“预看房”制度暴露中建阅澜山19项问题

苏垚　雷玄

为推进开发商、建设单位注重购房者的反馈，及时消除质量问题，2021年6月，上海开始在全市推广“业主预看房”制度。

上海市中建阅澜山于2021年9月15日向业主开放预看房活动，然而，“预看房”时业主发现了货不对板以及部分设计不合理等19项问题。业主表示：“10月13日，经过两次沟通，除电梯品牌、开放式连廊、空调及新风系统有关的4项问题外，其余15项问题已确定整改措施。10月18日，开发商却几乎推翻了会上确定的整改措施。”

对此，开发商的工作人员回复：“项目还有两个月交付，我们会按照合同约定的标准进行交付，对于合同约定却无法更改的部分，业主可按照合同约定解决相应的问题。”

“预看房”看出的问题

中建阅澜山位于上海市宝山区，由上海宝孚置业有限公司开发建设，系中建集团旗下项目。据业主介绍，该项目包含7栋高层和12栋叠墅，分两期开发。按合同约定，项目将于2021年12月31日开始交付。

2020年起，上海率先在奉贤区试点预看房制度，旨在突出建设单位首要质量责任，有效防治建筑工程质量问题。 以往交付商品房，业主通常只能在交房后知道房屋是否存在质量瑕疵，因为“为时已晚”容易产生不满情绪。预看房制度打破这一传统做法，开发商在住宅项目竣工验收前组织业主提前看房，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，与开发商、施工方共同发现问题、解决问题。

今年5月26日，上海市建设工程安全质量监督总站发布《关于在本市试行新建住宅工程业主“预看房”制度的通知》提出，6月起交付的新建住宅试行业主预看房制度，“倒逼”建设单位和施工单位消除质量问题。

2021年9月，开发商为业主们安排了为期五天的“预看房”活動。业主现场发现，电梯品牌、前端净水系统、全屋新风系统以及电梯厅装修标准等与合同约定或宣传不符。“具体来看，开发商在一期八栋楼（1、8、9、14、15、16、19、21号楼）的销售合同中，约定电梯的品牌为日立，然而实际交付产品却是富士达。”

业主说，购房合同中双方明确约定：电梯厅墙面为墙面砖、不锈钢饰面，地面为地面砖，顶面为白色乳胶漆。“目前除一楼电梯厅为墙面砖，其他楼层的墙面仅进行了乳胶漆涂刷。”

在项目公共区域，业主还发现“消防连廊的西边有防火门，东边没有。”在业主提供的98平户型的1：1面板样板房的视频及宣传图片中，电梯口旁是封窗设计，实际建设却未封窗。

在房屋内部，业主发现，此前宣传的全屋新风和全屋空调系统与实际情况均有出入。一位购买高层的业主表示：“开发商宣传时称配备全屋新风系统。然而，目前验房发现，2期91平户型的全部房间，仅客厅有新风。”另一位二期81平户型的业主补充说，他们的房屋也出现了同样的情况。

在空调系统方面，买房时，销售并未准确解释全屋空调和中央空调的区别，导致业主以为是中央空调。预看房时，业主才发现：“全屋空调是风管机，为挂壁式内嵌分体空调，有好几个外机，而中央空调是一个外机控制全屋。”

高层窗户碰头 叠墅地面长青苔

高层和叠墅的业主发现，室内外还存在一些设计不合理的问题。有高层业主发现，“洗手间的窗户几乎都是内开，91平户型的窗户内开后与洗浴的莲蓬头相撞，81平户型的窗户内开后在马桶上方。不仅如此，部分厨房的窗户内开后在水池上方，很容易磕碰脑袋。”除室内开窗设计不合理的问题，高层业主还反映外墙涂料存在脱落现象。

叠墅的业主则称：“预看房时发现室内地面不平整，且由于预看房时间在台风天后，室内地面已长出了青苔。”

不仅如此，叠墅业主认为全楼烟道位置设置不合理。据叠墅业主反馈，“叠墅烟道是全楼烟道，一般会设置在楼顶或天台。而中建阅澜山却设置在上叠的露台中，即住户家中，对上叠住户的日常生活造成了困扰。”

2021年9月25日，在“预看房”的最后一天，业主们将实际交付与宣传资料不符以及不合理的设计问题整理为一份告知书，与开发商进行了首次会谈。业主称，“这份告知书由开发商公司的副总姚洋签收，称将于10月15日前给予答复。”

部分问题的整改措施仍未定

2021年10月13日，业主与开发商进行第二次会谈，主要目的是解决告知书中反映的问题。当天双方的沟通中，电梯厅整改完成时间为2021年12月10日前，高层卫生间的开窗方式、别墅“地面找平、蓄水试验、烟道设置”等问题的整改得到了开发商的同意。

但对电梯品牌、连廊封窗、加装楼层东侧防火门，以及售前宣传的全屋空调、全屋新风系统，开发商并未明确给出解决方案。业主说，“沟通会上，开发商表示依据建筑结构图，业主们要求改动的电梯厅属主建筑框架外。目前，电梯厅建筑计容为一半面积，一旦封上就是要计算全部面积，要补差价。”让业主们矛盾的是，不封电梯厅会存在严重的安全隐患，若交房后请物业封窗或自费封窗，则属于违章建筑。

10月18日，业主再一次反映：“开发商再次推翻了在13日会上讨论的部分处理方案，表示仍按合同执行。”目前，距离合同约定的收房日期还有约2个月，业主希望开发商就此前反映的问题给予整改。

就多处产品及配套与合同约定不符，以及建筑规划设计图中是否有封窗及连廊东侧防火门的设计等问题，开发商——上海宝孚置业有限公司工作人员回复称：“关于电梯品牌，所更换的品牌不会比日立差。由于目前已安装完毕，很难更换，业主若不满意可以参照合同约定解决此问题，不存在欺骗。关于消防通道的东侧没有门，电梯口处未封窗这一问题，我们是严格按照建筑规划设计执行操作，高层窗户内开也是按照国家相关建筑设计规范界定进行设计。此外，我们没有宣传过全屋新风，仅宣传过全屋空调，由于项目还在施工状态，交付前针对业主发现的这些小问题都会解决。”

截至目前，业主们仍然对电梯品牌和98平户型电梯口处未封窗等事情感到不满，希望开发商能够重视他们的诉求，《中国质量万里行》将持续关注！