学区房祛魅

被优质教育资源不均衡裹挟多年的学区房，正在被撼动根基。3月20日开始，上海地区房产中介平台的“学区房”信息全部下线，价位虚高的房源将无法通过房管部门审核查验。

此前一天，上海市房地产经纪行业协会发起自律倡议，重点提及对学区房“规范房源挂牌和信息发布”。链家、太平洋、中原地产、我爱我家等14家主要房产中介机构承诺，不以学区房名义误导购房者，不使用“学区房”字眼推介、宣传房源；规范介绍教育资源用语，不出现“升学率”“对口”“名额未用”等。

北京也有类似要求。以贝壳找房App为例，其于近期下架了北京市所有小区的二手房历史成交数据，仅可查看在售房源的价格和信息。链家、中原地产方面均确认，目前行业已明令禁止炒作学区房，政府希望弱化学区房概念，尽可能做到教育公平。

房地产市场历来受政策风向、市场情绪影响较大，时常出现“买涨不买跌”等非理性现象。限制“学区房”概念炒作、信息夸大及肆意传播，有助于平抑市场情绪。但真正能釜底抽薪学区房的，还是教育改革政策，治标仍需治本。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，一石激起千层浪，影响范围迅速跨越上海本地，传递到北京、深圳等城市，引起社会强烈关注。这份文件极大地改变了上海市优质高中的招生方式，凸显了教育均衡化的改革方向。根据新政策，全市优质高中六成左右生源名额，须被统一分配到各区校。

这意味着中考“破圈”学区房，学生无论在哪个区、哪个学校，都有希望一搏优质高中的教育资源。中考招生方式的变革，也直接影响了小升初、幼升小的预期，缓释了家长对学区房的“刚需”执念。政策一出，上海暴涨近一年的学区房价格立马大幅回调，多个学区房报价一夜暴降60万至100万元。北京等其他城市的二手房尤其是学区房交易，也显著降温。

被学位裹挟的房子

学区房热度与教育政策休戚相关，政策风吹草动，都能迅速扰动供需两端的神经，进而带动楼市整体行情。2018年和2020年上海两次教改政策落地，引发了学区房两轮暴涨。 在九年制义务教育阶段，上海地区的小学、初中学生“就近上学”，住房因此有了学区属性。

2018年3月，上海市提出“公民统招”的政策，即私立民办学校不能以早录方式“掐尖”生源，这令教育资源和竞争力显著好于公立学校的上海私立学校深受打击。由此，学区房的溢价和稀缺性得到呈现，那些本打算花钱上学而不是花钱买房的家庭，为避免“踏空”风险，转而考虑找教育资源较丰富的学区买房，以增加上优质小学的概率。

学区房应声而起。实际上，2018年上海整体楼市在阶段性回调，平均房价持续下跌，12月均价49 446元/平方米，较3月最高点下跌4.8%。但就读优质学区“建平系”学校的学生家长马丽回忆，以其所在小区房子为例，“公民统招”政策没出前，一套房子550万元卖不掉；政策推出后一天一个价，“小区能看到各种贴单，800万元现金都买不到”。 2019年，大三林、黄浦、张江三大学区平均房价即涨到6万～ 8万元/平方米。

随后，学区房需求对楼市整体需求显示出带动作用。2019年上海房价开始止跌，并连续10个月持续上涨。2019年10月，上海二手房均价每平方米超5.1万元，较年初上涨3.6%。

2020年春季，上海教育改革再进一步，在“公民统招”基础上，出台“民办摇号”政策，民办学校必须按摇号方式随机录取生源，不能再以笔试、面试等择优录取、自主招生。马丽解释称：“‘公民统招、民办摇号两个政策之下，如果还想去私立，首先要参与摇号，娃再优秀也没用，运气不好没摇到号，连入场券都没有。而摇到号的一旦没被录取，即使有学区房也没用，会被调剂到菜小（教学水平较弱的学校）。”

这一轮政策对房地产市场的影响更甚于上轮，学区房由此开启魔幻上涨之路。因就学民办的不确定性过大，优质公立小学备受追捧，相应学区房价格迎来暴涨。

马丽认为，对择校而言，除了师资力量，生源也是重要的考量因素，生源就是学习环境。“这样下来，未来越来越多的优秀生源转向公办，公办学校的竞争力会赶超民办，只有学区房能稳定保障好的教育资源，这个背景下房价怎么能不涨呢？”2020年下半年，马丽所在小区的二手房售价已接近千万元，半年涨幅超过10%。

马丽于五年前购入该学区房产，经过上海两轮教改，总房价涨超1倍。今年5月，其女儿将顺利进入处于上海第一梯队的“建平系”中学。“确保能进入初中后，就可以考虑把学区房置换掉了。”马丽说。

2020年，上海楼市量价齐升，学区房跳涨尤甚。前11个月学区房成交量58 912套，占整体房源的20%，同比上涨15%；激增的需求之下，學区房挂牌量却减少24%，为80 385套，占整体房源的23%。行情紧俏拉动房价大涨，易居研究院数据显示，2020年上海新建商品住宅成交均价55 994元/平方米，同比涨幅为2.5%；而以2020年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年新建商品住宅成交均价高达99 359元/平方米，同比涨幅17.7%。

今年最新的教育均衡化改革，对学区房的影响也立竿见影，只是效果相反。

链家浦东南码头街道门店经纪人施权说，最近一周明显感觉市场弱了很多，买卖客户的观望气氛都很浓厚。查询链家网可见，在2020年下半年备受追捧的学区房板块浦东梅园街道，目前的挂牌房源每平方米售价在15万元上下，仅有一处单价超19万元。而在2020年高峰期，这个建于1985年的老旧小区的房价，小户型平方米高达25万元。更具戏剧性的是，因对口学校张江集团中学由民办转为公办，张江汤臣豪园小区的房价，目前已翻倍上涨至每平方米15万元。

学区房是一线城市面临的普遍问题，北京也不例外。

2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）。《意见》提出，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学；自该房产地址用于登记入学之年起，六年内只提供一个登记入学学位。

所谓“多校划片”即购买一处小区的房产对应区域内多个学校的学位，学生通过随机派位的方式分配热点学校的招生名额；与之对应的是“单校划片”，即购买房产的区域与某学校一对一关联。

这意味着，《意见》实施后，购买某知名学校对应小区的房产、“一套房锁定一所学校”的历史将不复存在。未来，即使购买学区房，家庭适龄子女也不一定能进入心仪的学校。

“多校划片”大大增加了入学不确定性，减弱了学区房对优质教育资源的保障属性，从而给“一房难求”的学区房降温。但《意见》指出，2020年7月31日之后在西城区购房的家庭才适用新规，这为力争孩子“进牛校”的家长提供了与时间赛跑的机会，西城区学区房一度出现恐慌性的抛售和抢购。

据贝壳研究院统计，《意见》发布后一周，西城区二手房挂牌量即超过4月总量，成交量相当于4月成交量70%。其中，优质教育资源较为集中的德胜门、金融街区域成交最活跃。5月，这两个区域的二手房成交量分别环比增长316%、134%。

政策发布次月，北京二手房价格环比上涨。据贝壳研究院统计，2020年5月，北京二手房成交均价为62 609元/平方米，环比4月上涨8%，环比增幅较4月扩大4.8个百分点。二手房环比大涨的主要原因，是西城区的成交占比由7%增长到12%，而西城区是北京二手房均价最高的区域，从而带动北京全市均价上涨。

此前，朝阳区、海淀区、东城区已陆续落地“多校划片”。据媒体统计，在政策发布后、执行前，这些区域的二手房成交量价均出现集中增长；而在政策执行后，交易量在长达半年的时间中连续下跌。

学区房调控加压

二手房价格的领涨，拉动着一线城市二手房市场的火热行情，也引来了新一轮的政策调控加压。

2021年开年后，上海密集收紧楼市调控：1月21日，“沪十条”出台，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理等；1月25日，法拍房纳入限购范围；2月4日，明确严控“租金贷”业务，要求禁止增量、压降存量。

上海还开启大规模房源真实性查验，虚高的学区房源将无法通过房管部门的审核查验对外展现。3月20日，链家连夜下架超万套房源，称此举是根据相关要求，将不符合管理部门要求或资料不够完善的房源暂时性下架，待补齐资料、完成核验工作后，房源会陆续上架。

此前，上海市房地产交易中心下发《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》及《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范（试行）》。文件要求，自2020年12月15日起，房产中介在挂牌存量房前，要先备案并提交房源核验；中介机构挂售虚假房源、房价的，将被暂停网签密钥。

链家方面于2021年3月10日开启房源发布合规性操作，3月20日前未经上海市房地产交易中心系统查验通过的房源，将无法在链家网和贝壳找房App呈现。

上海中原地产分析师卢文曦表示，挂牌的房源房价也会进行审核，原则上是不能高于周边小区的成交价，价位虚高的可能会审核不通过。这意味着，房价也被纳入强监管。

“楼市追涨情绪强烈，压住了价格炒作，也利于市场稳定。”卢文曦称。

卢文曦指出，学区房由于属性特殊，价格变动也有规律可循。上海一般是每年3月公布入学政策，以往上海学区房的价格会先于报名登记时间来一轮上涨，此后随着报名入學确定，热度会慢慢下降。但2020年这波上涨特别明显，时间长、速度快，从挂牌单价看，能明显感觉市场有炒作，“故意带节奏”。

制造焦虑情绪、炒作概念，是某些中介机构在学区房交易中惯用的手段，尤其在热市中，会迅速扰乱市场信息和气氛。

2016年3月，一张北京市西城区文昌胡同一处破旧学区房，卖出46万元/平方米的天价交易记录截图在社交媒体流传，该处房屋对应的学校为知名学校北京市第二实验小学。

在部分自媒体跟进报道、引发广泛关注后，西城区房屋管理局对北京市第二实验小学周边房地产经纪机构进行了房源信息核查，并对房屋产权交易系统进行查询，后通报称当期文昌胡同并未有产权交易过户记录，该“高价学区房”交易案例与档案记载不相符。

随后，北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，对东城区、西城区、海淀区等七个区的120家中介门店进行抽查，重点查处擅自发布房源信息、哄抬房价、阴阳合同等违规行为。

深房研究中心高级研究员李宇嘉认为，中介“促成交”的内在驱动，导致其天然地会对学区房概念进行宣传甚至夸大，而学区房成交活跃能带动整个片区的市场预期，甚至拉动整个城市房价上涨。

从2020年底开始，一线城市再次启动一轮房价上涨。2020年11月，一线城市的新建商品住房和二手房房价涨幅均高于二、三线城市，广州、深圳、北京的二手住宅价格环比涨幅分列70个大中城市的第一、三、四位。2020年12月，广州、上海的二手房环比涨幅分列全国第三、第六位。2021年1月，深圳、广州、上海的二手房价格环比涨幅居全国前三位，北京位列全国第八位。

一线城市的此轮上涨，还是学区房概念拉动。多名中介人士称，从2020年四季度以来，北京主要是海淀、西城等学区房概念的“热点区域”房价涨幅较大，其他区域房价相对平稳。中原地产研究中心首席分析师张大伟认为，新冠肺炎疫情影响下，部分出国留学人群回流，一线城市学区房需求明显上升，从而拉动了整体市场上涨。

市场预期不断升温之下，1月28日，北京房地产中介行业协会发布通告称，针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象，北京市、区住建部门多次约谈房地产中介机构，要求其不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章。

一名北京的房地产经纪人称，近几个月来，其所在公司的经纪人需按照规定不能发布学区房相关信息、主动宣传学区房属性，“只有在客户问起学区房的时候，才可以推荐相应房源”。

治标仍需治本

上海、北京教改政策引发的楼市震动，将学区房市场的风险和问题逐一暴露。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，哄抢学区房的背后暴露出现行社会扭曲的置业观和教育观。住房是大多数家庭的最主要资产，房价过大变动引发的系统性风险不可小觑。严跃进指出，学区房涨幅明显偏大，说明价格虚高；若学区政策调整、价格下跌，购房者面临的风险也较大。

包括学区房在内的整个楼市稳定，是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年一季度，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台了各类政策，从多角度、多渠道出发，引导学区房价格稳定。

抑制市场炒作、弱化学区房概念，一定程度上可降楼市虚火。但管住中介的“嘴”，就能给学区房市场降温吗？

一名资深房地产分析师认为，解决学区房的问题，根本在于“如何解决资源分配的问题”，最根本的矛盾还是不充分、不平衡的教育资源和持续涌入一线城市的人口之间的矛盾，“说白了还是供需不平衡”。

当下，一举解除学位和房子的绑定关系、消解学区房概念尚困难重重。学区房除了居住属性和学位优势，更兼具投资属性。多名受访者认为，若立刻稀释掉学区房的学位资源，多方利益恐难平衡。

上述分析师称，因房价上涨、学区房热度提升而对房价信息进行隐藏，其意义只在于稳定楼市上涨预期。提高购房者信息获取成本，不仅不能从根源上解决学区房价格上涨问题，反而可能因缺少参考机制而在交易环节产生“黑箱操作”，如业主盲目抬高挂牌价、经纪人虚报价吃差价，甚至因“隐藏”反而滋生恐慌情绪。他认为，学区房问题的本质不在房地產，房地产调控也无法根本解决学区房问题。

推进社会公平和均衡教育资源，才是解决学区房问题的根基。李宇嘉认为，真正能改变学区房作用的，是新区、新城开发和新市民的力量，是外力和持久的政策纠偏。目前，广州和深圳的改革方式是教育集团化、名校开设分校、合作办学，以此尽可能扩大教育资源供给。

裹挟学区房房价的不仅有政策，还有学生家长们的焦虑情绪。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，学校固然重要，但孩子能否成才，也取决于孩子本身的努力。对于政府而言，应该尽快均衡配置优质教育资源；对于家长而言，不能过度依赖所谓的学区房，而是加强家校合作，多提升家庭对孩子本身的教育和引导。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，学区房是教育资源不平衡造成的一个“怪胎”。在义务教育领域，尽管各地硬件、软件、设施水平不同，但义务教育领域所接受的教育水平和质量应该是一致的。教育资源均衡化进一步推进，新基建中教育硬件、网络系统建设的提速，线上教育的普及，或能推进学区房进一步“祛魅”，让房地产市场回归价值规律。

（来源：《财新周刊》 牛牧江曲 贾天琼/文）

延伸阅读

管不住的学区房

学区房，是该降温了。

至少，不该成为投机和炒房的热土。通过调配资源以实现教育平权，学区房就会“凉凉”吗？学区房，到底是不是当下教育竞争中最大的变量？

近期，上海市出台高中招考新政，市实验性示范性高中将拿出其招生计划数的50%～65%，直接分配到区、分配到校。这意味着，上海将最优质的高中学位，拿出六成左右给各区、各学校进行分配。无论一流学校还是三流学校的学生，都有了升入优质高中的机会。也就是说，上海新政让过去买不起学区房的家庭拥有一个考入名校的机会，让住在郊区、新城的学生，也有机会触及过去难以触及的名校。

消息一出，“上海学区房”及相关词条，在微博热搜上“霸屏”了整整一天。不少人认为，这是对既有学区房体系的颠覆——过去相对弱势的学区，将迎来利好；一线学区房，将受到冲击。

也有人认为，上海的做法并不新鲜。最近几年，为了遏制学区房热度，各大城市不乏动作，“指标生”“定向生”等类似做法在北京、厦门、深圳、南京等地开始实行。而从数据反馈看，这些做法并未让学区房热度降低。

去年以来，北京、上海、深圳等地房价出现明显跳升，学区房表现尤其疯狂。有媒体报道，北京一处学区房在“房主在路上堵车”的时间里，价格涨了20万元，从580万元涨到600万元；上海一处37平方米的学区房标价748万元，单价超20万元，直逼2公里外的顶级豪宅汤臣一品。

确实！相对于其他二手房，学区房的流动性要好很多。越好的教育资源对应的学区越值钱，而优质教育资源越是稀缺，该区域房价涨得越快。已有文献显示，学生成绩每高出1%，当地房屋价格高出2%～4%。

眼下学区溢价已是趋势，这种现象也不是中国特有。欧美发达国家，比较好的学区房也会有10%～20%的溢价。只是相比之下，中国的学区房溢价程度仍然算高。

深圳市福田区的百花片区，被称作当地“最贵学区房”。2009年到2019年，该片区房价每平方米从2.1万元涨到10.6万元，涨幅超过400%。有专家分析，深圳的学区房溢价要高于北京、上海，就是因为深圳的优质教育资源整体上不如北京和上海。

优质资源总是稀缺的。通常情况下，有限的资源只能用于支持一部分学校，很难做到雨露均沾。如果仅以改变规则等方式强行分配资源，要么会造成部分资源浪费或是低效，要么会造成更大的不公平。

试想一下：

取消学区房，是否会滋生“中考移民”？普通学校多出来的升学名额，是不是更需要拼爹拼妈？农村或者教育资源相对欠缺的学校，是不是就会有人愿意去？会不会造成优等生“招不了”、指标生“招不满”的两难局面？会不会在有名额的普通学校附近形成新的学区房……

如果这些问题的答案不明，那么取消学区房也难成最优解。尤其就眼下而言，中国学区房的高溢价源自多方因素叠加：

一是疫情之下，学区房的热度再添一把火。一些原来打算让子女出国镀金的父母重返本地教育市场。僧多粥少的局面，让学区房更加吃香，自然地，其价格也就扶摇直上。

二是全面放开二胎后，一些家有二宝的家庭，持有学区房的时间会更长。市场上可流通的学区房数量减少，自然地，其价格也会上升。

三是各大城市抢人大战之后，越来越多的城镇年轻人口涌入大城市，对优质教育资源的需求会更大。当教育资源增量无法满足需求，优质学区的房价必然会攀升。

学区房的供需关系由市场逻辑主导，但说到底，学区房是一种政策产物，会受到外部环境影响。

恢复高考几十年来，“知识（成绩）改变命运”被拔到了新高度。与之相应的是教育的起跑线一再提前，学区溢价也跟着水涨船高。人们选择买学区房、让孩子读好的学校，是一种理性选择。毕竟，拔尖的娃还是少数，大多数普通娃的家长还是认为上个好学校更保险。谁也不愿意为了几个指标生的名额去赌一把，让自己家娃去口碑不好的学校。

学区房太贵，恰恰说明优质教育资源太少。以至于家长过度投入资源到浪费甚至是极端的程度，最终带来的是教育的内卷化——越来越鸡血的家长和越来越不堪重负的孩子。

这种内卷，用作家维舟的话来说：“它虽然也隐含着‘没有发展的增长这一层意思，但真正在意的却不是整个体系的效益和转型，而是身在其中的个体主观的感受：一种人人苦不堪言、每个人都很忙很累，但生活却没有变得更好的困境。”

学区房背后，就有着这样扎心的社会现实：没买学区房的人焦虑，买了学区房的人因为诸多不确定性还是会焦虑。

就像经济学中所说的“帕累托最优（改进）”，只有当一部分人的境况变好而没有人因此变得更差，这才算是社会改进。反之，不管有多少人受益，只要有一个人的利益受损了，这就不是社会改进。

教育内卷背景下，学区房政策似乎再怎么调，也很难达到“帕累托最优”。说到底，优质教育资源（重点学校入学资格）就这么多，如果一味地在存量盘子里东挪西拽，不谋求增加优质教育资源供应量，那么不论采取什么办法，哪怕强行将教育资源平均化，学区房大概率还会以各种变种形式存在，天价学区房、奇葩学区房还是会层出不穷。

管是管不住的。

（来源：半月谈网 潘 晔/文）