基于宜居环境理念的城市老旧小区改造——以兰考县玉兰社区为例

吴俊辉 兰考县城发建设工程有限公司助理工程师

曹小康 兰考县城发建设工程有限公司助理工程师

自2019年以来，兰考县住房和城乡建设局深入贯彻落实党中央、国务院和河南省委、省政府加快老旧小区改造提升决策部署，坚持以人文本理念，本着“先规划后改造，先地下后地上，先功能后景观，先民生后提升”的原则，旨在改善老旧小区居住环境、提升城市品质，增进人们共享改革开放成果的获得感和幸福感。老旧小区改造范围大、牵涉居民众多，在实施过程中要明确“改什么”和“如何改”。面对人们维权意识觉醒可能引发的社会争议和高额的重建费用等问题，以往大拆大建的改造模式已然难以为继，要权衡居民需求和建设成本，在补短板的同时体现惠民生，多措并举以加快推进老旧小区改造工作[1]。

1 党建引领助力城市有机更新

老旧小区改造是一项党建引领下的民生工程、基层治理工程、城市有机更新工程，要坚持人民至上理念、践行群众路线，切实为群众办好事、办实事。做好老旧小区改造工作，相关部门需要提高政治站位，统一思想认识，明确老旧小区改造工作的重大意义；坚持党建引领，加强党建工作与城市有机更新的深度融合；夯实分工，相关职能部门主动作为，开展工作时以问题为导向，结合社区实际情况，创新工作方式和方法；充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模仿作用，积极问需于民、问计于民，了解社区居民需求，遇事多商量、做事多考虑，加强联动，确保工作落地见效；坚持科学谋划、分类实施，在市场化运作下，激发内生动力，推动老旧小区改造工作的可持续发展；打造精品、安全、廉洁工程，落实业主、设计、施工及监理等多方责任，严格执行各项安全生产制度，有效防范安全事故，并强化事前、事中、事后的监管，避免出现违规违纪和腐败事件[2]。

2 玉兰社区改造项目概况

玉兰社区始建于1982年，位于兰考县城北。社区分东西两个大院，占地176.9公顷，现有住宅94栋，均为多层普通住宅，居民3636户，常驻人口约1.3万人。小区建设年限较长，过去建设标准相对较低，加上社区物业管理不善，道路、排水、供电、停车设施、绿化、照明及通信等基础配套设施退化，影响居民生活及财产安全，主要存在6个方面的问题：

（1）普遍存在给排水管道和供气管道老化问题，如自来水漏损、水压偏低及污水外溢等。

（2）各类管线私搭乱接。强电、弱电线以及居民充电飞线等如同蜘蛛网，错综复杂，不仅影响小区环境面貌，同时存在安全隐患。

（3）路面老化。社区混凝土路面已达到使用年限，路面存在颠簸不平、下陷破损及雨天积水严重等问题，给社区居民尤其是老年人和儿童带来极大不便。

（4）停车位不足。社区规划时配备的停车位较少，随着社区机动车数量的激增，停车泊位不足的问题愈发明显。

（5）消防安全隐患。社区消防通道被长期占用，消火栓配置不符合要求或部分废弃，出现火情无法及时救援。

（6）社区建筑问题。社区存在绿地私占种菜和占用公共部位私搭乱建现象，住宅外立面破损脏污，空调板、雨棚及防盗窗各式各样，视觉效果极差。

3 基于宜居理念的玉兰社区改造项目实施

3.1 加强居住设施改造

由于不同的社区使用年限和现状存在差异，在居住设施改造时需要满足社区居民的基本需求[3]。玉兰社区基础条件较差，改造时力求管线规整、外观舒适、消除安全隐患。改造工作主要从3个方面进行：

（1）进行社区管线综合改造。科学规划社区的供电、排水、通讯及燃气系统，将凌乱的架空线缆入地，更换老化的雨污水管道。

（2）优化外墙立面。通过更新外窗、单元门以及修补墙面，更换雨落管，增加空调冷凝水管，为外墙立面喷涂真石漆等，改善社区外墙面破损、漏水及整体外观差等问题。

（3）消除消防安全隐患。强化社区楼道和消防连廊等的管理，拆除占用、堵塞消防通道的违章建筑。为每个单元增加灭火器，修复和增设消火栓，疏通消防通道，解决社区消防安全问题。

3.2 改善社区交通状况

通过梳理玉兰社区路网、清理消防通道以及配备停车位等举措，有效缓解社区交通堵塞和停车困难等问题，确保居民出行方便。主要有3个举措：

（1）合理规划路网。科学组织交通管理，加强社区道路与裕禄大道和黄河路等城市主干道的衔接，增加社区出入口，设置环岛式交通，有效缓解主入口道路车辆和人流的交通压力。玉兰社区环岛式交通如图1所示。

图1 玉兰社区环岛式交通

（2）改善泊车设施。新增停车位时不破坏社区原有景观，灵活运用社区闲置用地、植草砖停车广场以及高大乔木下停车空间，缓解社区居民停车难问题。

（3）规范社区停车。通过引入智能化社区车辆管理系统、安装监控设备和出入口闸机等方式，规范社区停车。目前社区车辆进出有序，已经不存在乱停乱放和占用消防通道的现象。

3.3 提升社区绿化环境

花草和灌木具有美化环境的效果。鲜花与植物的有效结合，可以在提升绿化品位的同时为社区居民提供优美的环境。通过对玉兰社区进行前期调研，根据国家出台的绿化工作标准，邀请住房和城乡建设局及园林方面的专家参与指导，制定切实可行的实施方案，并收集社区居民意见，为社区绿化做好铺垫。修剪和整理社区原有高大乔木，采用阶梯式的布局方式，在高大乔木下修建停车位，将灌木作为行道树，在靠近窗户和中心花园的区域种植花卉和草坪，使社区景观高、中、低层次分明。通过增加社区绿地面积，改善场地环境，种植多样花卉和果树，扩展了社区绿化空间。布置社区场地时尽量做到平缓、无阶梯，为社区老年人提供户外散步的去处[4]。

3.4 完善公共设施建设

公共设施是社区居民重要的活动空间。通过与兰考县住房和城乡建设局、桐乡街道办协作，基于市场原则、公共利益及居民认同，完善社区公共设施建设。通过翻新和改善社区娱乐设施，如书法室、理疗室、文化活动室、豫剧协会、门球协会以及四点半课堂等，为社区居民提供良好的公共活动空间。玉兰社区门球活动场地如图2所示。

图2 玉兰社区门球活动场地

考虑到社区老人、小孩及残疾人等的需求，通过修建慢行步道、铺设缓坡以及鼓励多层住宅加装电梯等措施，满足老、弱、病、残、孕出行需求。通过对原社区服务中心进行升级，提高党群服务中心的配置，定制党建文化墙、党务工作栏及廉政文化墙，营造党建宣传氛围，提升社区党总支服务党员群众的水平，方便社区居民办事和了解最新政策。

3.5 兼顾节能减排措施

随着我国生态环境的恶化，节能和低碳技术成为重要的发展方向。玉兰社区改造实施过程兼顾了节能减排，主要表现在3个方面：

（1）强化社区智能化管理功能。注重道路节能，智能化控制路灯工作时长，根据季节和天气调整路灯的启动和关闭时间。

（2）优化排水节能措施。选择优质管材，科学组织施工，避免了跑气、冒水、滴液及漏液等问题，并在确保管道畅通的情况下降低管道埋深。

（3）推广垃圾分类。通过设置生活垃圾定点分类投放点，对易腐垃圾实行专车运送，将可回收垃圾分类送往厂家，将其它垃圾送往垃圾焚烧发电厂。

4 结语

老旧小区是韧性城市的薄弱环节，也是完善城市空间治理的重中之重。加快推进老旧小区改造，有助于尽快补上短板、更新和提升城市空间存量，对于推动城市有效治理和提升城市品质意义重大。在后续实施老旧小区改造时，应在党建引领下，发挥街道主体作用，以社区为单位，注重棚改和旧改的有效衔接，打造宜居环境，用好EPC模式和国家政策红利，再造社区空间，实现老旧小区的“新生”，提升社区居民的获得感、幸福感及安全感。