建发房产逆势“加速度”旗下项目漏水问题频出

2021-07-19熊颖

证券市场红周刊 2021年28期

熊颖

近期房企上半年销售、拿地榜单先后出炉。据克而瑞和中指院的数据显示，建发房产销售冲刺明显，不光全口径销售额排名从2020年的第31名增至2021年上半年的第21名，提升10个名次;拿地金额排名也从2020年的第13名提升至2021年上半年的第3名。

值得注意的是，在建发房产“加速度”冲刺的同时，多数房企却在“三道红线”和集中供地大背景下维稳减速。这一特征，尤其体现在了房企的拿地态度上。

在房地产开发行业，拿地销售比，是衡量房企拿地积极性的重要指标之一，通常拿地销售比数值越大，拿地积极性越高。而建发房产的拿地销售比为77.43%，是中指数据得出的50家代表房企拿地销售比均值29.3%的两倍之多，而且拿地金额仅次于万科和保利。

那么为何建发房产在“三道红线”和集中供地等收紧政策下仍要逆势而上、加速拿地？

4月，建发房产母公司建发股份曾发公告表示，由于限价等原因，建发房产旗下多项目计提存货跌价准备。而一位曾在多家上市房企从事投融资工作的地产人士向《红周刊》记者表示，房企因高价地导致的亏损，可以用再拿高价地融资的方式进行覆盖。

逆势“加速度”拿地金额仅次万科、保利

近期，克而瑞发布2021年上半年房企销售排行榜，2021年上半年，建发房产实现全口径销售额933.7亿元，排名房企第21位。和其在2020年实现的全口径销售额1296.8亿元、排名第31名相比，建发房产今年上半年不光已经完成了去年销售超7成，还在房企排名上提升了10个名次。

同样增速明显的还有建发房产的拿地表现。中指院数据指出，2021年上半年，建发房产拿地金额为723亿元，房企排名仅次于万科、保利发展。不过从房企体量上来说，在2020年刚过千亿门槛的建发房产规模明显小于前述两家大型房企。而在2020年全年，建发房产所花费的拿地金额也才723亿元，并以此排名房企第13位。

建发房产在拿地上的积极表现，与其他房企比起来，显得比较特殊。《红周刊》记者结合克而瑞、中指等榜单数据计算得出建发房产2021年上半年的拿地销售比为77.43%（拿地销售比=拿地金额/销售金额）。而根据中指数据，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降了12.3个百分点。

多数房企选择放慢拿地节奏，是因为2020年来房地产监管政策多措并举。一方面，三道红线从融资端抑制房企拿地能力;另一方面，集中供地政策又通过影响拍地保证金周转效率从而在供给端上改变房企的拿地节奏。

值得一提的是，2021年上半年，建发房产所拿地块中高价地频现。2月，建发房产联合融创中国以64.52亿元价格斩获上海普陀区住宅用地，成交楼面价84346元/平方米。随后，建发房产还因该宗地块的高溢价成交遭到上海普陀区区规划资源局和区房管局约谈。

此外，在后续的多城集中供地中，建发房产更是频频斩获高价地。5月27日，建发房产以28亿元、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额竞得北京朝阳崔各庄L06地块，成交楼面价5.7万/平方米。首批集中供地中，作为闽系房企的建发房产还在自家“大本营”福建的福州、厦门分别斩获3宗热门地块。

不过亿翰智库研报指出，建发在两城拿地的盈利空间均较窄。

建发房产多项目计提减值准备

业内人士：再拿高价地融资是覆盖亏损有效手段

4月20日，建发股份发布关于计提资产减值准备的议案，其中涉及建发房产旗下多个物业项目。公告指出，由于限价等原因，福州·建发榕墅湾项目计提存货跌价准备7.95亿元;杭州·三墩北项目计提存货跌价准备2.77亿元;珠海·建发悦玺项目计提存货跌价准备2.15亿元，合计计提减值准备12.87亿元。

此前过高的拿地价格为建发房产旗下项目的计提减值准备埋下伏笔。以建发榕墅湾项目为例，2017年建发地产以27.17亿+配建28800㎡公租房竞得福州·建发榕墅湾前身地块，实际可售楼面价为3.15万元/平方米。截至2021年，该楼盘仍旧在售，2.4万元/平方米的销售价格比拿地时的可售楼面价少了近7500元/平方米。

而根据建发房产2021年度跟踪评级报告，2020年建发房产利润总额为77.03亿元。不难看出，计提减值准备的12.87亿元将大大影响建发房产的盈利能力。

一位曾在多家上市房企从事投融资工作的地产人士向《红周刊》记者表示，当一家房企因拿高价地、地王从而导致部分亏损项目、或不赚钱时，覆盖亏损最好的辦法就是，（企业）再拿一批同样的地去融资，用融资的钱来覆盖现有亏损。

上述办法虽能起到一定成效，但治标不治本。近年来，建发房产的房地产业务毛利率持续走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，公司房地产业务毛利率依次为31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

联合资信出具的建发房产2021年度跟踪评级报告也指出，2020年及2021年一季度，建发房产房地产开发业务毛利率已下降至较低水平;同时公司于部分热点城市拿地价格较高，未来项目销售利润空间可能进一步收窄。