房地产项目开发全成本管控的相关探讨

黄 嫣

上海大宁建设投资管理有限公司 上海 200072

一、房地产项目开发概述

房地产的项目开发是一种高投入、高风险的投资项目,因为它涉及的经济项目范围广、程度深,而且对国民生存、国家经济发展也具有重大的意义,所以国家不断运用经济、法律和行政等手段进行房地产宏观调控。而房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产[2]。在我国一般对土地和土地以上的建筑物进行投资建设,均属于房地产的项目开发。

二、房地产项目开发全成本管控的重要性

首先我们要明确,对于项目全成本管控是为了降低生产成本,从而提高经济效益所进行的管控,但同时并不是说降低生产成本是用偷工减料来实现,相反一定要在符合国家的规范标准上进行工程建设。全成本首先要包括土地成本、拆迁的安置成本、前期报建成本、工程建设成本、还有房地产比较重要的营销成本。近年来,我国大中小城市的房价一直在走高,所以国家开始对于房价高的现象进行宏观的经济调控,出台一系列的政策来控制房价,这些政策取得了一定程度上的效果,所以房地产公司为了实现效益,对于项目的全成本管理要加强管控,一方面项目开发的成本直接与开发商的经济利益挂钩,另一方面在控制房地产项目的工程费以后,也可以提高房地产公司的资金流动运用,还可以逐步提高房地产公司在市面上的良好市场形象,一举两得。

三、房地产项目开发全成本管控存在的问题

1.全成本管理制度缺失。成本管理制度是一个项目开发中最重要的部分,因为其涉及了多方的利益,从最开始的土地施工招标到项目的工程费,都需要进行优化,大部分项目开发是没有重视这一点的,传统的房地产公司在开发项目时最注重的就是这块地皮的规模以及项目楼盘的数量,还有施工队的工程建造速度,虽然这些对于项目开发也很重要,但是对于全成本的管理制度往往思想就比较滞后,没有对于项目开发的创新意识,对于项目本身的成本考虑不够充足,只会看会计最后的工程文件的数字效益,这些行为会无形之中导致项目成本管理可能出现失误,导致开发商投资变多,最关键的是对于施工的总体进程也保证不了,甚至严重可能会延误交工日期,直接增加项目的工程成本,影响最后的经济效益,同时也在市场上对房地产公司的形象有一定的受损[3]。

2.员工协作力不足。房地产公司里员工的协调能力至关重要,很多时候因为管理者和员工工作中出现的失误,导致损失一定的时间和资金,其实对于房地产公司内部的协调问题一直都是一个大问题,表面上是协调能力不足,工作难以进行,实际上存在员工能力不足、员工互相推卸责任等等一系列的问题,当这种消极怠工的引子一旦长时间存在就会导致成为企业发展最大的阻力。某国际知名机构在中国的研究表明,将近50%至60%的中国员工,其敬业度和效能存在很大问题;有将近60%的各级企业领导者被下属认为是“负激励”的。可以这么说,有一半以上的中国员工没有好好干活,有一半以上的企业各级领导者帮了倒忙,不是提供正能量,反而打击了员工的士气。例如要进行项目开发时首先要进行设计工程图,其次进行工程招标,由于设计院项目较多,人员安排不过来。所以站在甲方员工角度想:专心把自己的项目积极推进,有利督促,确保质量这是职场人的责任。而站在设计院员工角度想:一个人同时负责跟进好几个项目,时间上大家都很急,人力有限。同时还要面对一轮又一轮的修改(有时比重新画一遍还麻烦),疏忽遗漏很正常(要不要审核校对干嘛,市场上是找不到几个画图不出错的人,而且画图以年轻人居多,经验、规范、时间都有所欠缺。这些都是出图质量不高的理由或者说是借口)造成这些协调不好的主要原因可能是行业很成熟了,竞争非常大,设计院利润低,项目周期长,员工绩效奖励非常不及时,行业流动性大。就连万科集团也召开2020年线上业绩会,就过往一年的业绩表现答疑,必须承认,过往发展中,万科也逐渐暴露出了“组织和人才”方面的短板。因此,万科过去两年一直在做组织的建设问题在组织适配战略之下,人才需要先行。

3.住宅项目成本管理体系有待完善。住宅项目的用地在房地产的各类用地中所占比例最高,其价值仅低于商业用地,而且住宅用地的土地成本相比于商业用地要便宜很多,所以也是很多房地产公司争相争取的对象,现在随着规章制度的完善,以及限制销售数量以及限制房价等政策出台之后,房地产市场开始了一场淘汰战,被淘汰的大部分被其他房地产公司吞并,目前现有的住宅项目成本的管理体系还有待完善,因为住宅项目涉及的东西非常之多,包括配套基础设施费、土地契税等等,因为没有完善的管理体制所以会导致成本增加,直接导致最后的经济效益减少。

四、房地产项目开发全成本管控优化策略

1.构建科学完善的全成本管理制度。完善的成本管理制度可以节约资金,间接增加公司的收益,要实行效益最大化就必须构建完善的全成本管理制度,就比如中海地产的成本管理制度,中海地产在各个项目的开始阶段,即及早建立成本控制目标,并将目标分解,制订出各项成本的具体控制指标,责任落实到部门;公司成立成本控制小组,组长由公司总经理担任,定期(每半年)对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨,对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施;设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及;在保证设计质量的前提下推行成本限额设计,控制设计对成本的影响;严格规范工程分判程度,及早进行招标准备;设计、合约、项目相互配合;规范材料样板、工料规范,减少合约履行纠纷和风险,降低工程成本;完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限;开源节流,严格控制管理费用开支。这样就可以科学的完善全成本管理制度。

2.加强内部员工的考核力度。员工是一个公司最基本的生存力量,在公司建立好一套完善的科学管理体制之后就需要员工去遵守,而对于员工协调力不足的问题就是要加强员工的考核制度,首先要对各个部门的员工进行分别考核,对于员工的考核也要有奖励机制与约束机制,然后对于能在规定的时间完成任务的员工进行奖励,这个奖励可以是奖金也可以是休假,这样非常能提高员工的积极性,而对于没有按时完成任务的员工进行小惩大诫,做到赏罚分明,同时把公司开发项目的成功与否和员工最后的年终奖挂钩,这样可以降低成本提高公司的效率,员工会把自己的公司的成功看成是大家一起努力的结果,这样可以树立员工与公司的责任关系,这种考核力度下,员工会把自己和公司的利益绑定一起,所以就会约定俗成一样的进行配合,进而提高项目开发的效率。

3.提高住宅项目成本管理的重视程度并合理优化。对于住宅项目的成本管理要提高它的受重视程度,对于住宅项目首先少不了的就是销售成本,销售成本是已经建好的商品住宅要进行销售,这其中就会产生不少费用,现在由于政府的政策让住宅小区的价格比较稳定,这样在另一方面看来就是减少了房地产公司的利润,所以非常需要有效的来控制生产成本,而且要重视这个住宅项目,构建一个科学合理的价格体系,在优化这个项目成本管理的同时,就可以增加公司的经济效益,也会让开发商更加重视。

结语

根据全方位探讨房地产项目全成本管控,合理的控制项目成本是提升房地产项目开发、运营、融资能力的重要手段。而随着近年来的国家的政策调控以后,合理优化住宅项目的成本管理也显得尤为重要,要想管控房地产项目开发的成本,公司的内部调控,员工的相互配合以及对于住宅项目的重视程度缺一不可,房地产企业应牢固树立项目成本管理意识,明确成本核算科目,加强工程招标采购管理,提高合同执行管理力度,建立完善的动态成本管理与考核机制,借此有效提高项目成本管理水平,进一步提升工程投资效益。