老社区资源，并冠之以“太平乐享家”品牌进行运营，与梧桐人家的重资产模式并举。目前“太平乐享家”旗下第三方养老社区有5家（表1）。

“双线”布局积累资源和运营经验

根据中国太平提出的养老社区相关规划，其养老地产布局相对缓慢，养老社区未来规划尚不清晰。

2014年，太平养管计划在未来将在3-5年内完成6-10个养老社区项目，但目前仅有1家自建及5家轻资产合作社区，其中梧桐人家的建设完工期从2017年延迟至 2019年。

不过，在发展与第三方合作的过程中，中国太平积累了重要的营运经验，对其未来养老社区的拓展和布局至关重要。

在轻资产模式下，太平与第三方品牌合作的本质是资源互换与共享。对于太平来说，可低成本获取优质的养老房源，较快进行养老社区布局的扩张;对第三方养老机构来说，太平在全国范围内有大量优质的高端客户资源，借助太平的品牌及客户，可提升入住率。

目前，中国太平已经在合作养老社区上形成一套专业化、体系化的养老房源的合作标准。一是引入标准：从选址与周边配套、硬件设施、运营及软件和品牌融合四个方面研判第三方养老社区是否符合标准;二是统一管理：针对所有引入的第三方养老社区，建立标准化的操作，消除引入的第三方养老社区在不同地区有不同的服务质量的情况;三是退出机制：保持整体“太平乐享家”养老社区的服务质量。

在运营方面，与国际知名养老社区运营商美国水印公司成立合资公司，专业从事养老社区的服务运营管理。美国水印公司已有30多年养老运营经验，合资公司在美国水印多年积累的基础上，研发出具有自主知识产权的运营管理体系，包含1000多项制度，涉及生活服务、健康管理、医疗护理等各个专业。后续运营和持续照护服务是太平人寿目前重点打造的核心竞争力（图1）。

除了轻资产模式运营经验积累之外，中国太平在自建的梧桐人家也摸索和构建了医养结合的模式。梧桐人家以美国CCRC体系为蓝本，采取了“一园两制”的运营模式，分别设置养老社区和养老院两个运营主体。其中，养老社区主要针对健康自理长者，更加注重生活方式和生活品质的打造;养老院则主要针对介助介护长者，更加注重生活照护服务的提供。两者在定位上形成差异，在功能上形成互补，为长者提供一站式服务。

梧桐人家将医疗与养老有机深度结合，为长者提供全生命周期的“防、养、治、医、康”一体化闭环整合式健康管理服务。据悉，其自建的以小综合、大专科为特色的二级康复医院于2020年下半年开业，引入国外先进的老年病康复及专项护理技术，确保长者不出社区就能看病、配药。

同时，社区还致力于嫁接国内外优质医疗资源，搭建智能化远程医疗系统，为长者提供线上线下、国内国外零距离的一揽子健康医护解决方案。

可继承的“会籍”

太平养老社区的入住方式有会籍制和与保单挂钩两种。

区别于泰康养老社区押金性质的“入门费+乐泰财富卡”，太平养老社区会籍制，是客户为获取社区房间使用权一次性支付的费用。对应面积不同房型的入住权，客户需一次性支付会籍费100-400万元不等，可获得与土地年限等长的居住时限（50年），入住年龄要求55岁以上。

与此同时，客户会籍入住權与指定房间挂钩，入住社区免交每月房屋使用费，只需每月支付服务费+餐费，其中服务费约6000元-9500元。目前，太平养老社区相对于其他高端养老服务产品定价偏低，主要是公司希望以低价快速抢占市场。

会籍制客户对会籍的使用具有较高的灵活度，可在土地使用年限内转让、继承、退还会籍，也可指定包括但不限于父母以外家庭有关系的成员入住，还可以变更入住人。随着未来不动产增值及高端养老社区的需求提升，客户也可以通过转让会籍来获得增值收益。

对中国太平来说，会籍制有助于销售快速上量，但公司也将未来养老社区增值的收益让渡给客户。

除了会籍制外，客户可以通过购买指定保额的保险获得太平养老社区入住资格。一般200万元总保费可获得一个保证入住权，在特殊业务推动阶段，会下降保费要求。

与会籍客户不同的是，保险客户入住权不与具体房屋绑定，入住后每月缴纳的房屋使用费、服务费、餐费等，合计月费在2万元以上。