秦皇岛市房地产业消费结构解析

【摘要】房地产业在社会经济生活中有着不可取代的作用，作为国民经济的支柱产业，在社会其他经济中起到基础产业作用，具有综合性和基础性，为社会的生产生活提供生产资料和物质资料。可以是一种重要的资源、或财产、或生产要素、或商品。房地产本身作为商品，与其他商品不同的是，它是一种不动产，商品之间的没有同质性，单个商品价值较大，交易过程时间长，而且通常购买者都保持审慎态度。基于房地产商品的以上特征，在多方面因素制约和影响下，导致房地产商品的供需水平在市场中发生相应的变化。其中，形成房地产商品的基本要素土地是房地产商品供给的限制條件，而各地区产业结构情况以及人口的数量、规模、年龄结构及流动性又成为房地产商品总量需求及消费结构的制约因素，本文以秦皇岛市房地产消费结构为研究对象，解析相关因素如何影响房地产消费结构、房地产总量，以及消费结构是否均衡，如何合理引导消费以促进本地区经济发展。

【关键词】房地产;土地;人口;消费结构

一、秦皇岛市房地产市场现状

随着社会经济的持续发展，房地产业不断升温。在市场需求和政策指引下，逐渐活跃起来，形成了广阔的发展空间。而房地产交易也出现了各种各样的形式，比如：房地产抵押、房地产买卖、房地产租赁、建筑用地出让等交易形式。

近几年，秦皇岛市的房地产行业也日渐繁荣。据不完全统计，2020年，秦皇岛市新建商品房销售面积486.83万平方米，库存淘汰周期为16.6个月。全市共发放财政补助627.84万户。1-2月，秦皇岛市二手房成交面积105.02万平方米，同比增长37.17%。其中，二手房成交面积95.85万平方米，同比增长42.78%。上半年，全市固定资产投资同比增长7.8%，增速比一季度高23.9%。[1]在京津冀协调发展的国家重大发展战略下，未来建立以首都为核心的高水平城市群，实现引导区整体协调发展，打造国民经济增长新引擎。在今后的15-30年，逐步进入高水平城市群行列。在城市快速发展进程下，2020年上半年，秦皇岛房地产总产值同比增长三个百分点，占国内生产总值的比重也提高了九个百分点。目前，2020年9月，秦皇岛新房与二手房价都达到了1.16万元以上。据不完全统计，截至2019年12月底，秦皇岛在售新盘约96个，其中住宅产品65个，海景产品28个，公寓及商业产品3个。待售楼盘约11个。商品房整体均价约为12500元/平方米，其中，住宅产品均价约为10945元/平方米，海景产品均价约为15486元/平方米。品牌房企的扎堆入驻，彻底改变了原始的“只盖房子”的房地产开发思路，以人文社群、文旅配套、全能物业形成品质增值，将秦皇岛的楼市拉入了新的市场竞争层级。[2]

二、房地产市场的影响因素

在房地产市场运行过程中，房地产的用途多种多样，主要取决于使用者的需求。基本上可以分为住房、商业用房、办公用房、旅馆用房、餐饮用房、娱乐用房、工业仓储用房、农业用地、特殊用途房地产、综合用房。其市场运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，社会环境主要包括一定时期一定范围的涵盖人口数量及相应属性，包括性别、年龄、职业和教育，家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特征。政治环境一般指政治体制，它涉及资本的安全性。经济环境对房地产市场运行有着不可忽视的影响，如城市经济发展水平、基础设施状况、居民收入与支付能力、产业结构和布局、通货膨胀等。资源环境主要是指跟房地产开发息息相关的土地、能源、生态等自然资源条件。

根据秦皇岛第七次人口普查数据显示，社会环境中的人口因素数据为：2019年末2020初全市常住人口增长至314.63万人，比上年末增加1.2万多人。平均每个家庭户人口为2.94人。2020年数据显示，秦皇岛市年人均可支配收入为28417元。二手房6月参考均价已达10870元/㎡，二手房市场前景可期。除常住居民，秦皇岛市流动人口数量达到24万余人，男女性别比例均衡，年龄偏低，所受教育程度普遍不高;所从事行业以服务业和建筑业为主;缺乏社会保障，且对相关社会保障法规和文件知之甚少;参加社区活动不积极，缺乏归属感，融合度较差，数量偏多容易产生一定的社会问题。

资源环境中的土地因素调查结果显示：秦皇岛市土地总面积779157公顷，其中农用地526410公顷，占土地总面积的67.57%，建设用地73720公顷，占土地总面积的9.46%。[3]城乡建设用地布局不尽合理，耕地利用率偏低，此外，还有部分未利用地，包括沼泽滩涂、水域、以及园地、林地。人口密度约为402人/平方公里，高于全国人口密度143人/平方公里。

三、秦皇岛市房地产消费结构

秦皇岛市现有房地产消费结构中住宅型房地产占比重较大，与当地的人口规模及产业结构有着密不可分的联系。秦皇岛常住人口为3136879人，男性与女性占比均衡，年龄结构中0-14岁占比15.17%，15-59岁占比61.47%，60岁以上占比23.36%，65岁以上占比16.23%。已基本步入老龄化社会，对现行房地产市场有一定的抑制作用。另外，秦皇岛产业结构中第二、三产业占有比重较大，第三产业相对于第一、二产业发展势头迅猛，对房价有着正相关性。外来流动人口的数量增加，对房价的影响也有正相关性。

结论：综上所述，秦皇岛市房地产市场发展平稳有上升趋势，基础设施及总量适度，消费结构合理。在发展“国际旅游名城”的进程中，流动人口数量、产业结构、人口规模各种因素都会随之产生一定的影响，鉴于区域协调发展的概念下，建立“宜居宜业宜游、富庶文明和谐的秦皇岛”，应在流动人口的总量上加以控制，合理提高劳动者整体素质和受教育程度，有效调整房地产市场，引导房地产消费结构，形成房地产经济所有制的多元结构，推动房地产行业高质量发展、绿色发展。在整个社会主义市场经济体系中，为社会生活提供物质资料，也为社会生产提供基本生产资料，实现合理利用土地资源和土地的可持续发展。

参考文献：

[1]2017-2022年中国秦皇岛房地产行业市场深度调研报告（目录）.

[2]海鲜、酷暑和乘风破浪的秦皇岛楼市.

[3]秦皇岛市土地利用总体规划.

课题项目：2021年度秦皇岛市社会科学发展研究课题“基于社会经济高质量发展的秦皇岛市房地产业消费结构研究”研究成果（课题编号：2021LX201）。

作者简介：张杨，汉族，1984.6，河北秦皇岛人，本科，经济师，建筑安装工程，经济管理方向。