房产投资N大坑——商住两用房商住两用房，坑太多

Gabby

这些年钟情房产投资，实践经验不少，身边有很多朋友经常会问我投资意见，出现频次很高的一个问题就是：“商住两用/公寓值得买吗？”

问这类问题的朋友无非这几类理由：没资格，被限购，手上现金不多，觉得商住便宜，租售比好像挺高。

常常简单粗暴地回答：“95%的都是辣鸡，别买，大坑！”但一直没有时间好好解释，特写此文，给各位朋友和客户参考

本文观点仅代表个人意见，基于目前国内城市化发展水平及现有政策为前提，有异议，自己再去琢磨琢磨，不接受反驳。

商住，一般美其名曰酒店式公寓或者双层LOFT，长着住宅的样子，实际上产证的土地性质是办公或者商业，土地年限40年或50年（也有可能70年）。说白了，它是在商用、办公用的土地上盖住宅，是开发商打的政策擦边球。它在我们专业房产投资者眼里根本不属于住宅体系，可以放到跟商铺和车库一个体系。

一、商住的常规缺陷

1、环境及配套差

按照建筑基础规范，商住楼用的是办公商用标准，所以，通风、采光和隔音条件都会差。普通住宅一梯三户，商住一般是两梯10多户，且容积率高。这样的条件势必造成居住体验差，大多为租户，折旧率损耗率高，影响转手。

我们买房子不是只买房屋本身，还有房子附带的城市配套、资源、环境，甚至圈层。而商住是不能落户的，不能落户同时意味着没有学区，享受不到任何附加资源和城市认可度。而且小房子大部分的刚需客都是刚来这个城市定居的年轻人，如果不能落户，接盘侠又少了。

2、居住使用成本高

商住房里，只能用商业水电，水电费比正常高2倍;物业费也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃气，排烟通风也不好，做饭比较麻烦。没有阳台，无法晾晒，生活不便。

3、金融杠杆低

商住房的产权，一般只有40年或50年，银行最多贷款5成，最多贷10年，利率上浮10%+，还不能用公积金贷款。

所以，虽然看起来价格便宜，但每月的还贷压力其实蛮大的。

以上是常规bug，随便问一个略懂房市的都能说出来，这些是导致商住公寓无人承接的重要原因。但是最最最关键的是，很多人在购买时无法直观体会到个中的原因。

二、涨幅惊人 低到惊人

有人会说，哎呀，我看的商住两用公寓好像确实比住宅便宜。便宜就行啊，低买低卖，卖的时候涨幅差不多就可以了嘛。

商住交易房产需要交的税费

真的是这样吗？我先来普及一个常规概念一一只有莫名其妙的贵，没有无缘无故的便宜：商住两用公寓原本就是商业地产，是开发商打擦边球，把应该建成办公的写字楼盖成了住人的公寓。因为写字楼供给量大，不好卖出，所以改成公寓，政府为了卖地收入，也睁一只眼，闭一只眼。商业地产的地价拍卖价就低，成本低，卖低价是正常的，高价才不正常。

那么接下来，便用实例来说明一下这一问题。

时间回到2014年，这是同样位于珠江新城珠江公园旁的两个楼盘，相隔500米。

珠光新城国际公寓，新盘精装修，不限购，不限贷，均价42000元;金碧华府住宅，10年楼龄笋盘，单价36000元。

再来看看看2018年，4年时间里，珠光新城国际公寓由4.2万涨至6.2万，涨幅147%;金碧华府住宅由3.6万涨至9.1万，涨幅252%。公寓涨幅1.4倍，住宅涨幅2.5倍。

这还没有算上贷款的金融杠杆效率：如果当初同样100万首付，加之贷款杠杆，按照上面实例的涨幅计算：贷款50%，买200万的公寓，如今变成280万;贷款70%，买300万的住宅，如今变成750万。同样100万首付，4年后的结果，价格直接相差480万！

注意，我的举例是广州最中心珠江新城寸土寸金地铁上盖的商住，其他地方的商住涨幅只会比这个还低，一栋楼大多都在挂盘出售，而且挂盘半年也无人问津。

三、交易的税费超出想象

我们先来看看商住交易需要缴的税，它跟常规的房产交易不一样。商住房交易税费相比住宅，除了印花税、契税、增值税（原来的营业税）等，还有差额20%的个税（住宅可以满5唯一减免，商住房不免）和差额30%至60%的土地增值税。

同样按照上图的案例，我们来试算一下：200万购入的公寓，目前价格280万，增值80万，有发票（没有发票也差不多，大家可以自行计算），那需要缴纳的税费是：

土地增值税：80×30%=24（万）;

个人所得税：（80-24-4.5…等）×20%=2.2（万）;

增值稅（营业税及附加）：80×5.65%=4.5（万）;

印花税：280×0.05%=1400（元）;

契税：280×3%=8.4（万）;

总税费加在一起将近40万，涨幅80万的50%都用来缴税了。这还算是年限不久，涨幅不多，按最低等税率计算的。如果持有10年以上，涨幅绝对值多的，总税费最多可以收到增值的80%～90%。

这个本来该卖家缴的税，哪个买家会傻到承担呢？即便是买家承担了，总价不可能变，卖家拿到手的也只有一点点。

再退一步说，你报低交易价，这样一来完全没法贷款，又有几个人会买？

涨得多了，大部分要缴税;涨得少了，又是失败投资，这真是神操作啊。

升值慢，交易税费特别高，交易限制，贷款额低，最后的投资收益非常有限，这些才是导致商住公寓无人接盘的最关键原因。

一项投资，如果无法在市场流转变现，平时又要花费精力进行打理，投资回报率还不高（按照上面中介夸张过的计算，300万的公寓，7000元的月租金，也仅仅是2.8%的年化，而且实际租金只有5000多，1.6%回报率），无论从哪个方面考虑，都只是“圈外人看起来很美，不经过精确计算的很诱人”，被忽悠的进坑的概率极大。

四、政策风险

最后，还有一个政策风险。

在北京、上海、广州、成都……投资过商住房的人，都知道我在说什么。

之前说过，商住本身就是“开发商的灰色地带”，最容易被枪打出头鸟。2017年，这几个城市突然开始对商住房限购限售限贷，不允许个人购买，北京上海甚至强行拆除了商住房里的住宅隔断、厨卫设施和装修。

在灰色地带里做投资，无异于火中取栗，若有超高回报也就罢了，可是为这并不可观的回报也要冒政策风险，我就问一句，心累不累？

如果说我就是非要买，其实也不是不可以。

哪类的公寓可以买？粗暴地提供一个参考答案吧。

在你有余钱（至少200万现金以上），实在没有办法和智慧折腾房票贷票的前提下，在_二线城市，实际年化7%-8%租金回报的商住，可以买;对比旁边住宅，价格打5折的商住，可以考虑;旁边必须有科技园、信息港、金融街等高收入群体聚集的产业园;旁边必须有步行可到达的地铁和交通枢纽与综合商业体;面积越小越好，20-40平方最赞;总价要极低极低极低，50万内为宜。

如果你看完以上分析，还是觉得自己就是非买不可，而且觉得自己像我那么有眼光，挑得准最优的产品，那一定要谨记：买公寓，我就只考虑收租金，永不考虑卖出，因为房价基本不咋涨。就算涨了，大头都是缴税的，剩下的小头才是我的赚头。