新政之下，学区房开始降价了吗

赵觉珵

北京市西城区2020年公布的“7·31”入学政策近日正式落地实施。作为北京教育资源最为优质的地区之一，西城区此前曾频繁出现“天价学区房”，即使是一套“老破小”也能售出每平方米十几万元高价。此次西城区坚决推动多校划片，也让学区房市场开始降温。除了北京，上海、深圳、成都等城市也加快学区改革，施行多校划片等措施，淡化学区房概念。

在此背景下，记者近日调查发现，北京、上海等地的热门学区房价格已经开始松动，但学区房真的就此开始降价吗？

部分学区房下调数十万元

距离7月2日北京市西城区多校划片的政策落地一个多月后，那些之前动辄就上千万元的学区房怎么样了？

有媒体发现，在教育资源最好最集中的德胜和月坛片区，房源价格一夜大跳水，不少房源的挂牌价格比之前便宜了三四十万元，甚至有的业主还愿意“打骨折”自降上百万元，就是为了把手头的房子赶紧转出去。

反观买家这边，很多人从为了抢一个学位争破头砸钱买房，变成了如今插手观望的状态，还有人就算是签了约，宁可白白浪费几十万元违约金也不想再进场。数据显示，在七月上半月里，该区的二手房成交量和同比缩减了1.9%。

政策带来的冲击之大十分明显，毕竟该区的“老破小”身价全都绑在学位上，当其学区价值不再，市场自然就几乎是走进一个零成交的状态。

“‘牛小和‘直升校都没有多校划片名额留给2020年7月31日之后买房的家庭了，欲哭无泪”，2020年底在德胜片区买了学区房的钟先生对记者表示，一打开志愿填报的网站，登记入学学校和学区内学校都因为没有入学计划不能填报了，原先买学区房想让孩子上的第二实验小学德胜校区、三帆中学附属小学等都去不了了，只能去相邻学区的小学。“去年买房时已经知道有新政策了，但还是存在侥幸心理。现在觉得这套1000多万元买的学区房有些不值了。”钟先生说。

钟先生的心态也代表了不少2020年7月31日后“上车”的家长想法。在2020年5月西城学区房交易出现一波激增后，今年年初，西城学区房的热度再度上升。不过，记者在某房地产中介网站上看到，最近一周，德胜、月坛等片区的二手房价格均出现波动，一些房子的售价已经下调数十万元。

德胜片区的一名房地产经纪人7月8日对记者表示，目前区内的房价没有出现很大下跌，主要是预期下降使得一些卖家主动调整价格，但更多的人还在观望。这名经纪人表示，整体来讲，西城的教育资源比较优质，即使多校划片也依然有一定的吸引力。

中原地产首席分析师张大伟撰文分析称，当下的入学政策的确可以降低针对最优质教育资源的炒作，预计西城区最贵的德胜、月坛等区域会出现降温。

上海、深圳等都在观望

治理学区房炒作乱象、为学区房降温已经成为北京乃至上海、深圳等各大城市的共识。今年3月，上海也发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确从2022年起，调整优质高中招生名额分配方式。根据新政规定，超过一半的优质高中名额将被分配到各区和各个不选择生源的初中学校，这也意味着优质初中学区房的含金量降低，同时会传导到优质小学的学区房。今年1月，上海市教委还出台政策，促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置。有研究机构数据显示，新政推出后，上海学区房市场有所降温，成交量也出现下滑，一些知名学区房小区如梅园的二手房价格出现明显下跌。

作为全国楼市的风向标之一，北京学区房市场的变动预计也将对深圳等地学区房市场产生影响。深圳福田的一名房地产经纪人7月8日对记者表示，北京西城的新政落地让深圳的家长也警惕起来，虽然没有人能说准类似政策是否会在深圳出台，但买方和卖方的情绪都出现了波动。这名经纪人介绍称，由于人口增长迅速，教育资源紧缺，深圳学区房市场同样火热，需求在南山、福田、罗湖等区最为集中。一些家长也表示，“新政下是否还值得为学区房砸锅卖铁，是个需要仔细考虑的问题了”。

除出台一系列政策促进教育资源更加均衡化，多个城市相关部门也在着力整治以学区房的名义违规宣传和炒作房价的行为。北京、成都、石家庄、南京等城市展开行动治理房地产领域虚假违法广告。

楼市调控越来越微观、精准

各地多管齐下为学区房降温祛火，预计将有助于相关地区房价回归理性。不过，有分析认为，短期之内，学区房的概念及以学区房为名炒作房价的行为很难完全消失。北京西城一所知名小学的教师严女士对记者分析称，今年西城部分学区房无法在登记入学学校和学区内学校入学的原因之一是适龄儿童过多，超过学校承载能力。以严女士任教的学校为例，今年新招的一年级有28个班，但依然无法满足学区内的需求。严女士表示，随着2020年7月31日之前入学的学位空出，加之生育率的降低，可能未来孩子又可以去登记入学的学校就读，学区房又会被炒起来。

分析人士表示，学区房的问题核心是教育资源不富裕，这些学区房调控政策，只是稀释学区房资源的价值，降低这部分市场的虚火。从未来趋势看，学区房特别是动辄几十万元一平方米的学区房炒作肯定会明显降温，但对于整体优质资源依然集中的热点区域，学区房价格可能会保持稳定。

严女士也对记者表示，北京西城、海淀等区域的教育资源依然更为优质、集中，哪怕学区房不能确保孩子上“牛小”，相信也会有家长继续在这些区域买房。

易居研究院智庫中心研究总监严跃进表示，学区房是近年来每一轮楼市行情的领头羊，炒作明显。当前，楼市调控越来越微观、精准，此轮针对学区房的“定向调控”所传递信号非常明显。通过严厉打击学区房炒作、给价格高企的学区房降温，对促进教育资源的公平和均衡具有积极意义。

摘编自《环球时报》2021年7月10日