房屋腾退案件中涉业主共有部分的执行实务探微

摘要：房屋腾退类案件是基层人民法院受理行为给付执行案件中较常见一种，实务中经常出现就业主共有部分是否属于执行内容产生争议的情形。经调研认为，应结合已认定事实及不动产规划设计材料、实际使用状况等内容进行综合审查考量，力争在实现当事人权利的同时兼顾各方利害关系人的权益，同时最大程度地实现不动产使用价值。

关键词：房屋腾退;共有部分;综合审查

中图分类号：D915.2文献标识码：A文章编号：2095-6916（2021）09-0034-03

在房屋腾退案件中，相对于界定明晰的专有部分，共有部分无论从执行依据确定内容还是不动产登记信息的角度上，都是相对模糊的，也是容易产生争议的。本文讨论业主共有部分，是指根据建筑物区分所有权规定，属建筑物内住宅、经营用房等专有部分以外，由业主享有共有和共同管理的权利并承担义务的部分。

一、业主共有部分房屋认定标准模糊化成因分析

（一）“非核心”问题并非审查重点

相比专有部分，共有部分在房屋腾退案件中往往并非争议的焦点，涉及诉争利益较为有限，一定程度上属于“边缘化”问题。和在不动产登记材料中有明确记载的专有部分相比较，共有部分在范围及内容的界定方面都存在一定困难。以上因素均导致法院在房屋腾退案件审理和执行过程中更关注作为主要矛盾的专有部分，对于相对边缘且情况复杂、争议较大的共有部分不自觉地规避，尽量不进行认定及评判。且当事人对于审判及执行的认可很大程度上取决于专有部分的处理结果，所以实践中大多数房屋腾退类案件中涉共有部分的问题实际上由于以上因素被回避。

（二）缺乏具有明确指引作用的法律依据

房屋腾退类案件审理适用法规主要为《民法典》第二编第六章对应内容和相关司法解释，实务中也可参照最高人民法院有关意见。但执行中针对该领域规范尚不丰富，就因拆改建等事实致房屋现状与规划内容不一致等原因难以明确共有部分范围应依何种标准进行认定等实务问题尚无指引，对房屋腾退类案件是否包括业主共有部分亦无明确规定。

（三）事实认定及法律适用方面有待加强

房屋腾退类案件执行依据确定的专有部分完成腾退后，经常出现申请人主张就执行依据中无直接体现的业主共有部分尚未完成腾退交付或排除妨碍等行为，致使其对专有部分行使权利受到影响而拒不认可案件已经执行完毕的情形。实务中执行法院的处理基本都是告知申请人执行依据确定的权利均已实现，宣告已执行完毕。但上述结案告知及说明工作部分情况过于简单、无力，对申请人的主张仅以“于法无据”为由不予支持，对于结案理由简单以“合法有据”作为解释，对于客观存在的关联问题只以“另诉解决”作为答复，很少结合案情就实际适用法律情况进行详细释明，难以让申请人信服。且缺乏对房屋实际情况的具体分析，对于被执行人履行完毕载明腾退义务后申请人是否确已实现执行依据确定的权利缺乏综合性、实质性审查。以上原因均是造成一定数量该类案件“案结事未了”的重要原因。

二、房屋腾退案件中涉业主共有部分执行亟待完善的内容

首先，结合经济社会发展和实际情况的多样性，从规范设定层面对于业主共有部分予以明晰界定，必要情况下制定对应开放性规定，以适应不断出现的实际需求。执行规范可借鑒国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》等规范性文件中关于具体问题的规定内容，有针对性地填补现有规范上的空白之处。

其次，从完善权利救济体系的层面提升对于涉业主共有部分权益的保障，尤其是需要根据实际情况对于纠纷当事人范围进行必要的拓展，赋予相关利害关系人适格的诉讼地位，使该类纠纷能够通过裁判程序获得司法上的评价，进而使权利人和义务人在原告与被告、申请人与被执行人等角色中得以“对号入座”，强制执行程序在必要的情况下可以有法可依地介入以保障权利的实现。

最后，应正视业主共有部分在执行案件尤其是房屋腾退类案件中涉及情况的复杂与多样性，部分情形下甚至属于历史遗留问题形成的现状，即便是日益丰富的规范也难以涵盖所有涉及的问题。在执行案件办理过程中，除执行依据认定的事实外，还需要结合房屋现场实际情况以及规划设计档案等综合进行判断，切忌无视实际情况孤立地按照执行依据内容开展执行;尤其是对于现状与规划不符的状况，应参照规划查明具体对应部分的设计目的及功能定位;遵循物权法律“物尽其用”的原则，在确认业主共有部分权利义务时需要综合考量建筑物整体及具体专有和共有部分使用价值的实现程度。

三、综合审查视角下的研讨与完善

（一）关于业主共有部分的认定

区分共有权对专有权具有一定程度从属性，其权利与义务之产生、转移及消灭均从属于建筑物区分所有权中专有权，这是由建筑物区分所有权制度本身所决定的。其不同于普通的共同共有或按份共有，属于一种复合型权利。该权利并不以具备共同关系作为前提，而是以专有权之存在作为基础。尽管包括共有部分收益等份额之取得系按照一定比例为依据，但权利人却无分割请求权，亦不可将共有份额单独转让。有国内学者认为，认定相关部分究竟属于业主共有部分还是对应专有部分，抑或独立属于所有权之客体，需如下分析：（1）该部分是否被单独登记为独立之物，如未被单独登记为独立之物的，则应为共有的部分;相反，则可作为专有部分或者单独所有权客体。（2）着眼建筑物区分所有权本质上的属性，对于外墙等部分性质及所属之确定，不能形成对建筑物区分所有权本质属性之违背。（3）是否已有具体法律法规就对应部分形成了强制性规定;如规范性文件已就对应部分的性质进行了专门的规定，则当然成为确认其性质及所属之依据。（4）是否存在当事人之间自行约定，如当事人未违反法律规范及前述（1）（2）条原则之前提，就具体部分进行约定，宜从其约定[1]。

（二）关于当事人适格的审核

从丰富权利救济途径的角度上看，当事人适格的基础即其对于诉争标的具有之法定权益，该法定权益则根据当事人与诉争标的之间的实际关系产生。部分学者建议以管理权及处分权作为标准评判当事人适格的合理性，主张适格当事人即是对争议标的享有管理权和处分权法定权益之主体[2]。该评价基础更适合解决具体、特定的纠纷，而对于日益常见的群体性争议却难以达到整体性效果，故将管理处分权当作当事人适格的另类基础补充要件可发挥一定程度的针对性作用。从实务角度上看，我国受到传统“直接利害关系人”标准影响极大，仅认定与争议存在直接利害关系的人为当事人，而无直接利害关系的人均不被认定属当事人范围内。鉴于上述标准在现有背景下过于简单死板，故司法实务中对其进行了幅度不大的改良修正，承认特定情况下当事人可能系直接利害关系人以外的人，而“特定情况”包括出于保护他人或自己权益而享有管理处分权之人。但这种有限的丰富改良仍然难以满足实际需要，故“程序当事人说”又被提出，认为有关当事人内涵的界定仅具程序上意义，在诉讼中对当事人范围界定应摒弃实体上的限制，只要是符合起诉程序要件之人及应诉人均为当事人。

（三）关于执行内容的界定

“对于诉争标的所具有之法定权益”应作为共有部分是否应属于执行范围的实质性审查基础。只不过由于现实情况的复杂性对于“管理权和处分权法定权益”除专有部分以外具体可以何种程度延伸到共有部分需要结合个案情况具体分析。笔者认为，无论包括法律法规及相关解释在内的依据丰富具体到何种程度，均不可能覆盖所有可能性，所以对于立法宗旨等“抽象”因素的理解及适用就是对这类案件进行把握的重要因素，也是执行法官从宏观上结合司法精神行使裁量权，展现自身司法能力，实现责任担当的重要体现。现行实务中常见做法是执行内容仅仅限于执行依据明确载明的部分，执行实施法官对于延伸涉及共有部分基本持极其谨慎的态度，原则上不纳入执行范围。越来越多的研究认为这种相對僵化的模式导致当事人的权利一定程度上无法完全实现，涉诉矛盾也未能得到全部解决，很多情况下不得不就具体问题另行诉讼，既增加了当事人实现权利的成本，也与诉源治理的精神并不相符。明确建筑物区分所有权中共有权之行使，应建立在对共有部分范围认定基础上，审查判断时，应结合建筑性质、用途、规划设计材料及建筑面积、成本分摊情况等因素综合考量[3]。

（四）重视使用价值的实现

办理物权保护类案件，除着眼当事人合法权益得到保护外，必须考虑标的物使用价值的实现程度。由于专有部分及共有部分在效用发挥、安全保障、方便使用等方面存在着不可割裂的联系，故在执行实务中当然也不能对其进行“孤立化”的认定。“规制共有部分的利用，切实维护业主共同权益”是法院在办理该类案件中实现法律效果与社会效果相统一的落脚点。法院在审判与执行过程中的关注点除涉专有部分争议外，还应拓展至不动产使用价值的尽量实现及建筑物整体安全的保障，遵循的宗旨即是“物尽其用”。如果脱离使用价值的实现而进行片面化审查，甚至可能引发利用建筑物设计特殊性阻碍使用价值最大化实现的恶意诉讼。

笔者认为，“物尽其用”原则的另一个重要体现即是根据设计规划资料明确特定共有部分在建筑物整体中所发挥的作用，进而对其是否属于具体案件执行范围进行实质性审查。司法实务中面临的复杂问题之一即为建筑物内部结构经拆建改建后，经勘验专有部分及共有部分无法明确进行区分界定，造成腾退范围产生较大争议。这种情况下宜调取建筑物规划设计材料进行审查，结合规划设计情况判断具体专有及共有部分存在现状的合法性与合理性。如果现状违反规划设计内容的，则其所侵害的可能不仅是具体权利，还包括建筑物整体的安全与正常使用，属于案件审理及执行过程中不容回避的问题;如现状符合规划设计内容的则可以根据实际情况进一步判断，在维护专有部分权利人合法权益的前提下兼顾建筑物整体及具体部分使用价值的尽量实现，以此为原则对审判与执行中应予保护的范围作出裁量。当然，如果执行依据对于具体部分内容阐述不明确的，执行实施部门应依程序书面征询审判部门意见，审判部门应在规定期限内书面答复或裁定补正。

（五）异议救济程序的保障

在对执行范围进行必要丰富拓展的同时，相对应的异议救济途径也应随之明确配备。具体而言，对于审理过程中有关事实认定的异议应通过上诉或审判监督程序主张，该点争议不大;而执行程序中的异议则主要包括《民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议及第二百二十七条规定的案外人异议。两种异议的共同点在于其目的均为阻却法院具体执行行为，而其重要区别在于异议人是否对标的提出足以排除执行的实体主张。实践中房屋腾退类案件涉业主共有部分所产生异议大部分属于行为异议，腾退义务人多以共有部分未在执行依据中明确载明为由主张阻却对于该部分的执行，但近年来关联业主以共同所有为据针对共有部分的执行提出案外人异议的数量也不断上升，考虑到《民法典》对共有部分的收益分配亦有明确规定，该类异议在今后有可能会进一步上升，需要将新法规定与已有经验相结合进行审查及判断。

（六）合理使用：契约的形成及妨碍的排除

对于共有部分正当行使权利、合理进行使用中重要的一点即为不滥用共有部分，此亦执行实务中需重点审查部分。尤其是对涉及其他全部或部分业主使用的必要生活常用公共设施有重大影响的通道、楼梯等，应从维护其他业主合法权益及实现建筑物使用价值的角度整体考虑，对于试图通过恶意将共有部分“特定化”对于他人实现权利设置不合理阻碍的主张不予支持;在结合规划设计材料及不动产现场情况进行分析后，对于涉及他人合法权利实现及不动产正常使用所必需的共有部分纳入执行范围，避免权利在经过强制执行程序后仍然有“折扣”地实现。

根据《民法典》“守法与公序良俗”原则，综合审查的依据不应仅限于法律法规，也需结合公序良俗，着眼于增强业主的共同利益。针对现实中共有部分管理的空白与欠缺，可以鼓励业主在基于真实意思表示且不违反法律规定及公序良俗的基础上形成规约，充分发挥业主大会、业主委员会的作用。这种契约型关系可以结合不动产实际结构及使用情况对于共有部分之界定及利用进行管理与登记，使法律规定未能触及领域所涉权利义务关系有章可循。尤其难能可贵的是规约之设定系结合不动产使用价值发挥及业主合理需求而成，属于量身定做，可以真正意义上平衡业主之间的利益关系，实现业主之间在不动产使用上的“共益”。这种以契约形式细化明确区分所有权关系机制的推广对于执行实施工作中对执行范围的确定也具备非常大的积极意义，可以提供重要的参考。

四、结语

房屋腾退类案件涉共有部分执行是一个存在争议的领域，相对于严格按照执行依据实现权利的传统执行实施案件而言，该类案件需要执行法官就共有部分范围的界定、共有权利义务内容的认定、因果关系的判断以及不动产使用价值的发挥等方面进行实质上的事实认定及综合审查，进而在执行过程中形成判断并行使裁量权;且执行阶段的事实认定及法律适用又不得与审判过程相抵触，形成“二次裁判”，故实践中该领域被认为属于存在一定难度的执行实施案件。然而正因为如此，这也是执行法官展现司法能力，担负司法责任，实现职业担当的舞台。我们期待实务中出现更多涉及该领域的典型案例与优秀裁判文书，形成并积累更多宝贵经验;同时也希望针对该领域的理论成果转化能够进一步丰富，从而促进司法能力的有效提升。

参考文献：

[1] 崔建远.对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察[J].法律科学（西北政法大学学报），2008（3）.

[2] 张卫平.民事诉讼法必读资料[M].北京：法律出版社，2003：188-189.

[3] 王明强，张小敏.建筑物区分所有权中业主共有权利的认定——湖北荆门中院判决刘江涛等诉荆门市华侨宾馆有限公司排除妨害、恢复原状纠纷案[N].人民法院报，2018-01-04（6）.

作者简介：孙萌（1983—），男，汉族，北京人，单位为北京市西城区人民法院，研究方向为诉讼法。

（责任编辑：朱希良）