深圳封堵商务公寓，还能买吗？

赵新江

深圳商务公寓或将退出历史舞台。3月3日，深圳市规划和自然资源局对《深圳市城市规划标准与准则》进行局部修订，商务公寓从商业用地用途中剔除;“建筑与设施用途分类指引”条目中亦删除了商务公寓项。

修订后，商业用地主导用途为商业、办公、旅馆业建筑，其他用途为可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。此次修订意味着，今后深圳的土地供应中，将不再有商务公寓这一类别。这是继2020年7月31日不再审批深圳商务公寓之后，深圳官方从根本上封堵商务公寓的供应。

业内人士分析，近年来，各地商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”使用初衷。

新规删除“商务公寓”字眼

深圳楼市的调控一直没有放松。3月3日，深圳市规划和自然资源局发布关于《深圳市城市规划标准与准则》局部条款修订公开展示的通告。该通告对商业服务用地的定义为“从事各类商业销售、服务活动及容纳办公、旅馆业、游乐等各类活动的用地”;在“建筑与设施用途分类指引”中，类别包含住宅、游乐设施等。

对比深圳市规划和自然资源局在2019年10月发布的《深圳市城市规划标准与准则》2019年局部修订（全本）条文，此次重新修订的准则中，商业用地主导用途中“商务公寓”的描述已被删除。同时，在“建筑与设施用途分类指引”类别中，也不再有“商务公寓”的字眼。

2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出讓方案审批;鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房;减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

近年来，深圳住宅限购后，商务公寓承接了部分住宅市场外溢的购房需求，导致公寓供应量持续增加，并呈现出明显的类住宅化倾向，2018年调控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售”。同时，商务公寓不受限购政策影响，因此成为投资客的标的物。

据一位公寓业主透露，同地段住宅和商务公寓单价大概相差两成，他去年在深圳中心区域买入一套100平方米、总价为300万元的公寓，如今这套公寓已经涨至4万元/平方米，“一年纯赚了100万元”。

推动存量公寓住宅化

何谓商务公寓？商务公寓的存在有何意义？

商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，用地分类属于商业用地。在早期，商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。

据澎湃新闻报道，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，20世纪80-90年代深圳招商引资，内地省市在深圳设立办事处、分公司，商务公寓的确适合当时的时代背景。但在他看来，如今在各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等物业发展的背景下，商务公寓已经没有存在的价值了。

长期以来，深圳居住用地资源紧缺，导致住房供需失衡，而核心地段的公寓供应量更是远多于住宅。有关数据显示，去年受新房供应大增影响，公寓成交量为11735套，仅微增2.6%，成交均价63349元/平方米，更是同比下跌0.6%，和住宅均价的大幅上涨形成鲜明差别。

不过，深圳在封堵商务公寓的同时，放松了对历史遗留的商务公寓的限制。今年2月底，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，通知明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目使用燃气管道。

深圳中原研究中心统计，深圳商务公寓自2015年以来就在持续增加供应，2019-2020年增幅更为明显;虽然2020年年中已停止审批商务公寓，但全年下来还是批售项目46个，商务公寓24910套，批售面积合计147万平方米，套数同比增长23.6%，面积同比增长23.7%。而2021年前在计划入市的公寓项目还有33个。

早在去年“7·31”新政出台之时，深圳就已做出“商改住”方向性探索。一方面对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，深圳住建局鼓励转为可售型人才住房;另一方面则是从规划层面减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

针对深圳商务公寓政策的调整，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此次政策实际上对于商务公寓的影响是比较大的。从此次用地的规划看，后续深圳将不存在商务公寓项目。此类产品过去几年一直存在争议，尤其是在其规避限购等方面一直受到批评，也成为这两年深圳房地产市场受关注较多的产品。深圳此类政策说明基于城市规划和房地产发展的要求，主动剔除商务公寓的产品设置，也说明未来房企将不能开发此类产品。考虑到此前商务公寓项目可以通燃气，所以客观上会使得现存的商务公寓项目性价比增大，后续要防范此类存量物业炒作的可能。另外，深圳此类政策也具有很大的启发性。此前济南在《关于加强经营性用地出让管理的意见》中就明确，出让合同中未经约定，商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公。这也说明，后续在商业办公用地方面，类似商务公寓或酒店式公寓等产品，将面临更大的用地管控。”

商务公寓产权短费用贵

据编辑了解，在很多城市，不限购的商务公寓成为投资市场的“香饽饽”。不过，在投资前你需要了解清楚商务公寓的这些特点。

商务公寓一般是商业性质土地，目前市场上商务公寓的产权多为40年，使用年限较短。但偶尔也有楼盘有70年使用年限，需要购房者咨询。与普通的住宅公寓相比，商务公寓虽然不限购，但由于是商业性质，“无落户”“无学位”，属于“双无”产品。即使你有本地户口，也不能将户口迁入商务公寓中。

另外，商务公寓的水电费按照商用收费标准计算，费用相对较高;商务公寓普遍不通燃气，做饭只能使用电，一般也没有阳台，这些差别，购房者在购房前都要提前了解。

而由于“无落户”“无学位”，商务公寓进入存量房市场流转时，难度也大一些。

此时投资要谨慎

如果你的经济条件允许，又十分想投资一套商务公寓保值的话，那么在投资之前要做好功课。

算好账：月供必须在自己能够承受的范围内，最高不要超过月收入的五成。

放长线：目前楼市进入调整期，而且东莞公寓市场竞争激烈，商务公寓租金低，升值慢，想要投资商务公寓获利，要有放长线的心理准备。

选好地段：公寓的投资价值在于地段优势。地铁口物业是目前最值得投资的物业之一。不过，公寓的附加价值更多是用于出租，因此周边的配套是否成熟、出租市场是否旺盛都需要考察。选择一些目前相对成熟的区域更靠谱一些。