房地产集团财务共享模式下销售收款管理优化研究——以A公司为例

何亚伟 郑兴东

(安徽商贸职业技术学院，安徽 芜湖 241000）

一、引言

近年来，伴随着房地产政策调控力度的加大和市场竞争的加剧，房地产公司间并购整合速度不断加快，企业规模的扩大和市场占有率的提高使得大型房地产集团项目增多且地域分散，随之出现机构臃肿、信息不畅和财务管理效率低等“大企业病”困境。如何增效提质、实现财务管理变革成为大型房地产集团企业关注的重点问题。在此背景下，财务共享服务中心的出现为房地产集团促进管理提升和财务转型创造了条件。但目前我国房地产集团财务共享中心的建设仍处于探索阶段，服务范围有限且服务流程有待优化，其重点仍然是实现流程的标准化和集中化管理所带来的降本增效目标，对于附加值较高的管理流程仍保留在原公司财务（ACCAReport,2018）[1]。对于房地产集团核心环节销售收款管理流程而言，由于其本身的复杂性和风险性，财务共享中心在处理大批量销售收款业务时效率较低且错误率高，导致销售数据更新不及时，造成财务共享中心、财务部门和销售部门之间信息不对称严重，引起“信息孤岛”的产生。如何充分发挥房地产集团财务共享中心作用，既满足降低成本和提高组织运营效率目标，又能够为销售收款管理提供实时共享的、相关的决策支撑成为房地产集团实施财务共享后所亟需优化的关键问题。

“大智移云物”时代下新兴技术正在迅速的迭代和演进，为房地产集团财务共享中心销售收款流程的优化创造了条件。陈潇怡（2017）认为通过将新兴技术融入财务共享中心所带来的管理模式的创新和变革对于实现企业财务转型意义重大[2]。陈虎（2019）将财务转型、财务共享和RPA技术比作“面-线-点”的关系，列举了RPA技术在财务共享中心典型流程的应用，其中包括订单及收款流程[3]。程平（2018）通过研究财务共享中心应收管理中存在的客户管理偏重事后评价、发票开具人工成本高等问题，使用RPA技术针对客户信用评价、单据数据采集和收款对账方面进行流程优化与改进[4]。贾赟（2020）针对应收账款管理流程在融入财务共享模式中出现的系统衔接、深度集成与自动化方面的不足，采用大数据智能化技术为流程的优化提供了解决方案[5]。

综上所述，现有学者的研究中大多以单一技术手段为依托，缺乏全面性；流程优化措施大多主要针对销售收款管理中的部分环节，很少考虑各个环节间的衔接问题，缺乏系统性；研究对象主要针对一般企业的典型流程，没有充分考虑不同行业不同企业中业务流程的显著特征，其优化建议缺乏普遍适用性，从研究效果上来看，其解决的主要还是效率问题，并没有上升到提升管理和决策层面。现如今房地产行业作为我国国民经济发展的支柱产业，信息时代下房地产企业销售收款管理流程的再造和优化至关重要。但目前还鲜有关于房地产集团的财务共享服务中心销售收款流程优化的应用研究。鉴于此，本文采用案例研究的方法，以A房地产集团财务共享中心销售收款管理流程为研究对象，通过分析房地产企业的内外部环境特征，结合房地产集团财务共享中心销售收款管理现状和问题，以OCR智能识别、RPA和数据挖掘技术等信息手段为主要依托，重新构建销售收款管理流程框架，从票据管理、电子影像管理、银企对账管理和大数据管理等方面全方位优化和改进房地产集团财务共享中心销售收款流程，旨在逐步实现销售收款管理流程的自动化和智能化，促进房地产集团财务数字化转型。

二、A房地产集团财务共享中心销售收款管理现状分析

A房地产集团成立于2009年，是我国快速发展的大型房地产开发集团，于2019年在港交所上市。经过多年快速发展，集团项目业务已经拓展至中国五大经济核心区域。随着项目公司的增多和地域范围的扩张，为了降低财务成本、加强财务管控能力，A房地产集团财务共享服务中心于2019年初开始建设，以“智慧财务”为整体目标，明确财务共享建设方向，精细化财务管控，与业务规则深度融合，贯穿业务财务全流程，满足集团的战略改革，驱动集团财务共享新生态。该集团财务共享中心已与2019年9月成功上线，A房地产集团财务共享业务模块涵盖费用报销、销售至收款、成本至付款、资产核算、薪酬核算、税务核算等九大主流程。其中，销售至收款业务模块涵盖认筹收款（退款）核算、房款收款核算、变更调整账务处理、收款入账核算、收入确认及结转核算和收款对账及核算六部分内容。如图1所示，首先为签订认购协议并支付房屋定金，然后再按照约定支付首付款并签订购房合同，合同签订时由营销客服专员部将购房合同信息录入销售管理系统，收款环节中由项目公司收银统一收取房款和开具发票，通过财务影像上传至财务共享中心，由共享中心审核岗审核票据影像资料和收款明细，并将之与网上银行进行对账审核，审核无误后由财务共享中心总账核算岗进行财务核算。在收到款项时计入合同负债科目，等已售房屋达到收入确认条件时，进行收入确认结转和核销清账。销售至收款流程中还存在客户申请退款和购房信息变更等特殊情形，需要共享中心审核岗审核后由项目公司收银进行票据收回和换票处理，涉及房屋退款的还需共享中心资金岗进行网上银行支付，所有事项处理完毕后统一归档。由于财务共享服务的融入还处于建设初期，因此存在较多问题，如何降低运营成本，提高作业效率及稳定性，降低人工差错，完善数据基础，从而支撑销售收款智能决策是房地产集团销售至收款共享服务需要进一步优化的目标。

图1 A房地产集团财务共享中心销售收款管理流程

三、房地产集团财务共享中心销售收款管理面临的挑战

（一）线上线下相结合销售趋势下的票据管理和收款风险防控问题

消费者消费行为线上化的趋势不断渗透至房地产领域，随着疫情的影响，恒大率先开启线上购房通道，在房地产行业内鸣响“线上营销”第一枪。我国房地产集团实施财务共享服务后，线上线下相结合销售模式在业务处理时出现票据管理混乱和收款风险激增问题。由于现阶段电子发票的实施尚未普及，纸质发票仍作为主要销售票据。面对线上线下客户的不同开票需求，票据管理工作十分复杂且风险集中。目前房地产集团公司票据管理工作仍下放到项目公司，票据在保管、传递和使用过程中需要经过层层审核和登记，流程繁杂导致效率低下；其次，由于线上线下销售所带来的销售业务量激增，为了保证销售业务的正常进行，营销中心经常需要存放大量已盖章的空白发票和收据，而从事发票管理和销售收款的人员专业能力参差不齐，一旦存在管理漏洞，极易出现收款风险；最后，财务共享中心只能事后根据票据信息识别和对账处理时进行审核分析，无法进行事前风险控制，容易产生资金安全问题，同时发票作为企业缴税的核心依据，票据管理混乱将会导致业财数据脱节，为企业的税务管理造成很大负担。核算、资金、税务是财务共享的核心领域，控制风险是房地产企业销售收款管理的重要目标，因此加强票据管理和防控风险至关重要。

（二）财务共享模式融入中销售收款管理流程的运作效率问题

房地产集团销售收款管理业务在财务共享中心的融入中并没有充分发挥降本增效的作用，并没有从根本上解决管理效率问题，导致在业务处理中出现人工操作效率低和错误率高等问题。主要原因在于以下方面：首先，由于我国房地产集团项目子公司众多，销售收款业务量大，尤其在遇到新楼盘集中开盘或大型节假日时业务量将会迅速激增，而财务共享中心人员有限并且均处于一对多的工作状态，难以及时和准确的处理销售收款业务中的收款对账、票据审核和会计核算等一系列复杂操作；其次，由于销售收款业务涉及大量票据，不同地区的票据样式也具有明显差异，大量多样化纸质票据数据的人工采集和输入严重影响了财务共享中心的工作效率和错误率；最后，财务共享中心人员在处理销售收款业务时需要在销售管理系统、资金管理系统、企业ERP系统等多个异构系统之间进行数据的收集、传递和审核，手工操作效率低下且易造成数据遗漏和误判。

（三）数据基础不完善，无法支撑销售收款智能决策

由于目前房地产集团数据基础不完善和应用不成熟，财务共享中心销售收款管理流程仍然侧重于满足销售收款业务的核算功能，其流程再造的目的主要在于加强会计核算工作的标准性和规范性，无法有效满足精细化销售收款管理智能决策需要。在管理会计愈发重要的今天，房地产销售收款业务的优化管理需要提高财务的业务融合能力，财务共享中心在处理日常销售业务时不能局限于传统的事后会计核算功能，应作为公司的“智能仪表盘”，及时统计和分析公司的各维度数据，由于房地产集团数字化应用场景较少，业务数据的积累缺失严重，数据维度较小，大量高价值的数据被过滤和舍弃，数据的缺乏导致销售管理出现困境，无法有效满足日常销售管理决策需要，房地产集团财务共享中心需要摒弃传统数据的粗放采集方式，利用新兴技术深度挖掘沉睡在销售收款管理流程中的数据，让数据在企业经营中发挥更加重要的作用，建立财务和业务的广泛连接，实现财务共享数字化转型，对销售收款进行动态管理和监控。

综上，销售收款管理流程在融入房地产集团财务共享中心的过程中虽实现了流程标准化和加强了财务核算的规范性，但也存在着一系列问题：线上线下相结合销售模式下票据管理的繁杂导致收款风险的增加和业务数据的脱节，人工操作在很大程度上限制了业务处理效率，在耗费人力的同时也不能保证其正确率的提高。跨系统间数据的传递和核对以及纸质票据信息的人工采集都大大增加了共享中心工作人员的负担，因此难以处理具有更高价值的销售管理工作。无法支撑动态销售管理需要。若能利用新兴技术手段进行全面优化和改进，将为财务数字化的实现提供了切入点。

四、基于新兴技术的财务共享中心销售收款流程优化研究

（一）利用RPA技术实现开票自动化和辅助智能报税，全面建立销售收款管理系统框架

为了解决房地产集团项目公司票据管理繁杂、收款和税务风险增加的问题，需要将项目公司的票据管理功能上移至财务共享中心，所有开票操作均通过项目公司申请由财务共享中心开票系统统一自动开具。如图2所示，首先，以销售管理系统为起点，将信息输出至客户协同系统和收款管理系统，新增开票系统，通过RPA技术实现开票系统于销售管理系统、客户协同系统和收款管理系统间的无缝对接，通过客户协同系统采集客户数据，并与收款管理系统中客户交易信息进行匹配后自动开票，开票后由票据邮递系统自动邮递至客户，并对邮递过程进行实时跟踪，系统可以随时查询邮寄状态；其次，为了减少税务风险，通过开票系统直接将销售开票数据传递至税务管理系统进行智能报税；最后，将票据通过扫描传递至电子影像系统，通过OCR智能采集技术提取核心数据，通过智能审核后最终传递至共享中心财务核算系统进行会计核算。发票的自动开具消除了项目公司大量重复性手工操作，提高了开票效率，也有效防止票据的虚开和错开现象。通过使用RPA技术将销售管理系统、客户协同系统、收款管理系统以及财务核算系统间的无缝对接，打破异构系统壁垒，不仅可以实现销售收款信息的实时传递，保证了数据的准确性和一致性，降低了收款风险，而且还可以通过与税务管理系统直接对接，提高报税效率。随着电子票据的逐步推广和使用，共享中心今后可以通过电子票据的特征实现自动化流转和智能化管理，实现安全、高效、智能的电子会计档案管理。

图2 房地产集团财务共享中心销售收款管理系统框架

（二）单据影像OCR智能识别，银企互联自动对账，全面提高共享中心业务处理效率和准确性

为了解决房地产集团财务共享中心人工操作效率低和错误率高的问题，需要使用OCR智能识别、RPA和智能审核等信息手段融入电子影像系统和银企互联系统，充分发挥其在销售收款管理系统框架中的作用。首先，需要在房地产集团财务共享中心全面升级电子影像系统并统一单据模板，利用OCR智能识别技术和数据处理技术实现电子影像单据信息采集和管理，通过内置逻辑判断函数自动匹配和识别客户的付款信息与票据信息是否一致，结合自动对账结果，完成智能审核。其次，开发并建立银企互联系统，建立企业与银行间数据交互渠道，对银行账户进行集中和统一管理，通过设置智能POS机实现收款交易明细的自动获取，通过将收款数据传递至收款管理系统，实现银企自动对账。通过对房地产集团销售收款单据的智能识别和智能审核，一方面可以深度挖掘和获取企业多维度信息，为业财数据的深度融合创造条件；另一方面能够显著提高单据审核效率，降低审核成本，同时通过形成清晰的业务视图，提升企业的数字化能力，为企业管理决策提供完整而可靠的数据支持。通过将企业资金管理系统、银企互联系统和其他财务信息系统之间的信息检验和传递，为实时资金数据的获取创造条件，有利于管理者通过多维度的资金数据进行企业精细化管理。

（三）利用数据挖掘技术加强房地产销售数据采集、处理和分析应用，实现数字支持决策

为了改变房地产集团财务共享中心销售收款管理中的信息维度较小，无法有效支撑销售决策的问题，采用数据挖掘技术深度挖掘和采集房地产集团销售收款流程中的内外部数据、财务数据和非财务数据、结构化数据和非结构化数据，实现将财务共享中心向大数据处理中心转变。采用B/S模式构建系统框架结构，将应用分为用户层、业务逻辑层和数据访问层。针对房地产集团销售至收款的业务特征，用户主要针对销售人员、客户、财务人员和管理层，根据不同用户的交互信息不同，把业务逻辑层分为业务数据流和财务数据流两种类型，将财务数据和业务数据集中至业务逻辑层，并根据其对应不同的管理系统，最终将数据处理结果传递至数据访问层。通过采用数据挖掘技术在对数据进行加工处理的过程中，利用聚类分析算法对数据进行提炼和融合，从企业销售收款经营决策需求出发，利用数据建模工具进行数据的价值提取，支撑企业的销售决策和业务活动。大数据时代数据挖掘技术的发展推动了财务共享中心由财务中心向大数据处理中心转型，并通过构建销售收款系统框架，全面整合业务数据和财务数据，真正实现业务财务数据一体化。最后，在数据输出方面，为了能够将数据结果进行清晰的呈现和表达，财务共享中心可以利用图像处理和计算机视觉等技术对于数据分析结果进行可视化转变，让信息使用者能够高效的根据数据做出决策。

五、结语

本文通过以A房地产集团财务共享中心的销售收款管理流程进行案例研究，分析了房地产集团运行现状以及问题，并以数字化时代下OCR智能识别、RPA技术和数据挖掘等新兴技术等信息技术为依托，通过构建销售收款管理系统框架，从票据管理、电子影像管理、银企对账管理和数据管理等全方位优化和改进房地产集团财务共享中心销售收款流程。希望通过本文的优化建议能够有助于房地产集团逐步实现销售收款管理流程的自动化和智能化，为实现财务数字化转型提供参考。