未来社区的功能、空间与运营模式创新

裘骏军，王 俭，洪田芬

（浙江东南建筑设计有限公司，浙江 杭州310012）

2019年初，浙江省开展“未来社区”试点工作，计划3年启动建设100个试点，将其定义为引领未来生活方式变革的新型城市功能单元，探索社区功能、空间与运营模式的全方位创新，是中国高质量城镇化发展的领先探索。

1 “未来社区”的定义、内涵和构建机制

浙江省将“未来社区”定义为：未来社区是以满足人民美好生活向往为宗旨的人民社区，以人本化、生态化、数字化为三维价值导向，围绕社区全生活链需求，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为内涵特征，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点，引领未来生活方式变革的新型城市功能单元［1］。在未来社区试点的区位选择、范围确定和建设引导层面，一是要求为不小于20 km2的居住区域，与行政区划的社区管理范围基本吻合，便于建成后网格化管理，公共服务与社区治理界限的统一；二是以20世纪70—90年代的多孔预制板房社区拆除重建区域为主，因多孔预制板房存在噪音、安全等多种问题，难以“粉饰修补”手段解决，是老旧小区改造的升级与补充；三是优先选择与TOD站点相结合的区域，强调城市更新中的高密度开发；四是从“造房子”转向“造生活”，要求从传统以建设规范为引领、提升开发量为导向的“小区”建设模式，转向以“场景”即社区生产生活服务组织为引领的“社区”运营模式。

2 未来社区的功能体系创新

未来社区试点的建设要求体现为未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景引领下的33条指标，相对现有社区可体现为四个方面的功能升级，由此构建未来社区的功能体系创新，以统筹协助多种经济社会问题的解决：

一是低碳升级，以助推“碳达峰”和“碳中和”为目标，倡导低碳、节能、装配式的建设新模式和生活新方式，如强调低碳型材、低碳建造技术在施工建设中的应用，提高装配率，建设集中供冷供热或超低能耗建筑等；也涵盖与TOD（Transit Oriented Development）综合开发、无人驾驶与充电设施、垃圾资源化利用和中水回用、立体绿化等涉及交通、市政、景观等多层次多类型的低碳设计。

二是服务升级，提供以幼儿教育和社区养老为主的全龄教育和全民健康服务，消解“少子老龄化”的社会抚养重负［2］。提供以幼儿教育和社区养老为主的全龄教育和全民健康服务；配置适老化住宅，建设智能医务室，推行分级转诊与医联体等服务功能等满足社区养老和家庭医务的需求；此外，倡导社会志愿服务作为福利性和经营型社会服务设施的补充。

三是产业升级，增加社区创业功能，实现社区尺度的产城融合，营造创新创业的社会氛围，以推动个性化生产和消费的繁荣。“未来社区”所设计的创新产业链包含了开放的街区形态设计、社区文化的创新认同、创新创业配套设施服务等，社区内配置一定比例的人才公寓和创业空间，使较低成本、职住一体的社区成为未来双创发展的重要载体。

四是智慧升级，构建以智慧化治理体系为支撑的数字孪生社区，以“后疫情时代”社区功能的智慧化自组织，进一步保障经济社会正常运转。一是“社区微脑”智慧平台保障政府管理、社区服务、居民服务不停摆；二是生活物资配送无人化以O2O的商业模式为支撑，智慧配送解决社区物资输送的“最后100 m”问题；三是智能安防和智能防疫设施的嵌入；四是促进线上医疗、办公、交通、教育的常态化等。

3 未来社区的空间组织模式创新——以温州集新社区为例

温州集新社区是一个依托TOD建设进行城市高密度开发的未来社区试点，构建了“不间断”立体慢行系统的社区空间主骨架，来串联社区、组团、楼栋三个空间层次功能的标准未来社区空间组织模式，并以立体绿化系统提升“绿容率”，保障社区生态环境品质。见图1。

图1 集新社区空间组织框架

3.1 “不间断”立体慢行系统串联分散地块

集新社区实施单元面积24.37 hm2，被城市干道划分为6个单独地块。为破除城市车行交通对社区慢行系统的切割，集新社区以成环的空中连廊系统构建社区慢行交通主骨架，将分散地块串联成一个整体，且与TOD站点相串联；高线连廊设置电梯上下桥口，可通过该桥口进入地块（组团）内部的风雨连廊系统；风雨连廊可达各楼栋的架空层空间。即居民通过“风雨连廊—高线连廊”慢行系统，可以在5 min内从家中到达TOD站点及社区邻里中心与康养中心等社区服务设施。该系统也是社区智能物流系统的主骨架，以附设于社区邻里中心的智能配送中心为起点，智能物流机器人可由此达各楼栋架空层的物流储藏空间，实现社区生产生活物资的无人配送。

3.2 社区服务分层配置和防疫要求相结合

传统城市公共服务设施配套一般分为市（区）级、街道级（居住区级）、社区级（居住小区级）三个层次，集新社区的公共服务设施配套在此架构基础上进行细化和延伸，将社区级配套分解为社区、组团、楼栋等三个层面，精细化社区公共服务供应体系，同时也利于防疫时期的多级管控设置。

1）社区层面。以实现城市微尺度的“产城融合”与职住平衡为目标，配置社区产业中心、邻里服务中心和数治中心，涵盖社区生产、生活服务与治理功能。社区创业中心内布置双创中心、创客学院和人才公寓等，鼓励轻资产行业在社区内落户发展；邻里中心综合体内布置社区全龄教育、文体康养、邻里商业和物业、物流配送中枢等，包含政府提供的公益服务和市场化服务；数治中心以社区“数字驾驶舱”为载体形成社区智慧治理平台，包括电子政务、社区安防、综合节能、疫情防控等多个子系统，以疫情防控为例，在社区平台以社区人员、车辆防控信息库、健康追踪管理、重点区域消杀管理等智慧化模块实现统筹。

2）组团层面。实现社区开放共享与品质管理的融合。居住组团不再使用围墙，而是利用高差绿化、水景等软隔断形成独立封闭式管理区域，在出入口设置疫情管控点；结合开放式内庭院配置组团活动中心，包含小型文化活动设施、集中开敞绿地与健身空间等，即在疫情之下的城市公共服务设施封闭时期，也能保障基本社区生活品质。

3）楼栋层面。架空层设置物资配送点，即使疫情时期楼栋封闭或独居人士居家隔离，也可实现无人、无接触式配送，在维持基本生存需求的同时减少社区服务压力；此外，不同楼栋嵌入阅享空间、儿童活动、庭院党建等特色休憩空间，作为组团活动中心功能的补充。

3.3 立体绿化系统提升社区“绿容率”

集新社区在屋顶、平台、阳台等地面资源以外的空间实施立体绿化，设计中有效采用绿容率计算公式，合理配置叶面积指数较高的树种，达到3.0的绿容率。以植物系统降噪、除尘、杀菌、放氧、生态功能，为建筑提供良好的新风环境；同时考虑到温州台风气候特点，空中绿化种植以低矮花木为主。立体绿化系统见图2。

图2 集新社区立体绿化系统

1）屋顶花园 巧妙利用主体建筑物的屋顶设计雨水花园，可有效减少屋面径流总量和径流污染负荷，同时成为“海绵社区”建设中屋面雨水集蓄的重要场地。

2）平台绿化 结合商业区的开放平台设置低碳特色的公共开放空间，提升土地利用率和商业空间的特色活力。

3）阳台绿化 住宅设置套内面积10%的绿化阳台，配置自动浇灌系统，减少居民后续养护难度，长久保留绿色空间。

4 未来社区的运营模式创新

未来社区增加社区服务品类，提升社区综合服务水平和运营能力，因而放大了物业经营面积。以集新社区为例，商业和社区服务配套共计7.6万m2，约达到地上总开发面积的14%，大大高于传统社区物业管理与经营配套量，对社区综合运营能力提出挑战，促使未来社区运营模式创新予以应对。

4.1 未来社区运营的主体创新

传统社区的运营，开发商建设完成后，由政府负责运营公益性部分，社区物业运营公司负责运营经营性部分，三者之间是孤立运作的关系。由于未来社区自持物业运营量大、运营子项较多，现阶段并无成熟的“全能”社区运营公司予以承接，因此集新未来社区运营公司由政府、建设公司、信息化运营、社区物业运营按照比例共同成立，对未来社区的政务、社区商业、邻里服务、信息化等不同功能模块进行专业化运营。

4.2 未来社区运营的理念创新

未来社区以“自平衡”的运营理念指导运营。未来社区运营费用包括住宅部分减免的基础物业费、社区商业运营费用、人才公寓运营费用、九大场景运营费用等；而运营收入包含租金、物业管理费、车位收入和九大场景运营收入等，从传统的理念出发难以实现收支平衡。因此，必须围绕吸引流量的目标设计1～2个能吸引周边、本区域甚至外部区域的社区商业项目，既能带来稳定的收益，也能为其他运营场景引流。如集新社区，即设计了约12000 m2的社区康养项目、10000 m2的人才与产业创新基地项目等，加速培育社区自我造血功能。

4.3 未来社区运营的机制创新

未来社区运营创建了一种政府、市场、居民三者合力的机制。政府制定新技术、新服务、新治理模式在社区建设中的应用规则，同时在前期计划中精细测算留足市场的获利空间；开发商在传统房地产开发之外，也需承担服务集成商的作用，推动企业自身服务能力的转型升级；居民通过社区自治体系增强对公共事务的参与度，博得他人尊重和自我实现，并成为未来应急事件的组织核心，逐步构建新经济增长阶段下的基层社会治理系统，以保障经济社会持续健康运转。

5 结 语

随着社会生产生活方式与劳动力类型的迭代，未来社区不再如传统社区一般仅是一个居住空间单元，而是逐渐成为社会生产和服务消费的重要载体。但市场和居民对新生产、新消费的接受度提升需要较长的时间，因此政府主导推动与局部试点实验的未来社区建设是一个可行之道。随着未来社区的战略上升与模式扩散，将从政府主导向政府、市场、居民三方协同推进转变，从求高求全向开放包容建设特色社区转变，从关注前期建设端向兼顾后期运营端转变，形成更具宜居性、未来感、可持续的未来社区新范式。