论我国居住权制度的法律保护与适用

张剑飞

摘要：居住权制度是一项历史悠久、起草时间长远的古老制度，其历史起源可以追溯到古罗马时期。随着中国法律的日趋完善，并在物权逐渐社会化的发展趋势下，社会公共利益和人民群众的集体利益的保护日益重要，在中国建设和谐、文明社会的过程中，弱势群体的保护的维护之音日渐浩大。通过考察居住权的客观实际需求来看，《中国人民共和国民法典》中有关居住权立法具有重要的社会意义和现实意义。

关键词：物权法;民法典;居住权利;法律保护;适用范围

一、居住权制度的法律保护

自从罗马法以来，为了确保物品享有人能够直接支配所有物，并享受其权益的圆满状态不受他人侵害，我国法律赋予物权以特定的法律效力。根据《中华人民共和国民法典》的规定，居住权是一种用益物权，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，故居住权人也应该享有《民法典》物权编第三章规定的物权保护请求权。

（一）物权确认请求权

当房屋所有人或者第三方人否认居住权的存在，或者与享有居住权的人关于居住内容发生争执和分歧时，居住权人可通过出示有关证明请求确认其居住权，以此维护自身的居住权。

（二）返还原物请求权

居住权是指直接支配他人房屋的权利。当居住权人丧失居住房屋的占有状态时，可以向致使其丧失居住权的侵权人申请返还请求权，以此恢复原有的占有和使用状态。如果房屋所有人违规占据房屋而影响到居住权的行使，那么居住权人可以根据法律相关规定，依法要求房屋所有人返还房屋。

（三）妨碍排除请求权

当侵权人以不正当、违规、违法的方式对享有居住权的人正常行使居住权造成妨碍，并且以危险方法（如纵火、抛送具有伤害性物体、泼洒不明污染液体等）危害房屋完好程度，非法为他人在房屋上设立居住权的等行为和状态的出现，无论相对人从主观意识上是否产生过错，其妨碍排除请求权的有效行使都不受影响。

（四）物权复原请求权

第三人造成居住权人所居住的房屋毁损的，居住权人可以依法请求修理或者恢复原状。

（五）损害赔偿请求权

如果居住权人所遭受的损伤仍然无法获得相关法律保护和救济，损害赔偿请求权可以说是居住权人维护自身权益的最后的救命稻草。而损害赔偿请求权根本目的便是消除给居住权人所带来的经济损失和精神损失等各方面的损害，主要通过金钱作为赔偿，弥补物权人所遭受到的财产损失。损害赔偿请求权的构成条件有几下五个方面：

1.遭受侵害事实

当物权人遭受到一定的伤害，必须要有充分的相关证据证明自己确确实实遭受到侵害，其证据主要为房屋遭受损失（如房屋外墙遭受到硫酸等具有伤害性、侮辱性的液体侵蚀、房屋内部相关零件遭到拆卸等）和物权人被违规驱赶在外（如房屋被强制换锁、换密码、物权人被强制带离其住所等）等相关事实证明。

2.侵权人在主观上存在一定的过错

如果侵权人和物权人关于房屋居住权存在一定的纠纷，且尚未协调好得到解决，致使侵权人存在一定的报复等负面心理，并以某些暴力、违规、非法手段对物权人享有的居住权进行侵犯，严重损害了物权人合法的居住权，那么从法律判定上则表明侵权人存在一定的主观性的过程。

3.居住权人因居住权受到损害发生损失

当居住权人因依法享有居住权时，与侵权人无法进行有效的沟通和协调而遭到侵权人的伤害时，必须产生实质性的损失。其实质性的损失主要包括为恢复居住权所产生的资金和人力物力、居住权人在丧失居住权所产生的损失（经济、精神损失）、居住权受到干扰为排除妨碍所承受的相关损失。

4.侵权行为与损害后果存在因果关联

当侵害人的侵权行为是出于某种特定的目的，如报复、经济纠纷等相关原因，对其造成的损害结果与其侵权行为存在着一定的因果联系。

5.损害赔偿请求权人必须为享有居住权本人

一旦居住权人依法享有的居住权遭受到损害，并满足以上四个条件，申请损害赔偿请求权人必须是本人亲自进行法律保护申请，不得由直系亲属（父母、子女）、亲戚、朋友、同事代其申请，且主要遭受损害所给予相关赔偿的受益人为居住权本人。

二、居住权的适用

虽然《中华人民共和国民法典》第十四章对居住权进行了相关规定，但是立足于中国法律现实情况，居住权作为一个较新的法律制度，仍然存在一定的问题需要我们去挖掘成因和解决。

（一）居住权的相关内容

我国的物法权对居住权尚未做出相关规定，但是我国及其他很多国家或者地区的《民法典》对居住权均有相关规定。《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要;澳门地区的“民法典”第三卷物权的第三编第二章的具体规定，使用权是指权利人及亲属得在本身需要的范围内，使用他人的特定物及收取有关孳息的权能，而涉及住房的使用权，则称作居住权;《德国民法典》第1093条第一款的第一句就规定“建筑物或者建筑物的所属部分上可以设定以居住为使用目的的排除所有权限制的人役权。”因此，综合不同国家或者地区有关居住权的相关含义，结合居住权自身的特点和具体内容，居住权是指对他人所有的住宅的全部或者部分进行生活范围内占有和使用的物权性权利。

居住权所包括的范围十分广泛，比如：作为房屋、住宅的所有权人，依法享有居住房屋的权利，从这个层面上看，居住的权利是传统意义上的所有权的使用功能。《中国人民共和国民法典》第369条规定居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，本文对此持相反观点，认为《民法典物权编》应当允许房屋出租作为原则。何为租房？本文认为作为房屋的租赁人，通过交付分期或者全款的租赁金融，在规定的租赁时间内依法享有居住的权利，就算“租房”。并且，从实践意义和现实意义来看，居住权人之所以将所部分房屋或者整个房屋進行出租，而自身便居住在自己其他房屋或者在租金更低的出租屋内，以此换取生活补贴，不仅符合所有权人设立权利最初保障特定人生活的目的，还能从一定程度上缓解租房人的经济负担。

（二）居住权的适用范围

居住权最早是在罗马法中作为人役权而出现的，由于当时市民经济的不断发展，越来越多的人开始注重人权的维护和主观意识，伴随着无夫权婚姻和奴隶解放日益增多，当家属和房屋所有人过世，但没有立下有关房屋的继承内容，那么那些没有继承权又缺乏生活能力和劳动能力的人的生活，将成为一个有待解决的难题。因此，家主便会将一部分的家产使用权、收益权、居住权等相关遗嘱，赠与给妻子或者已经被解放的奴隶，让其老有所依、生有所靠。受罗马法影响，在法国、德国、葡萄牙等国家的民法典都明文规定了使用权、收益权和居住权。

但是，由于当初产生居住权的情势在当今社会已经不复存在，无法符合现代化社会发展的要求，因此，各个国家对于包含居住权在内的人役权的适用在保留养老、照顾特定人群生活等传统功能的通时，也逐渐扩展了新的功能。受中国现实情况影响，其全新的功能不仅体现在保障低收入家庭、人口基本的生存需要，更重要的是对妇女权益的保护（离婚妇女难以找到栖身之所等）、老年人权益的保护（老年人住房常常被他人非法侵占、被子女进行恶意瓜分等）、未成年人的保护（子女遭受家庭虐待、遗弃等）以及对社会其他人员的保护（居住权产生纠纷）。

三、结束语

居住权作为对他人房屋以居住为目的而加以使用的权利，以物权的行使逐渐完善了租赁权的不足，并对房屋所有权人以及第三方人对居住权的侵害具备较强的法律效力。立足中国国情，建立居住权制度对我国的社会秩序稳定、社会保障、公共救济、养老育幼功能有着十分至关重要的意义，同时也适用以物权以利用为中心的发展趋势。可以这么说，我国民法典设立居住权制度是适应中国特色社会发挥潮流、符合历史潮流的必然选择。

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