REITs基金真的高收益低风险吗？

唐普林

“唉，今年的基金行情太让人糟心了。”小君忍不住吐槽。M姐安慰道：“A股行情3～7年一个轮回，投资基金也要做好长期投资的准备。”小君叹了口气：“就没有稳一点的品种吗？”

“要不要考虑一下REITs基金？”小葵突然建议到。“REITs基金是啥？”小君一脸疑惑。“REITs基金是不动产信托基金的简称，是指一种专门投资不动产，然后将不动产的各类收益和资产增值分享给投资者的基金产品。”小葵解释道，“就好比我们几个集资买了一栋房子，然后把房子的租金收入和升值收益平分，大致就是这样一类产品。”小葵神秘地笑道：“这REITs基金投的可都是优质资产，你们看，这是第一批试点的9只REITs基金，收益率低的也超过了4%，高的都超过10%了，这不比你的基金和银行理财香得多？”

“哇！10%收益率！但是，靠谱吗？”小君忍不住怀疑。“你看看发行这些基金的公司，个顶个的大牌，还是证监会的试点产品，怎么会不靠谱？”小君信誓旦旦。

“产品是靠谱，可你对收益的理解全錯啦。”M姐赶忙让小葵打住，“首先，REITs基金的收益不是固定的;其次，REITs基金的派息有可能来自你的本金;最后，REITs基金也会有价格波动。”M姐替大家详细解释道：

首先，REITs基金不是债券，也不是银行理财，它的收益是浮动的。比如第一批试点的9只公募REITs基金，主要投资于工业园区、港口、高速公路等基础设施项目，收入主要来源于园区租金和高速公路过路费等。虽然相对比较稳定，但仍然会受经济形势的影响。比如2020年疫情期间，高速公路车流量大幅减少，过路费也会相应降低。遇到这种情况，当年的派息率肯定会受影响。

其次，REITs基金的派息有可能来自你的本金。比如高速公路项目，由于存在特许经营期，到期需要无偿交还给政府，因此这类REITs基金的资产净值会逐年下降，一直到零为止。为了弥补投资者在净值方面的损失，基金会把资产折算到派息里面，通过逐年返还的形式补偿给投资者。打个比方，你买了100元的10年期债券，每年分给你15元的利息，但是到期不还本。这样看似每年有15%的派息，但去掉本金之后，实际上每年也就5%的收益率。

最后，REITs基金的价格也会影响收益率。这个很容易理解，同样是每年分5元的收益，如果你是100元买入的基金，收益率就是5%;如果你是120元买入的基金，那么收益率就只有4%了。

“总体来说， REITs基金的投资风险介于债券基金和股票基金之间，并不是特别低风险的基金产品。”M姐最后解释道。

“那目前REITs基金的收益率有多少？”小君好奇地问。“如果不算本金返还的话，目前已经发行的9只试点REITs基金预期收益率在4%～5%之间。”M姐提醒小君：“不过，这个收益率不是固定的，每年都有可能波动。而且，这只是过去的收益率，并不代表未来一定能实现。”M姐继续补充，“因为试点的REITs基金在二级市场买卖交易，所以价格波动比较大。如果想要投资的话，不能光想着收益，也要提防价格跌下来后本金亏损哦。”

“M姐，你说REITs基金值不值得买？”听完大家的讨论，小君决定最后把“锅”甩回给M姐。

“长期来看可以作为一种中低风险的资产配置方式。”M姐为大家总结，“购买的时候需要注意交易价格，最好能够折价，而不是溢价购买。”

“我还是省省吧，买个类似固定收益的产品还要看价格，太累了……”小君顿时失去了兴趣，“我还是老老实实做我的基金定投吧。”