关于国有居住用地出让土地使用权期限到期后的问题探讨

谢志刚

【摘要】住宅的使用权到期关系到每个人的日常生活，住宅建设用地使用权期间届满的可以视同划拨土地使用权，可参照原国有居住划拨土地使用权的相关规定。住宅建设用地使用权期限到期后的状况和原国有居住划拨土地使用权具有高度的相似性。

【关键词】住宅;土里使用权限;国有居住地

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、国有居住用地出让土地使用权期限到期后存在的问题

我国现行的国有土地使用制度除了国家核准的划拨土地以外，依法实行国有土地有偿使用制度。根据1990年5月19日发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布）第十二条规定，国有土地使用权出让最高年限，居住用地七十年;第四十一条规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期;需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

住宅建设用地使用权期间届满的，是支付土地使用权出让金重新签订合同？还是自动续期？对于如何续期以及土地出让金的续缴问题目前还没有明确的相关规定。

2、对于原国有居住划拨土地使用权目前的相关规定

我国在计划经济时期，城镇土地使用制度是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。我国现行的土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖/招标/协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。

目前上海市对于原国有居住划拨土地使用权的相关规定。上海市《印发内销商品住房种类归并若干规定》的通[沪府发（1999）42号]文件中的第一条的归并范围：除花园住宅、部队住房和按照市政府规定的租金标准出租的公有住房外，将普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。上海市房屋土地管理局《关于印发内销商品住房种类归并若干规定实施意见的通知》[沪房地交（1999）0899号]中第二条规定：纳人归并范围的住房，已取得的黄色房地产权证或房屋所有权证，交易时均视作绿色房地产权证（以下简称绿证）。在依法转让办理变更登记时，免交土地出让金或土地收益金，受理转让过户的房地产交易中心应向受让人颁发绿证。

上海市规划和国土资源局、上海市住房保障和房屋管理局于2010年4月27日发布并实施的沪规土资法[2010]309号《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》中关于花园住宅转让的规定，花园住宅转让1994年5月1日前取得商品房计划并于1995年1月1日前办理了划拨用地手续建造的建筑类型为花园住宅的商品住房，受让方可以不办理土地使用权出让手续。办理转移登记时，参照《关于纳入归并范围原划拨土地上的住房在房地产登记中有关问题的通知》（沪房地资〔2007〕333号）的规定，房地产登记簿与房地产权证"建设用地使用权取得方式"一栏记载为"出让"，不记载土地使用年限，另在附记栏中记载"归并"。但已经办理了土地使用权出让手续的，按照出让土地上房地产转移登记规定执行。

以上是上海市对于原国有居住划拨土地使用权目前在转让时的相关规定，其他各省市均有类似的相关规定。住宅建设用地使用权期限到期后的状况和原国有居住划拨土地使用权具有高度的相似性，所以本人认为住宅建设用地使用权期间届满的可以视同划拨土地使用权，可参照原国有居住划拨土地使用权的相关规定。

3、完善国有居住用地出让土地使用权期限到期后的相关法律法规的意义所在

依照我国的土地财产制度规定，土地的财产权力以所有权和使用权两种形式存在。土地所有权的持有者可以依照法律所赋予的权利，有偿地将土地的使用权渡让于个人，但所渡让出的使用权是作为用益物权而言的，无论是在使用的时间年限还是使用范围上，都需要受到来自完全物权即所有权的限制，从法律层面上讲，二者属于依附关系。而作为社会主义公有制占主体的国家，我国土地所有权的持有者就是国家。要明确，居住用地的土地使用权不是政府划拨的行政建设用地，不具备无偿享有和使用的權利，必须依法遵循土地出让的有限性和有偿性，这是用益物权者进行土地使用需依法履行的义务条件，也是国家作为土地所有权者应享有并获得的正当利益。

完善国有居住用地出让土地使用权期限到期后的相关法律法规，在某种程度上讲，避免了使用权这一限定性权利凌驾于所有权之上，突破限制物权应有的支配使用范围权限，和破坏公有制制度的建设根基。这一对权利的行使和义务的履行，在很大的程度上维持了所有权持有者和使用权者间的权益平衡，保障了这二者在法律意义上的稳定关系，这是对土地所有权持有者的权利维护，是对持有者土地所有权合法地位的应有保障，是对《宪法》确定的土地所有权的法律尊严的应有维护。

2016年一则《温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费》的新闻引发舆论关注，温州补交地价款事件一石激起千层浪，这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房屋的土地使用权。在青岛、深圳、北京都发生过类似情况，“续缴事件”是历史因素下的现实法律缺失导致的。事实上，早在很多年前，关于土地使用权期限到期的问题就摆在了我们面前。不过谁都不愿意触动这个极为敏感的议题，于是就这么悬而未决了许多年。本来并不尴尬，但政府没有相关规定，法律没有依据，到期的土地该怎么处理呢？

结语：

综上所述，住宅建设用地使用权期间届满的，是支付土地使用权出让金重新签订合同？还是自动续期？如何续期？就目前的法律法规无法执行。这对于维护土地所有权持有者的所有权、土地使用权持有者的用益物权无法得到应有的保障。笔者认为应该考虑社会制度有利于民众的利益;应该考虑已有的原国有居住划拨土地使用权的相关规定，这是已经经过了时间的检验;还有考虑到未来我国房地产制度的建设、完善。希望尽早制订、完善相关的法律法规，让广大民众明明白白地消费、安安心心地使用。

参考文献：

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[3]肖楚钢.论住宅建设用地使用权的自动续期规则[J].中国不动产法研究，2018，17（01）：100-112.

[4]王婕.关于住宅建设用地使用权续期的思考[J].中国集体经济，2019（03）：118-119.