富力地产迈不过“三道红线”降负债压力下违规交房问题凸显

2021-08-30熊颖

证券市场红周刊 2021年34期

熊颖

最新中报显示，为满足“三道红线”的要求，绝大多数房企降杠杆、降档成效明显。但也有的房企降杠杆不够明显，贝壳研究院统计，截至今年上半年末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，全部没有达到“三道红线”的标准。

降负债和促回款是房企改善“三道红线”的两大有效手段。然而在降档的巨大压力下，富力地产表现得有些“心急”，交房回款方面富力地产违规行为不断。据《红周刊》记者调查发现，其在太原、临汾、广州、天津等地的楼盘项目存在先交房、后验房的违规交房行为。

富力踩全“三道红线”降杠杆压力较大

8月24日，富力地产发布2021年中期业绩报告。作为截至2020年末“三道红线”全踩的差等生房企，富力地产的降杠杆成效比起业绩表现更受大家关注。

截至上半年底，富力地产持有现金及现金等价物约127.6亿元，和去年底的256.7亿元相比，减少129.1亿元;总负债约3317.8亿元，比较去年底减少184亿元，其中有息借款约1433.5亿元，较去年底下降164亿元，短期借款约519亿元，远远超过公司的在手现金规模。

而据贝壳研究院统计，截至今年上半年底，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，较去年底下降1.8个百分点;净负债率为123%，较去年底减少约7个百分点;现金短债比为0.55，较去年底减少约0.08。不难看出，虽然半年时间过去，上述三项指标均有改善，但富力地产仍“三道红线”全踩，归属“红档”房企行列。

中期业绩会上，富力管理层表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”富力地产董事长助理李启明指出，公司的目标是减债为主或者红线达标为主，希望做回公司本身的业务，包括卖楼、收款、结账、预售，未来产生的现金流帮公司减债。

会上，富力地产董事长李思廉还表示，“希望股东给一些耐性”，因为现行环境下卖楼收钱慢，要以“安全为主”，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

在富力地产半年报发布后，标普随即出具研究报告，报告表示，富力地产的资本结构仍偏向于短期资本，且改善速度将较为平缓。此外，富力地产的流动性状况距离评级下调阈值的缓冲区依旧很窄，该公司能否将流动性改善到与较高评级同行一致的水平，仍取决于现金生成的可持续性。

而花旗也在报告中指出，富力地产明年的首要任务是再融资和减少负债，预期集团今年的利润将会持平。

降价销售增收不增利

今年上半年，富力地产回款加速明显，实现营业收入394.9亿元，同比增长18%。营收的增长得益于交付面积的增加。作为贡献公司营收超9成的物业发展业务，今年上半年交付物业面积409.8万平方米，同比增长22%;对应贡献营收359.46亿元，同比增长17%。

半年报显示，海南营收42.82亿元，主要来自海南富力首府;太原营收41.52亿元，其中仅太原富力金禧城这一单一项目就贡献营收25.54亿元，占总营收的7%;而重庆也贡献营收19.35亿元。作为富力地产营收贡献的主要阵地，海南、太原、重庆三城市贡献了公司今年上半年总营收的29%。

不过，交付面积和营业收入的快速增长并没能换来公司净利润的同步提升。今年上半年，富力地产实现净利润30.8亿元，较去年同期的37.92亿元，同比下滑18.78%。

而之所以净利润明显下滑，一部分原因在于，期内富力地产采取了降低价格以刺激销售、去库存的营销策略，总平均售价从去年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，降幅达4%。

业绩发布会上，李思廉表示，“所有的公司都在拼命地提高现金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润。”“三道红线”令房企有息负债增长受限。在此大背景下，房企纷纷加速降杠杆，以求满足“安全线”要求。而剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比都远超红线标准的富力地产降负债压力不小，这也倒逼富力地产不得不采取薄利多销的促销方式，来加快销售去化和现金回流。

《红周刊》记者梳理发现，在2021年上半年贡献了富力地产7%营收的太原富力金禧城降价明显。富力地产官网显示，金禧城于2017年11月开盘，目前“暂无报价”，但仍然在售。不过根据安居客数据，当前金禧城仅售6800元/平方米，这一售价相较其在2020年末的价格12300元/平方米，接近“腰斩”。

或许也是受“腰斩”式降价的影响，太原虽营收贡献较大，但其在盈利能力方面却拖后腿严重。今年上半年富力地产毛利率从去年同期的33.5%降至22.3%，下滑11.2个百分点。而根据半年报，太原毛利率仅为21%，不光远远低于其他营业额排名靠前的城市——海南的毛利率水平35%、重庆的40%、北京的51%，还低于富力地产今年上半年的整体毛利率水平。