精准施策 破解新市民住房瓶颈《关于加快发展保障性租赁住房的意见》解读

本刊记者 柯善北

随着国家住房保障体系的不断完善，城市低收入家庭逐步实现住房“应保尽保”。相较而言，城市“夹心层”面临购房无力、申请廉租房又达不到相应标准的尴尬境地，这也成为城市住房保障体系的一大突出短板。

近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），专门针对新市民、青年人等群体，解决他们的住房问题，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

限定：70平方米以内小户型为主

《意见》的出台，是对“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的进一步落实。实际上，中央对解决新市民、青年人等群体的住房困难问题高度重视，近段时间以来连续发声，着力推动保障性租赁住房的建设。

2020年12月16日至18日，中央经济工作会议指出，要解决好大城市住房突出问题，特别是要高度重视保障性租赁住房建设，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。

2020年12月21日，在中央经济工作会议结束3天后，全国住房和城乡建设工作会议在北京举行。会议指出，要加强住房市场体系和住房保障体系建设，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

在十四五规划建议中，也明确提出要有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

之所以如此重视保障性租赁住房建设，是因为我国城市化进入后半程，流动人口不断增加且向大中城市集中，新市民、青年人等群体的住房问题愈显突出。与此同时，由资本推动的长租公寓市场又良莠不齐，蛋壳的等头部企业接连爆雷，不少刚毕业的大学生深受其害。因此，除了推动市场化的房地产租赁市场发展外，政策支持的保障性租赁住房必须成为满足新市民、青年人等群体住房需求的另一强力支柱。

《意见》除了明确服务对象是符合条件的新市民、青年人等群体外，还将户型标准进行了限定，即以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，同时限定租金必须低于同地段同品质市场租赁住房租金。显然，这是出于兜底考虑，解决目标群体基本居住需求。同时，《意见》多次将“人口净流入的大城市”作为限定词，这也成为此次政策指向的重点。

保障性租赁住房需要政策支持和政府引导，但绝不是政府“一把抓”，其发展同样也离不开市场的力量。《意见》强调，应当充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

对于各地方，强调政府要因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。

多渠道、多形式提供政策支持

此次《意见》发布，是对中央相关会议及文件精神的深化落实，同时也是对前一段工作经验的总结和改进。

由表2可以看出,复合混沌序列有均衡的0-1比,并且满足E<0.02的要求,满足Golomb伪随机假设的第一条件。

从2019年底开始，住建部在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆等13个城市部署开展完善住房保障体系的试点工作，重点发展以小户型、低租金的房源为主，面向大城市中的非户籍常住人口和新落户新就业大学生等群体的政策性租赁住房，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等方面的经验。此次试点对完善保障性租赁住房体系进行了有益探索，获取了成功经验，同时在试点中也暴露出土地、资金、管理体制等多方面制约和短板。

因此，《意见》提出由政府给予土地、财税、金融等政策支持。其中作为稀缺资源和主要成本的土地，在《意见》中以大篇幅进行阐述。《意见》提出采用多种形式、多种渠道，为保障性租赁住房提供用地支持，主要包括集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，同时适当利用新供应国有建设用地建设。

《意见》提出，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

除了土地外，在审批、资金、税费、金融乃至水电气价格等多方面提供政策支持。

审批流程方面，《意见》提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。通过项目认定，加速保障性租赁住房相关优惠政策落地，打通各审批环节。

税费方面，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。另外，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

资金方面，中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。金融方面，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放

值得注意的是，近日国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目。这是对《意见》相关金融支持政策的呼应，将为保障性租赁住房提供新的融资渠道。

强化监管 让民生工程成为民心工程

一直以来，如何让房子精准供给符合政策标准、真正有需求的人群，是保障性住房面临的最大难题之一。不少地方的公租房，都爆出超出收入标准的人租住，或者收入提升后难以腾退、承租后转租等违法违规问题。

因此，为了让这一民生工程办成民心工程，必须完善监管体制机制，尤其是准入和退出机制，实现保障性租赁住房的合理分配。因此，《意见》提出，城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。同时，《意见》强调，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

另外，过去由于成本原因，保障性住房往往地处偏远，与服务对象的实际需求不匹配，不少保障性住房面临建好后无人申领的尴尬境地。为此，《意见》特别指出，应当按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。

住房问题是影响人民群众幸福感、获得感的重要因素，作为城市发展活力源泉的新市民和青年人群体，其住房需求必须要得到重视。《意见》通过精准施策，必将推动保障性租赁住房大力发展，进一步健全住房保障体系，实现人民群众对“住有所居”“住优所居”的向往。