商住楼共用面积分摊的前生今世

张江峰

摘要：商住楼，一般都是城镇住宅土地性质上开发的楼宇，通常都是临街建造的，第1层、第1-2层、第1-3层为商业服务，上面为住宅，商业土地使用年限为40年，住宅土地使用年限为70年。商业部位的楼梯间的分摊大致经历了3个阶段：第1阶段，商业部位楼梯间，全楼分摊;第2个阶段，谁使用谁分摊;第3个阶段，谁受益谁分摊，分别进行阐述，最后第3个阶段的方法经过反复论证，最为合理，沿用至今。房产测绘成果是为房产登记和市场的交易服务，测绘面积的分摊的科学性、准确性和合理性、切实保护老百姓合法权益，是摆在我们房产测绘人员的一个课题。

关键词：商品房面积 商住楼分摊 公用面积

随着我国房地产业的迅速发展，市场经济条件下的商品房交易活动愈来愈频繁，商品房交易中，商品房面积作为量化指标的重要性越来越被显现出来。商品房面积投诉以及房地产商与业主之间关于商品房面积的纠纷越来越多，一度成为整个社会关注的热点。因此，房地产测绘中的房屋面积计算与管理工作越来越受到房地产行政主管部门和社会公众的重视。1995年建设部印发建房（1995）517号文件《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，1999年建设部印发《关于加强房地产测绘和房屋面积计算管理工作的通知》，2000年出台新的国家标准《房产测量规范》。这些规范性文件的出台都为我国房地产测绘、房屋面积计算与管理工作走上标准化、规范化、科学化的道路奠定了基础，从而保障和促进了我国房地产管理工作的健康发展。

但是，由于我国幅员辽阔，地区差异很大，再加上历史的原因，即便出台了这么多的规则和规范，仍然只是定出了大的框架，而实施细则却难以统一，其中尤以共有共用面积的分摊问题最为突出。在这里，我们就以我市为例，谈一下商住楼的分摊问题以供探讨。

一、商住楼分摊的历史与现状

我市是一个商贸城市，随着经济的发展，城市面貌日新月异，建筑形式推陈出新，商住楼这种下部商场，上部住宅的建筑形式在我市的楼市中得到了推崇。商住楼共有共用面积的分摊计算大体经历了三个阶段，具体如下：

第1阶段—全楼分摊。即建设部建房（1995）17号文件发布后，我市的商住楼按照517号文件规定的方法进行分摊。这种方法采用一个分摊系数，把楼梯间作为公用面积进行全楼分摊，没有把商业部位不使用的楼梯间和住宅部位的楼梯间区分开来，分别处理，底商和住宅按同样的面积比例进行分摊，底商业主意见较大。但因当时商住楼数量不多，问题还不突出，没有在社会上引起太大反响。

第2阶段—谁使用谁分摊。到了1998年，由于底商和住宅的价格差别越来越大，商住楼的数量也急剧增多，问题就越来越突出，商场业主对于17号文件的解释难以理解，难以接受。这时，一种“谁使用谁分摊”的理念便开始产生。我市从1998年开始着手制定本地区的面积计算及公用建筑面积分摊实施细则，对于商住楼的分摊原则是“商住楼的底层楼梯只为楼上住户服务，楼梯面积由楼上住户分摊”，这样作的结果是：底商不参与底层楼梯间的分摊，而楼上住宅却需分摊全部楼梯间面积。这样虽然容易解释，也便于操作，但却加大了住宅的分摊面积，住宅业主意见较大。同样的两幢楼，同样的一个户型，仅仅因为底商的问题，面积差异很大。尤其对于那些商业用房不止一层，当商业部位层数越多，住宅部位分摊面积就越大，这样面积相差就更多了，也就越不合理。

第3阶段—谁受益谁分摊。伴随着新的《房产测量规范》的出台，我市人民政府以郑政文〔2001〕20号文于2001年1月31日出臺了《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》。规则中制定了新的商住楼共用部位分摊标准，规则中规定：“商住楼的商用部位的楼梯间（不含商业自用的）和突出屋面的楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊”。新规则采用了多级分摊，增加了计算的难度，但是这样做既体现了全楼的整体概念，也兼顾了谁受益谁分摊的原则，显得比较公平、合理。

从上述几种算法中我们可以得出上述三种计算方案产生了三种计算结果，这些计算结果差异并非面积测算误差而引起，是执行政策上的差异，给权利人带来的不同结果。通过对比，我们可以看出前两种方案简单易操作，但计算粗略，产生了两个极端。方案3采用了多级分摊，使计算细化，避免了两种极端，体现了全楼的整体性，兼顾了商业与住宅的各自利益，更具合理性。

随着建筑设计越来越复杂，简单的商住楼的谁受益谁分摊的基础上，经过房地产各位同仁的孜孜探求，进一步研究出了功能区分摊的理论体系。根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积共同建筑面积可分为三类：

1、全楼共有公用的建筑面积：指为整幢服务的共有公用的建筑面积，此类共有建筑面积为由全楼进行分摊。

2、功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务共有公用面积，如一幢楼内专为某一商业区或办公区服务的值班室、楼梯、电梯及其管理用房等，这一类为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。

3、层共有公用面积：由于功能区设计不同，共有建筑面积有时也不同，各层的共有公用建筑明显不同时，则应区分为隔层的共有公用建筑面积，有各层分摊各层的共有公用面积，例如各层的卫生间和走道应分摊到相应的层。有时候如果各层功能相同，层公用共有面积差别不大，为了保持相同户型建筑面积一致，各层共有公用面积定为一个系数进行分摊。

总之，在房产面积测算中共有公用面积的分摊计算比较复杂，难度很大的一项工作，每户分摊面积消费者很难计算出来，这就要求房产测绘从业人员具备高度的责任心，娴熟的业务技能，端正的工作态度，正确的价值观和科学的人生观，只有这样才能打造出业务精良的测绘队伍。最后希望和更多的测绘单位同仁一起探索，如果在某方面认识不足，还希望多批评指正。