鼓励“商改居”，深圳组合拳控房价

敖瑾

深圳在房地产调控上又有新动作。7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

这份30条政策细则、全文9000多字的文件，概括下来有以下重点：首先是增加住房供给，达成4个大目标——到2035年，全市常住人口人均住房面積达到40平方米以上;年度居住用地供应量，原则上不低于建设用地供应总量的30%;“十四五”期间，整备居住潜力用地不少于10平方公里，2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里;未来规划新增各类住房200万套以上。

再有就是如何实现这几大目标，分别有三大措施：允许商业用地改居住用地;城中村改造降低门槛;增加居住用地的建筑物高度。

事实上，从2018年深圳开启“二次房改”开始，深圳就一直在强调增加住房供给。这次的文件则更多是给增加住房供给设定了更为具体的实施细则。那么，这次的文件，到底将对深圳的房地产市场产生多大的影响？

目标实现压力不小

深圳土地资源是比较紧张的，供应不足是深圳房价居高不下的重要原因。公开资料显示，北上广深四大一线城市，深圳总面积为1997.47平方公里，上海市总面积6340平方公里，北京市总面积16410.54平方公里，广州市总面积7434平方公里。其中，深圳还有30%的工业用地的红线，974.5平方公里的基本生态控制线。而在2018年，深圳全市建成区面积已达927.96平方公里。

也就是说，如果坚守基本生态控制线，深圳可供开发面积不足百平方公里。这就造就了深圳的住宅用地资源非常紧缺。

翻开历史数据会发现，1996-2002年间，深圳平均每年出让宅地达到2134万平方米，但从此之后，这样的宅地供应量成为历史。从2003年开始，由于存量土地日益减少，深圳每年供应的宅地面积骤降至100万平方米。深圳可建设土地逐年不断减少，宅地供应很快开始跌入6位数，并在2015年后到达了谷底——2017年一整年，深圳只出让了一宗只租不售的宅地。

但与此同时，深圳的人口却在逐年不断增加。在七普数据中，深圳全市常住人口超过1756万人。与10年前第六次人口普查的数据相比，增长68.46%，年平均增长率为5.35%。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受南都周刊记者采访时曾表示，“深圳每年35万的净增人口，还不算本地每年买房的人，这里的刚需和改善需求量都很大，但深圳能够提供的住房量又很少，每年新房也就是三四万套，根本不够。”

根据贝壳研究院在2019年底发布的《粤港澳房地产市场白皮书》数据显示，目前，深圳人均居住面积仅为19.7平方米，这个数据低于隔壁广州的25平方米，略高于香港的15平方米。

根据这次文件设定的目标，到2023年，全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上。也就是说，要比当前的数据翻一番。目标实现压力不可谓不小。

另外，根据这次发布文件的要求，年度居住用地供应量方面，原则上不低于建设用地供应总量的30%。从过往数据看，2019年，深圳宅地供应占比是12.5%;2020年，翻了一倍，达到24.4%，距离30%还是有一定的距离。

不过，深圳实现目标的决心应该说是相当坚定。以征求意见稿发布当天的宅地出让公告为例：7月9日，深圳交易集团有限公司发布本年度第二批次住宅用地集中出让公告。公开挂牌出让22宗住宅用地，总土地面积约83.38公顷（约合833800平方米），是深圳近几年来最大规模拍地。

“商改居”引关注 

在这次的征求意见稿中，最引人瞩目的，其实是“商改居”的条款。主要内容包括，原来已经批准建商业建筑的土地，可以申请转为居住用地，其中30%面积可以建成商品房，其余用来建公共住房。城市更新项目中，原来计划改商业建筑的，也可以申请转为居住用地，但其中公共性住房的面积不得少于规划容积的60%。

目前，深圳存在商业用地严重过剩的问题。第一太平戴维斯7月13日发布2021年二季度深圳房地产市场报告显示，二季度内，全市甲级写字楼平均空置率为26.4%，环、同比均下滑1.6个百分点，虽已恢复至新冠肺炎疫情暴发前的水平，但仍处于高位，深圳仍然是四大一线城市中写字楼空置率最高的。

把原来规划的商业用地转为居住用地，是在有限资源下合理再配置的自然选择。早在这份文件发布前，深圳就已经开始这样做了。今年4月，深圳把13宗地调成二类居住，其中就有一部分是原来的商服用地。

但这次“商改居”引发关注的一个重要原因是，有市场解读成，公寓价格可能要涨。不过有专家解释表示，已经建成为公寓的建筑，改为居住属性的可能性较小。

深圳职业技术学院房地产研究所所长、教授邓志旺，在接受深圳卫视采访时就表示，这一方面是因为它的土地用地性质已被定为“商业”，从城市规划的角度来说，很难做调整;另一方面，已经建成的商业（住宅），它的建筑结构、功能等等，都是为了商业用途来完成的，如果现在要改为“住宅”，它的功能就要改变。那么在消防等方面，其实是很难达到居住要求的。

组合拳调控房价 

深圳在房地产市场的政策动向非常多，隔三岔五就会颁布各种政令对火热的房地产市场，进行降温调控。

除了这次拟通过各种手段增加供给，今年2月8日，深圳发布二手房的官方指导价，直接让深圳的二手房市场进入冰封状态。

另外，深圳还对经营贷违规入市情况进行了一轮严查，还有深房理事件等。一系列的行动，都旨在给深圳此前过热的楼市降降温。

事实上，全国各大一线乃至新一线城市都存在住房问题，主要表现为房价高、楼市过热，这个问题在深圳显得尤为严峻。笔者此前曾采访深圳一家科技企业的CEO，他告诉笔者，身边有不少朋友都因为对深圳的房价望而却步，而选择离开深圳到其他地方发展。

近年来，各大城市都在颁布各种补贴和优惠政策，开启人才抢夺大战。人才决定了城市的未来，深圳今天的发展离不开各个阶段许多优秀人才的建设和贡献。而高房价正在挤出人才，这无疑对本来就不依靠土地财政的深圳来说，得不偿失。

在去年深圳特区成立40年之际，8月28日，深圳住建局局长张学凡在一场发布会上提出，深圳楼市未来要学习“新加坡模式”：将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳房地产调控，仍任重道远。