环京楼市 走向哪里

张凤玲

从一张床到一个家的蜕变过程，以及从一个户口到一个身份认同的过程，是环京地区需要思考和改变的。

3月11日，朋友圈传播着一条消息：只要持有身份证、燕郊70年住宅房产证，就可以落户三河。

消息很快被房产中介、三河市本地人证实，当天就有人亲自去行政大厅，成功办理了落户手续。这意味着，只要在三河有房的业主，就能成为“三河人”，就能自动获得在三河购买二套住宅的资格，因此，落户可能助推环京房价上涨。

放开落户

三河市隶属河北省，由廊坊市代管，与北京通州区隔潮白河相望，与北京顺义接壤相连。

从行政级别来看，这里只是一个乡镇。但从城市人口居住活跃度以及房价指标来看，不亚于一座二线城市。

过去很长一段时间里，任何一丝关于政策的风吹草动，都有可能拨动那根敏感的神经。当北京市政府搬迁至通州，当地铁22号线（平谷线）有望串联起燕郊和北京……都给这座城市带来了更多的希望。因为对于无力攀登北京高房价、而又在北京工作谋生的北漂来说，在燕郊买房，是一个不错的选择。

十年过去了，燕郊从10万人变成了180多万人，正在变成北漂们的乐园。这些人，没有位于北京大望路的精神彼岸，更没有迁移户的土著底气。但他们更关心，北京到燕郊的地铁什么时候通，政府工作报告如何定调京津冀协同发展，孩子能不能在燕郊参加高考，燕郊房价能不能涨，什么时候能把房子从燕郊换到北京，他们还热衷于传递各种添油加醋之后的“消息”。

因此，户口放开消息后的第二天上午，原本人员稀少的三河户籍交易大厅，突然变得人山人海，排在交易大厅门口的人群队伍，一直延伸到了远处的马路沿。他们都是赶来办理燕郊落户手续的。持住宅性质的房本就能办理燕郊户口的消息公布后，一批批落户大军选择了第一时间落户燕郊。这批落户燕郊的人群里，他们看中的不僅仅是低廉的房价，更重要的是其背后附加的通勤优势和教育资源。与此同时，可以在燕郊拿到的高考“门票”，对于那些拿不到北京户口的人来说依旧是一大诱惑，这也成为燕郊户口的重要吸引力，让北漂族们解决了现阶段的生活问题。

按照三河目前的限购政策，三河本地户籍家庭可以买两套住房。此次三河全面放开二手房落户，意味着在三河已有一套房的业主在选择落户后，同时就自动获得了在燕郊购买二套住宅的资格。

投资客离开

长期以来，环京地区承接了北京楼市外溢需求，房价高歌猛进，从每平米1万元涨至每平米2万元，每平米2万元涨至每平米3万元，每平米3万元涨至3.5万元。环京楼市炙手可热，投资客大量涌入，房子一天一个价，部分小区的均价甚至超过了3.9万元。

房地产也成为环京地区的支柱产业，以三河2016年的财政收入为例，2016年三河市财政收入达到80.58亿元，其中建筑业和房地产收入占比达63.47%，2016年上半年三河市地税纳税排名前10的全部为房地产企业，没有一家实体经济企业。

但是在2017年北京317调控政策出台之后，同年5月河北省政府办公厅出台缴满三年社保具备购房资格的政策，6月部分环京和环雄安地区陆续出台相关实施细则，环京重点区域量价齐跌，房价跌幅普遍超过30%，成交量不足高峰期两成。燕郊楼市成交遭遇寒冬，月均成交套数不足2016年平均水平的十分之一。几乎一夜之间，房价被砍掉了一半，投资客被迫离场。在这种情况下，燕郊房价连续跌停，从2016年每平米2.2万元，跌到现在的每平米1.4万元。据中国房价行情网数据，2017年房价高峰期至2020年10月，燕郊房价均价跌幅为45%、大厂为40%、香河为52%、固安为38%、霸州为35%、永清跌幅最高达55%。

甚至还有不少房产业主遭遇了房贷断供的情况。

中国品牌记者查询人民法院诉讼资产官网获悉，从2020年至今，三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量超过200多套，是2019年全年数量的2倍多。比如位于三河市区兵营西侧泃河东侧19-3-502室房屋一套，其拍卖人告诉中国品牌记者，这套房子所有人目前还不起银行的贷款，出现断供，所以采取了低价拍卖的形式。这套房子的评估价是170多万元，现在打了8折来拍卖，户主准备以140万拍卖。

到了2020年，疫情又让燕郊人清晰地意识到“燕郊是河北，北京是北京”，很多燕郊投资客出现了甩卖燕郊房产的情况。

对于多数房地产投资客而言，包括燕郊在内的环京楼市是一场噩梦。

根据房天下数据显示，2020年12月，廊坊市每平米1.9万元以上的项目仅占不到5%，其中每平米两万元以上的房源更是不到3%，而房价每平米9000元到15000万元的房价区间占比达到了57.84%，较2019年的51.64%有小幅度的上涨，对比详细数据可以发现，每平米7000万元到9000元房价区间的占比从2019年的16.39%上涨到了2020年的17.82%。

三河放开二手房落户，会拉住环京房价的下行趋势并带来大涨吗？

何去何从

目前来看，燕郊全面放开二手房落户，燕郊房价很难暴涨。

首先，我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个重要判断因素是，这个地方的人口是流入还是流出。人口流入的地方，未来房价长期大概率会涨。人口流出的城市，房价大概率涨不动。持有燕郊70年产权住宅房产证，可以落户燕郊，面对的落户人群还是原来已经在燕郊购买房产的人群，并不是新流入的人口。燕郊的限购政策并未放松，外来人口在燕郊买房还是需要提供三年燕郊的社保证明，这就是说，未来外来人口还是没有在燕郊买房的资格，这个地方房价会怎么走？肯定不会暴涨。

其次，即便落户自动获取到二套房资格，但是燕郊的二手房限购并没有放松，落户人员在燕郊购买第二套房，仍需首付比例不低于50%、贷款利率上浮至1.1倍，买房的成本完全没有降低。

再次，燕郊楼市已经冰封三年半，燕郊和北京只有一河之隔，考虑到北京地位的特殊性，北京房地产市场调控节奏呈现动态形式，相应地北京和北京周边短期房地产市场暴涨的力度更弱。

最重要的是，从前，当燕郊人越过燕灵路的彩虹门时，作为梦想世界的“燕郊紧挨北京”自信扑面而来;经历过疫情，同是那道彩虹门，打开的却是一个“河北是河北，北京是北京”的现实世界。正确认识三河放开二手房落户，以及正确地认识环京户口的价值，还是需要理性态度。

从房到家

当然，也不需要过于悲观，环京楼市的价值基础是“京”，只要北京还是那个北京，环京楼市的存在价值就不会变。只要通州副中心的地位不变，只要大兴机场临空经济区的建设持续推进，只要北京到河北的交通陆续贯通，那么，环京的区域价值就不会改变。

价格围绕价值上下波动。之前环京的房价被炒得太高，基本面无法支撑，所以价格必然回归。回到价值上来，环京楼市的核心价值与距离北京远近呈相关。离北京越近，价值越大，因为它的主要功能是承接北京外溢的居住需求。疫情导致的封城固然让环京人更向往北京，但另一方面，北京和环京的房价差也是无可忽视的一点：只要价格差仍然诱人，环京楼市的价值就无法忽视。

把目光瞄向全国来看，客观来说，当前环京的房价已经不能称为高，反而是低了。根据中国指数研究院数据显示，2020年11月，全国商品房均价破万。而香河、涿州等环京城市排名在50名之外。

一个区域的房价走向，除了地段，最根本来说，还是从土地功能属性上的改变。只有大量产业与创新人才的流入，才能真正意义上激活一个区域，让它拥有更多复合功能，而不仅仅只是奋斗在北京的年轻人，深夜归家的一张床。

从一张床到一个家的蜕变的过程，以及从一个户口到一个身份认同的过程，是环京政府官员要思考和改变的。2021年政府工作报告中，还提出了“扎实推动京津冀协同发展”，相信从“十四五”发展角度看，京津冀协同发展应会迎来新局面，也将吸引大量的创新人才来到环京地区。