房地产增值税差额征税对土地增值税计算的影响

2021-07-27蒋凤

商业文化 2021年15期

蒋凤

我国房地产行业不断发展，对于国民生活及经济造成极大影响，尤其是房价问题已经成为民众购房困难的重要原因。同时，房地产业也是国家财政税收收入的构成之一，是地方财政主要收入来源，负担诸多税种，土地增值税占比较高。而房地产增值税的政策的落实，对于土地增值税差额征税造成了一定影响，企业申报税款后需补交大额税款，对企业生存发展造成了影响。因此，需要对土地增值税计算加以分析，明确房地产增值税差额影响，从而改进企业土地增值税计算。

土地增值税计算政策依据

国家税务总局自2006年以来，发布了诸多文件，加强房地产企业土地增值税管理，具体如下：

《财务部国家税务总局根源于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》中，明确规定了土地增值税的问题，包含自行转让征税免税问题、住宅免税问题等。

在《土地增值税清算管理规程》中，明确提出应当强化房地产企业土地增值税管理，进而规范企业计算土地增值税行为。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中，对土地增值税清算问题做出了进一步的解释，如未支付质量保证金、收入确认等，文件发布使得土地增值税清算中问题获得统一政策依据。

在《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》中，要求地方税务局加强组织领导、提高认知、深入工作，立足于土地增值税计算，强化监督检查，狠抓落实。

通过上述文件可知，无论是地方税务机关管理办法，还是土地增值税计算操作都愈发严格规范，房地产企业在计算土地增值税中，要求财务人员需认真学习政策，在允许范围内清算，避免发生涉税风险。

房地产增值税差额征税对土地增值税计算的影响

房地产企业商品房销售根据一般计税方式进行增值税计算中，执行差额征收增值税政策，根据房地产企业的产品开发销售获得价款与价外费用，将当期项目销售额对应土地价款扣除后的余额计算征缴。对于差额征税影响土地增值税计算情况，学术界主要有以下三种观点：一是增值税少缴部分需冲减土地成本；二是认为增值税少缴部分需增加土地增值税清算；三是增值税少缴对于冲减成本及增加收入均无影响，无需考虑。

以X房地产企业为例，是增值税一般纳税人，根据差额计税方式进行增值税计算，2020年9月销售商品房楼盘，房款收取10000万元，增值税计算中扣除4000万元土地价款。并且，企业开发成本2600万元，不包含能够抵扣增值税税额，根据政府规定，增值税扣除项目开发费用，根据开发成本和土地成本总和10%計算，适用增值税9%税率，3%教育费附加征收率，7%城市维护建设税。

发票开具：企业楼盘销售根据10000万元全额开具增值税发票，表明价款9174.31万元，825.69万元为增值税额。

计算差额征税：增值税应缴纳495.41万元，增值税未缴纳330.28万元。

清算土地增值税中，增值税有330.28万元少缴，处理结果如下：

观点一：房地产土地成本3669.72万元，商品房销售收入是9174.31万元，开发与土地成本共6269.72万元，扣除项目为8200.17万元（6 269.72+10%*6 269.72+（7%+3%）*495.41+20%*6 269.72=8 200.17），增值率为11.87%，可计算土地增值税292.24万元。

观点二：房地产企业商品房销售收入9504.59万元（330.28+9174.31=9504.59），开发和土地成本共6600万元，扣除项目为8629.54万元（6600+10%*6600+（3%+7%）*495.41+20%*6600=8629.54），增值率为10.14%，可计算土地增值税262.51万元。

观点三：房地产企业商品房销售收入9174.31万元，开发和土地成本共6600万元，扣除项目为8629.54万元（6600+10%*6600+（3%+7%）*495.41+20%*6600=8629.54），增值率为6.314%，可计算土地增值税163.43万元。

根据上述分析可知，尽管相关政策中未能直接规定增值税差额征税，但通过分析可知对于计算土地增值税有所影响，体现在以下方面：

计算土地增值税影响

增值税属于价外税，会对企业现金流出与流入数量造成影响，却不会对计算经营成果影响。企业在房产项目销售中，在客户手中所收取的价外费用与全部价款不属于实际得利，开发项目的之处也不属于实际之处，损益计算中需做到“价税分离”。

减少扣除项目

企业增值税差额征税过程中，增值税少缴部分为土地成本的抵税权利，可影响土地成本。而扣除项目内，加计扣除与开发费用是以开发和土地成本合数为主进行计算，减少土地成本会减少扣除项目。在X企业发票开具中分离计算价税，增值税销项税825.69万元，9174.31万元确认收入。实际企业增值税计算中，分离计算土地成本价税，实际土地成本是3369.72万元，为观点一结果。

房地产企业增值税差额征税下土地增值税计算建议

把握税收政策

房地产企业应当准确把握税收政策，完善土地增值税计算，可从以下方面出发：

一是把握优惠政策。在房地产建造标准住宅销售中，是否能够免税取决于增值率在20%以内，超过20%则无法免税，需根据增值率相应税率进行税额计算，相反，低于20%即可免税，无需进行土地增值税缴纳。并且，企业房屋建造不仅有标准住宅，还包含其他房屋，享受免税需对增值税分开核算，否则普通住宅即便增值率在20%以下，仍然无法免税。二是把握纳税临界。土地增值税由于较为特殊，应用四级超率累进税率，每级均有其对应税率，处于临界点进行税收筹划。比率增加则税率提高，相反，比率较低税率也降低，土地增值税由于为价外税，提高销售房屋价格会增加企业利益的同时也会增加企业税负，增加税负如若超过边际收益，则销售价格提高对企业不利，需控制土地增值税与扣除项目金额比例，控制其在临界点之下。

提高人员素质

在房地产增值税差额征缴下，计算土地增值税作为巨大工程，涉及诸多方面，工作量复杂且大，且土地增值税政策也较为复杂，财务人员难以有效理解其中内涵。所以，企业应当鼓励和引导财务人员加强对政策的学习，理解相关规定，每月可设置2天时间为固定学习专业知识时间，选择工作闲暇或假期时间，不仅不会对人员工作造成影响，还能以此学习业务知识，做到工学不误。并且，在培训之中人员表现较为优异，可予以其相应奖励，激励人员认真学习。

规范发票凭证

在差额征税下计算土地增值税中，凭证与票据作为重要扣除项目计算依据，只有保证凭证与票据合规合理，方能实现合理合法的土地增值税计算，完善企业税收筹划。企业在业务过程中，涉及诸多单位，票据种类也存在较大差异，需采取不同管理措施，保证票据有效性。