“长租房”如何“长租”

作者简介：

廖俊平，中山大学岭南

学院教授。

2020年12月召开的中央经济工作会议提出：“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。短短三个句子，两次出现“长租房”字样，凸显了政策制定者殷切期待市场上租房这一居住形态能够和购房一样，长期存在。

租住与自住（即住在自己拥有所有权的住房里，也就是通常所说的买房住）原本就是两种同样常见的居住形态（由于中外表述方式的不同，中文通过描述居住者行为来区分“购”房和“租”房，英文则通过所居住的房屋性质区分，即业主自住房：owner-occupied housing;出租房：leased housing）。選择自住还是选择租住在国外也是一个值得考虑的问题（英文有个专门的表述：housing tenure choice或者更简单地说：tenure choice，翻译成中文即“租购选择”），这个问题长期以来也是研究住房问题的学者所关注的问题。但居民和学者之所以关注这个问题，并不是因为担心今天不买房、明天就买不起，或者反过来说：觉得不买房就亏了、赚不到房价快速上涨带来的增值收益，而是要考虑其他的很多影响因素，例如：买房通常会影响工作流动性，反之租房则便于工作流动，等等。

所以，这次中央经济工作会议强调“长租房”的实质是要让居民愿意“长期”租房住。

相当长时期以来，一线城市住房的房价与年租金之比大约在50到100之间，而人民币一年定期存款基准利率是1.5%，居民还可以有很多投资方式轻松获得比2%更高的年收益率，也就是说：拿100万元来买房，还不如用100万元去投资，获得比2%高得多的年收益，然后从中拿出2万元甚至更少的钱来租一年的住房。这么简单的账谁都会算，为什么多数人还是选择买房而不是租房呢？答案同样很简单：因为房价持续不断地在上涨，而且上涨的平均速率高过其他投资的收益率。

所以，要让居民愿意租房，至少要让房价保持基本稳定。

如果房价能够保持基本稳定，而房租也维持在房价1%～2%的水平，那就应该会有很多人愿意租房而不买房，在这种情况下（租房需求增加了），房租就会上涨;而如果房租一直不涨，房主（出租方）就不会愿意继续出租，于是租赁住房的供应量会减少，结果还是必然导致房租上涨。

现在的市场房租虽说和房价之间的关系不符合正常的投资收益关系，但却是和现行租房市场的供求关系相匹配的、也是和现行城市工资水平相适应的。如果房租上涨，劳动收入也必须相应提高，以适应上涨后的房租水平。好在同样在这次的中央经济工作会议上也两次提到“调节收入分配”和“优化收入分配结构”，我们有理由期待劳动收入在国民经济收入中的占比更加合理。这样就形成一个完美的闭环了。