“银行房贷集中度管控”政策分析

摘要：2020年12月31日，中国人民银行发布了“银行房贷集中度管控”政策，监管层在设置了房企“三道红线”后，又给了房地产贷款增加“两道红线”。房贷集中度管控制度出台的动因，主要是引导房地产贷款居于合理区间，并防范行业集中度所带来的风险。整体看，影响相对可控，对购房端的影响会大于房企融资端，预计房贷集中度对房地产销售的影响约在3%～6%之间，且可能更低。该结果仅为粗算，实际的情况会受多种因素的综合影响，结果将有不确定的差异。但可以确定的是，房地产贷款增速将会压缩。

关键词：房贷;“两道红线”;监管

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0027-30 收稿日期：2021-02-01

2021年初，央行发布“银行房贷集中度管控”政策，监管层在设置了房企三道红线后，又给了房地产贷款“两道红线”。根据红线要求，各家银行个人购房贷款超标总额达到了1.5万亿元，面对万亿规模的个人购房贷款超标，房地产市场和行业会受到什么样的影响呢？

1 政策动因

本次房贷集中度管控制度的出台，是通过对房地产贷款设置“两道红线”，进而引导房地产信贷居于合理区间以“稳房贷”，并引导行业结构，在房地产贷款行业高集中度的格局下“防风险”。

1.1 稳房贷：房地产信贷合理区间

2010年以来，我国房地产贷款余额从10万亿元上涨至近50万亿元规模。从结构上看，长期以来房地产贷款占人民币各项贷款比重都处于较高位置，2016年，新增房地产贷款规模一度占据新增各项贷款规模的45%，目前这一比例约为27%。余额方面，房地产贷款余额占各项贷款余额指标长期保持上升趋势，目前占比约29%。房地产贷款的“两道红线”或将引导房地产信贷规模居于合理的区间，见图1。

1.2 防风险：维护金融稳定性

当前我国银行业房地产贷款格局呈现出高集中度的特征。工农中建四大行房地产贷款余额高达22万亿元，再加上交行及邮储银行的数据，大型银行的房地产贷款占比高达54%，而其中个人购房贷款业务的集中度更甚，大型银行占比达69%，大中型银行合计占比超过85%，见图2。房地产“两道红线”或将引导银行房地产贷款结构合理分布，以避免发生风险时，局部区域的积聚爆发而影响金融稳定性。

2 房贷“两道红线”分析

2.1 具体要求

政策将银行业分为五档进行监管，考核银行的境内房地产贷款及个人住房贷款结构指标，虽然要求各行1个月内报调整方案，但总体看，仍预留了较大的调整空间，表1为房地产贷款集中度管理制度内容。

2.2 达标情况

以2020年上半年上市银行披露的数据测算，约13家银行指标超标，整体呈现大行普遍超标，但越限点数低;中小行部分超标，但越限点数大的特征。大型银行中，仅农行及交行符合标准，建行及中行超标较多;中型銀行中，招商及兴业银行均超过“两道红线”2个百分点以上;小型银行中，成都及青岛银行超标较多，大幅高于红线要求。表2体现了部分银行个人住房贷款和房地产贷款占比达标情况。

2.3 近期银行动态

根据近期对部分地区银行房贷业务调研来看，在个别地区的一二线城市中，已经出现超标银行开始收紧个人购房贷款的现象，具体措施包括提高审查标准、放款变慢、甚至暂停接单等，见表3。

3 政策影响分析

3.1 个人房贷端影响大于房企融资端

从绝对值上看，按各档银行指标要求不同，房地产贷款总额超标0.78万亿元，而个人购房贷款余额超标1.52万亿元。考虑到房地产贷款指标上限更高，0.78万亿元主要由个贷超标导致，房企贷款超标仅0.23万亿元，见表4。

从比例上看，个人房贷余额超标量级占我国主要金融机构贷款余额的3%，对整体贷款余额的影响较小;涉房贷款总额超标占我国主要金融机构贷款余额的1.7%，影响相对更小一些。

3.2 对房屋销售挤压3%～6%，新房影响小

根据要求，各银行要在2～4年内完成超标贷款的压降，也就是说，存量方面有1.28万亿需要4年内压缩，0.24万亿需要2年内压缩，同时考虑增量因素，在“两道红线”要求下，个人房贷仍有增量空间，但增速会有所回落，因此实际压缩额更小。据测算，实际每年需压降贷款额0.32～0.44万亿，对应每年住房销售额的影响约为3.3%～5.7%。

银行通常会对新房和二手房进行差异化信贷投放。由于新房房贷为银行的“标准件”，获取、审核成本相比二手房更低、人效更高，银行偏好于压缩二手房“非标”，因此，实际对新房销售的影响或低于3.3%～5.7%。

同时，各银行早有发行RMBS腾挪信贷额度空间的习惯，目前市场余额超1.8万亿元，2020年全年新发RMBS达0.4万亿元，其中80%为新房房贷。若银行采取多种方式综合应对，预计对新房销售额的挤压将低于每年3%。

此外，银行在贷款增速放缓的情况下，或将调整房贷政策，不排除提高利率，筛选客户的可能。并对不同地区进行差异化选择，优先投放风险小的一二线核心区域，三四线城市及非核心区域可能会有所惜贷。

4 结语

房贷集中度管控制度出台的动因，主要是引导房地产贷款居于合理区间，并防范行业集中度所带来的风险。

整体看，影响相对可控，对购房端的影响会大于房企融资端，预计房贷集中度对房地产销售的影响约在3.3%～5.7%之间，且可能更低。该结果仅为粗算，实际的情况会受多种因素的综合影响，结果将有不确定的差异。但可以确定的是，房地产贷款增速将会压缩。

文章来源：本文由保利投顾研究院供稿。