中国房地产租赁经营业发展研究

易成栋 陈敬安 毕添宇 樊正德

摘要：基于第四次经济普查数据，发现2018年我国房地产租赁经营业规模不断壮大且财务绩效良好。在展望行业发展趋势的基础上，提出了完善我国房地产租赁经营业发展的建议。

关键词：房地产租赁经营业;经济普查资料

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）07-0016-22 收稿日期：2021-07-05

房地产租赁经营业是房地产业的重要组成部分，在中国房地产市场化、专业化、社会化进程中得到了快速发展，在落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，稳妥落实长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，提高房地产资源的配置效率和实现社会公平，实现人民住有所居中具有重要意义。

2017年《国民经济行业分类与代码》（GB/T 4754-2017），将国民经济行业划分为门类、大类、中类和小类四级。从该行业分类统计口径来看，房地产业（代码70）包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及房地产租赁经营活动。与以前分类相比有所调整的是，将房地产开发企业出租房屋等活动分离出去，单列了房地产租赁经营活动。房地产租赁经营指各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，包括体育场地租赁服务。而以前的分类名称是自有房地产经营。它是指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。两者的区别是房地产租赁经营将各类单位的营利性经营活动都包括在内，而自有房地产经营则将房地产开发商、房地产中介、物业公司的租赁经营活动除外。本文运用此数据分析了2018年中国房地产租赁经营业的发展状况，预判我国房地产租赁经营业的发展趋势，从而为行业健康发展提供政策建议。

1 中国房地产租赁经营业的发展状况

1.1 规模不断壮大

从建国初到1978年，经过三大改造之后，我国实行高度集中的计划经济，并建立了土地公有制。即城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。在城镇将很多私房收归公有，城镇住房建设由国家统一安排，以国家和国有企业投入为主，并无偿或以低租金租给职工使用，并实行与职位、工龄等相联系的实物福利分配制度。同时，由于计划经济强调“先生产后生活”，住房建设和维修均由国家负担。这一阶段不承认房地产是商品，不存在房地产市场。住房作为福利分配，居民住房取决于政府投资决策，个人无意愿购买，消费比重偏低。从1978年开始改革城镇住房制度，恢复房地产的商品属性。1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，标志着房地产业开始进入商品化时代。这样，我国的国有土地可以出租，政府和单位公房租金改革逐渐接近市场租金，商品房屋可以销售和租赁，商场、写字楼、工业厂房和公寓等以出租为主。

住房是房屋的主体，从国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）停止实物分房以来，我国住房租赁比重不断提升（易成栋，2018）。住房自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。1985年中国城镇家庭住房自有率仅为15.8%，83.6%的家庭是租赁公房居住。2000年中国城镇家庭住房自有率已達74.1%，租赁公房和廉租房家庭占比为14.4%，租赁商品房家庭占比为6.1%。2010年中国城镇家庭住房自有率已达74.9%，租赁公房和廉租房家庭占比为2.5%，租赁商品房家庭占比为18.6%。2015年中国城镇家庭住房自有率已达79.2%，租赁公房和廉租房家庭占比为2.2%，租赁商品房家庭占比为13.9% （见表1）。

第四次经济普查数据显示，截至2018年末，房地产租赁经营企业法人单位数量达80998家，占房地产业总体比例约为10.46%;房地产租赁经营业就业规模已达85.9万人，占房地产业就业的7%。此外，房地产租赁经营业每单位企业法人就业人数为10.46人，水平介于开发经营业和中介服务业之间。

在房地产租赁业务中，非住宅房地产多是专业机构租赁，住宅租赁有所不同。从供应主体构成来看，以私人住宅出租为主（90%左右），机构化出租占比较低（5%左右），当前，在政策的支持下，住宅机构化出租占比在不断提升。

1.2 财务状况良好

2018年末，房地产租赁经营业占房地产业总资产比例达到约8%。房地产租赁经营业每法人单位均资产规模约11379.7万元，已经仅次于开发经营业，远高于其他子行业水平。从人均资产规模看，房地产租赁经营业1087.77万元/人，仅次于当年开发经营业2707.8万元/人。

基于第四次经济普查资料，分析2018年末我国房地产业各子行业间财务杠杆、负债和收入水平情况。我国房地产业总体资产率为76.71%，开发经营业资产负债率高于平均水平，为78.26%;租赁经营行业水平最低，为63.28%;其他三个子行业相应水平均在70%到75%之间。负债水平方面，房地产业每单位法人负债11987.73万元/单位，单位从业人员的人均负债水平为703.99万元/人。开发经营业两指标水平均是最高，其次为其他房地产业，再次是房地产租赁经营业，其相应水平达到7113.24万元/单位和679.03万元/人。收入情况方面，房地产业每单位法人营业收入1936.6万元/单位，单位从业人员的人均营业收入水平约为113.73万元/人。房地产开发经营行业的营业收入单位平均和单位从业人员平均最高，且明显多于房地产业平均水平。单位法人营收水平方面，房地产租赁经营业水平次之，随后依次为其他房地产业、物业管理业和中介服务业。而从人均营业收入水平看，房地产租赁经营业和其他房地产业基本持平，且远高于物业管理业的14.23万元/人和中介服务业的20.70万元/人。见表2 （其中“营收”为“营业收入”）。

2 从国际比较看中国房地产租赁经营业发展趋势

从国际比较来看，我国房地产租赁经营业呈现以下趋势。

2.1 行业发展前景看好

随着中国房地产供求关系的变化，中国房地产行业将从以房屋建筑业和开发业为主逐渐向侧重房地产经纪、物业管理、租赁经营和资产管理等方向转变，房地产企业也将更加注重存量物业的经营和服务。房地产租赁经营行业还有很好的发展空间。

一是房地产租赁行业在房地产业中的地位将不断上升。在一些国家，专业机构住房出租人与其他类型房地产的出租人共同构成的“房地产出租业”，已经是房地产业中最主要的行业。2007年美国房地产出租业在房地产业总收入中占比最高，为31.97%，超过了新建住宅开发、土地细分、房地产经纪和其他房地产服务（崔裴，2010），见表3。2007年，英国房地产出租业在房地产业总收入中占比最高，为41.35%，超过了自有房地产和以收费或合同为基础的房地产活动（崔裴，2010），见表4。

二是住房租赁行业在房地产租赁业中的地位十分重要。一方面，第七次人口普查数据表明，2020年我国城镇化率达到了63.89%。根据联合国和一些专家的预测，我国总人口将在2030年左右出现负增长，城镇化率将在2040-2050年达到峰值80%左右。这意味着城镇人口继续增加，房屋总量还将继续增加。另一方面，我国租赁住房占比还不高，参考国际上其他国家的情况，租赁住房占比将达到30%～40%左右，还有较大的上升空间。

从美国房地产出租业的情况看，住房出租企业在行业收入中占近半壁江山（崔裴，2010）。而住房出租企业主要是公寓出租企业。在美国，公寓（apartment）指整幢楼或整个小区整体出租的住宅，公寓出租人收入占到了住宅出租人收入的92%。因此，在美国的住房租赁市场上，规模化和专业化的公寓出租人提供稳定的住房租赁服务并进行专业化的管理，有助于住房租赁市场的规范发展，见表5和表6。

2.2 行业专业化、规模化进一步提升

房地产租赁行业的供给方主体主要有私人房东、房地产经纪企业、房地产租赁经营企业、物业管理企业、房地产开发企业。

房地产开发企业转型租赁和权益型的房地产投资信托公司对发展专业化、规模化的租赁运营企业起到了重要作用。一些房地产开发企业开始转型做房地产租赁经营行业。在美国，很多上市房地产开发公司（即纽交所上市的“real estate holding and development company”）進入到房地产租赁经营领域，采取自建（或改建）持有经营的模式。REITs在房地产租赁行业起到了重要作用，一些权益型的房地产投资信托公司（Equity REITs）购买和租赁经营房地产。这一类目前占比尚小，但发展速度很快。这些企业可以从资本市场获得大量长期资金，还拥有税收优惠，因而有能力从事住房租赁这种资金沉淀量大、投资回收期长的房地产经营业务。

多种租赁经营方式并存，包括自营、代理和包租等多种模式。除了个体或者机构房东自营外，还有房东委托租赁企业或者经纪企业代理和提供房屋管理，以及房东将房屋包租给租赁企业，租赁企业再和承租人签订合同的包租模式。从上述三种模式目前的发展速度和市场占比看，我国包租模式的发展速度有所放缓，但仍是主流，占95%以上;自营模式发展较快，约占5%，且土地出让中自持租赁住房和集体土地建设租赁住房项目大部分已进入开工建设的高峰;代理模式则刚刚起步，处于萌发阶段，目前管理的房间总量相对较少（柴强等，2020）。

在西方发达国家住房租赁市场上，除了自营模式之外，房地产经纪机构的代理作用也非常重要，不仅私人住房出租人与承租人之间大都通过房地产经纪机构提供信息、沟通撮合而达成交易，大型机构住房出租人也往往委托房地产经纪机构进行招租，而将自己的精力主要放在租赁住房的投资决策和资产管理上。而且，发达国家的房地产经纪业大多采用代理方式提供经纪服务，房地产出租人或承租人可以通过代理合同，将租约签订之后的很多租赁管理事务委托给房地产经纪机构，尽可能避免住房租赁过程中管理的缺失。

2.3 政策法律环境不断完善

房地产租赁管理法规更加完善，政府监管日趋规范。根据相关法律、法规的规定实行房屋租赁登记备案制度。2010年12月1日，住建部出台《商品房屋租赁管理办法》。

住房是房屋的主体，并且和非住宅房屋有很大的不同。2015年，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。2016年，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出发展住房租赁业务，新建租赁住房纳入住房发展规划，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。2017年，住建部出台了《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿），规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。2018年，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案2018-2020》，指出要大力发展住房租赁市场，总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。2019年，财政部和住建部对“中央财政支持住房租赁市场发展试点城市”给予中央财政资金奖补助标准，可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等。2020年，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。2021年正在探索制定《租赁住房运营管理标准》。总体来看，行业发展环境不断优化。相关的法律、标准和政策正在完善（柴强等，2020）。

3 结论与建议

本文基于第四次经济普查资料发现，我国房地产租赁经营业规模不断扩大且财务状况良好。未来房地产租赁经营业将有很好的发展空间，促进房地产开发企业转型和REITs进入将使其专业化和规模化进一步提升，政策环境更加规范。

基于上述分析，针对优化房地产租赁经营行业发展提出以下建议：

一是房地产租赁经营行业发展要努力与城市运营和建设美好环境与幸福生活的人居环境相契合。通过城市运营，把包括房地产在内的资源有效推向市场，合理使用、经营和维护，使城市的综合竞争力得到提高，使城市的资产增值和财富增加。建设美好环境与幸福生活的人居环境，提供满足人们需要的生产空间、生活空间及服务，使城市居民生活质量和幸福感得到提升。

二是推动新技术、新金融和房地产租赁服务深度融合，开发房地产租赁服务平台，推动REITs发展和开展资产管理。利用大数据、区块链、物联网、人工智能技术，赋能房地产租赁企业提升服务内容、质量和效率;加强政府与住宅租赁企业共享部分数据，服务政府的社区管理;通过REITs加强房地产资产的使用、经营和维护，提升资产的价值，不仅获得租金收入，还获得资产增值的收益，带动全产业链的发展。

三是要完善房地產租赁信息披露制度，加强租金监测和防范市场风险。政府首先应加强房地产租赁市场的制度建设，如完善租赁管理的法律制度，促进REITs发展的金融体系、财税制度和法律制度，以及促进房地产租赁市场公开透明，如政府依据市场经济原则和市场租金，通过测算而制定公布不同地段、不同结构、不同用途出租房屋的阶段性租金，对房屋租赁市场进行宏观调控和引导。为鼓励并引导租赁双方保护自己的合法权益，积极推进包括法院建立专门的租赁纠纷简易处理程序，便捷、高效的租赁纠纷调解制度等多元化的纠纷解决机制。

参考文献：

1.易成栋 高璇 刘威.中国城镇住房制度改革的效果——总体改善、阶层分化以及对房屋普查、人口普查等数据的实证分析.中国房地产（学术版）.2018.05

2.崔裴 胡金星 周申龙.房地产租赁市场与房地产租买选择机制——基于发达国家住房市场的实证分析.华东师范大学学报：哲学社会科学版.2014.046 （001）

3.崔裴.中美房地产业比较研究：内涵、属性与功能.光明日报出版社.2010

4.柴强 罗忆宁.住房租赁市场发展与规范.王业强等.2020房地产蓝皮书——中国房地产发展报告.社科文献出版社.2020

作者简介：易成栋，中央财经大学管理科学与工程学院城市与房地产管理系教授，博导，经济学博士。

陈敬安、毕添宇、樊正德，中央财经大学投资学博士研究生。

基金项目：国务院第四次全国经济普查领导小组办公室重点课题项目《基于产业与环境协同演化视角的国际房地产业比较研究》（项目号JJPCZB39）。