老旧小区停车位问题探究

张文亭 张清风 任雨航 曾肇琪

【摘  要】以天津市滨海新区丹东里小区的停车现状为例展开对老旧小区调查，采用问卷调查及访谈等形式，发现老旧小区存在内部停车难、乱停车、小区内部空间局限性较大等现状。针对现存实际问题及调查结果发现，主要原因为车位刚需与有限空间的矛盾、停车位与车主信息状态不对称和小区不完善的管理制度。从评估小区规模、优化布局、完善相关法律法规体系、推进智慧成果应用及加强管理五个角度入手，提出解决方案和措施，旨在对老旧小区“停车难”问题提供创新思路和改进措施，从而结合老旧小区自身特色，结合相关措施建立一套富有小区特色的治理措施。

【关键词】老旧小区;停车位;社区治理;共建共治共享

引言

随着中国机动化和城市化的快速发展，老旧小区的规划由于年代久远，无法跟上居民机动车需求的发展脚步。针对这一严重问题，国家部委相继发布了相关文件，提出了解决停车难的问题，对于停车问题解决的局限和现存困难提出了改进措施，但考虑到不同老旧小区所面对难题、客观环境条件不同的特点，应采取“大改造、小微改”针对不同老旧小区提出车位改造措施，这一问题对城市车位规划发展也具有重要意义。

1.老旧小区停车位之争-现存问题及问题产生分析

据资料显示，天津市现存老旧居住区大多建于上世纪八九十年代，建筑布局、空间规划等都较为随意。团队根据假期频繁走访以及问卷调查等多方调查结果，将目前老旧居住区与停车位相关问题归纳如下：

1.1业主的停车刚需和有限的公共空间的矛盾

此矛盾主要有两个方面，一方面是增长的停车需求和有限的停车位置之间的矛盾。建设部推行的住宅性能认定标准中规定：3A类住宅住户与停车位的比例要达到1∶1，2A类住宅要达到1∶0.8， 1A类住宅要达到1∶0.6。（车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例），而在走访过程中，我们发现，部分小区很难实现这一比例，一是由于小区总公共空间面积就比较小，二是由于大部分老旧居民区难以对停车位置实现大规模程序化归置，只能在小区内部零散规划，且小区业委会不具备相关专业知识、沟通协调难度大、改造成本大等因素，难以做到合理规划，空间难以得到合理利用。另一方面是公共空间内停车规划与居民日常娱乐空间的矛盾。天津市老旧小区多处于学区房位置，这就导致了存在部分家庭购置学区房的状况，从而增加停车刚需，再加之老旧小区本身住户逐渐年龄增长，导致大龄居民和有车一族同方向增长，大龄居民退休后的日益增长的日常娱乐需求和停车位规划需求同步成为老旧居民区的当务之急，这就导致了在有限的总公共空间内，停车规划与娱乐设施规划的矛盾不断激化。

1.2小区内部停车位状态与车主之间的信息不对称

停车作为业主的刚性需求，安全便捷的停车体验是业主满意度的关键指标。然而，根据团队成员走访调查发现，目前，天津市大多数老旧居民区未实现停车位的实时信息分享，车主只能开车进入小区自行寻找车位，且经常发生寻找未果现象，造成资源和时间的浪费，无形中增加了业主的停车成本。且小区内部停车标识等相关设施，形同虚设。此外，还存在由于小区内部停车位置规划不合理现象，导致部分停车位位置不当，对于车主停车造成考验，部分车主由于多种因素影响，难以在此类停车位中规范停车，甚至偶尔会产生不必要的剐蹭等状况，影响小区业主停车体验。

1.3小区缺乏具体相关管理人员，停车核管不严

停车矛盾频发的另一重要影响因素就是外来车主与业主车主之间的矛盾。此类矛盾的产生源于老旧居住区多为集中分布，停车位之争不仅发生在居民区内，也发生于两个甚至多个居民区之间，但工作日期间此矛盾尚可调和，但由于老旧小区原住民大部分为老年人，在休息日和节假日期间，居民子女存在探望现象，外来车主数量激增，此时原本就稍显紧绷的停车刚需和有限公共空间矛盾进一步激化，造成违规停车等现象多发，且缺乏具体相关管理人员进行调和等措施，导致多方矛盾并发，影响业主居住体验。

2.“停车难”问题相关解决措施

2.1评估用地规模

传统型老旧小区停车场用地不够，无法满足业主需要，其根本在于小区用地在建成规划时没有对车辆合理泊位密度进行评估测量，从而导致规划结果往往和实际情况脱节。因此在对老旧小区进行调查研究后，应由专业团队针对老旧小区制定停车场具体用地规划方案并评估其泊位合理性，重新为老旧小区进行停车位划线。首先应按照合理泊位密度的概念估算出当前小区用地的车辆泊位的总供应量，以此为依据测算出理论下的最优可泊位车辆数，并初步确定既有停车场用地的规模合理性，为下一步老旧小区停车场用地布局优化提供技术指导。让老旧小区的停车位更好满足业主的需要，不再成为无划线乱停车现象的生產车间。

2.2优化用地布局

根据老旧小区业主需求以及近年来停车压力优化老旧小区的停车场布局，提高停车场的有效性和针对性。据调查几乎每一位业主都有一辆甚至两辆以上的私家车，现有停车位无法满足，需要对停车位的规划进行优化。在独立占地的停车场基础上，为老年人留出娱乐休闲空间和为非机动车留出摆放空间的同时尽力改善车位设置，利用好每一寸土地资源，以最大最优的划线停车位为小区业主提供服务，让停车不再是考验业主技巧的拦路虎。而有能力的老旧小区还可以充分利用地下空间资源，使用智能化的电力上下层设施停车。

2.3建立健全停车管理的法律法规和政策体系

停车场建设的最终目的是要使居民出行交通和公共停车秩序之间实现有效的协调，在满足个人出行需要的同时实现良好的交通环境。实现这一目标，不仅需要政府和相关技术支持，同样需严格的法律制度的约束以及公民自觉遵守公共秩序和公共意识的培养。我国在停车管理的问题上应加强对停车管理相关的立法，通过建立相关政策制度以保障停车及相关设施的建设与管理，并明确停车场建成之后居委会主体相关的责权问题。要盘活存量车位，合理配置停车资源，对老旧小区停车难的现状做出改善。

2.4推进老旧小区停车智慧成果应用

老旧小区应打造“智能停车”方案，全面打造“基础数据完整，资源信息共享，问题分类处置快捷”的监管服务系统，推动实现市老旧小区停车资源信息动态管理，建设智能停车一体化平台，实现“互联网+”的现代化停车智能管理系统，通过APP实时发布动态车位信息，提高车位利用效率，业主可通过APP端反馈停车规划等需求，系统根据小区实际情况自动评分筛选需求。同時，业委会管理员可依提示将小区平面图、公共区域等具体信息上传平台。基于业主需求、小区基本信息，系统通过人工智能技术给出最优小区停车规划方案，融合微信、支付宝等多种第三方支付平台实现智能停车。居民也可通过APP平台对资源规划提出意见，AI整合停车用地的评估与居民意见，打造出更人性化的服务模式，有效缓解 亟待解决的停车难问题。

2.5加强合治共治促使小区形成停车专业管理

老旧小区应吸纳停车管理方面的专业管理者，形成各小区联合停车管理，并借助“红色物业”全覆盖之势，发挥党建引领作用，全力推进老旧小区党支部、居委会、物业三方联动，积极引导小区业主自觉维护停车区域车辆管理秩序，形成共建共治的良好氛围。已经划定的停车位之外，不能在主干道路面和娱乐设施上停放车辆;非本小区住户的车辆，包括住户来访亲友的车辆，在小区车位饱和情况下谢绝进入;每天晚上高峰期在小区停车位已全部饱和的情况下，对未进入小区业主的车辆也要谢绝进入，以免堵车，确保主干道畅通。

3.结语

综上所述，解决老旧小区普遍存在的停车问题刻不容缓。要想根本性的解决该问题，不仅要从老旧小区的空间规划和改造入手，同时要积极借鉴成功改造的小区的经验，吸取适合本小区的停车位规划方案，在此基础上加强老旧小区的管理，完善社区居委会、业委会等相关管理制度，从多角度入手，切实制定改善老旧小区停车问题的措施，为解决老旧小区停车问题发挥积极作用，在新时代背景下构建“共建共治共享”格局。

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