多个城市明确学区房政策

严跃进

从政策管控看，学区房是这两年频频被打压的领域。对各位购房者来说，积极研究学区房政策，才能真正熟悉改革方向，进而顺利完成置业择校任务。

最近两年房地产市场一个很突出的现象，就是学区房的认购热。各地包括一手房和二手房，如果出现抢房等现象，很大原因是和此类房源对应的学校不错有关。从政策管控看，学区房是这两年频频被打压的领域。对各位购房者来说，积极研究学区房政策，才能真正熟悉改革方向，进而顺利完成置业择校任务。总结来看，全国各地都有学区房改革内容，但以5个城市政策最为典型，详见下文。

北京：

多校划片入学

2020年4月，北京西城区发布政策，明确多校划片的内容。政策明确，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。该规定改变了“一房源对应一学校”的模式，即变更为“一房源对应N个学校”的模式。在该模式下，各类学区房自然容易降温，因为择校的不确定性增加了。过去此类学区学位挂钩的关系过于紧密，导致学区房炒作很明显。一些房源凭借对应较好的学区和学位，价格涨幅非常大。尤其是类似北京市场，一些小户型甚至是迷你户型的房子，因为学区好，往往单价虚高，也扰乱了市场秩序。所以北京此类政策也成为各地改革的方向。

划片入学政策下，也有人认为，虽然入学有一定的随机性，但是划片的学校总体还是不错的，所以依然会去抢购此类房子。这种情况确实也存在。不过需要注意的是，这至少使得认购此类房产的风险增大了。倘若买了一套价格高昂的房子，最后分配的学校确实不达预期，那么从購房者或家长角度看，确实面临了损失或风险。类似政策后续在全国推行的可能性较大，购房者需要对此类政策精神有充分的理解。

上海：

生源均衡化

2021年3月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件。此次政策提出“名额分配综合评价录取”改革。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取;名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

从相对通俗的表述来说，这其实就是将高中招生总计划进行了优化，通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。换而言之，高中教育资源的分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。这样，热门的小学和初中自然热度会降低，进而也带动了相关学区房的降温。此类政策在目前全国部分省市也有改革，比如说《浙江省教育事业发展“十四五”规划（征求意见稿）》明确，优质高中70%以上的招生名额要按学生比例分配到初中。

合肥：

限学区时限

2021年4月，合肥市发布房地产新政八条，其中明确了学区房调控内容。政策明确，实行市区学区内成套住房入学年限政策。在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。换而言之，一套住房享有学位是有时间约束的。

该政策值得各类购房者的关注，否则容易受中介营销的误导。过去此类学区房的炒作思路其实很简单。业主认购了此类学区房，就很快获得了周边学校的入学机会。但是一旦入学后或者孩子小学毕业后，就会加快转让此类房源。加之此类房源本身位于市区，出租情况也不错，所以房价更是容易被炒作。而在现在的新政下，此类房源一旦用过一次入学机会，那么房源转让后，可能下家的子女不见得可以在相关学校入学。换而言之，由于限学区的政策，这使得此类房源后续的性价比下降了。各个冲着学区去认购的购房者也需要注意这其中的变化。否则看似买了一套有好学区的房子，结果最后发现，根本不可能享有入学的机会。这个时候即便要求房东撤销合同，其子女教育的问题也没法顺利解决。这种情况主要是指二手房领域。

南昌：

排序入学

2020年6月，南昌出台了一项政策，即《南昌市教育局关于做好2020年义务教育免试就近入学工作的实施意见》。此次政策明确，城区各初中学校按照划分的学区范围接收符合条件的小学毕业生。如果学区范围内学生数量未超过学校接纳能力，则全部接收。如果学区范围内学生数量超过学校接纳能力，则按相关次序接收学生。

具体来看，其中对于有住宅房屋权证的，且房屋位于所在学区的，将优先办理入学事宜。而在这个次序后，政策明确，小学毕业生及其父母户口在学区范围内，且户主为其父或者其母，家庭实际居住地（房屋产权所有人为其父或母或小学毕业生本人、房屋权证性质为非住宅，且该小学毕业生及其父母在城区无其他权证性质为住宅的房产，落户在该常住地址）在学区范围内，则可以享受入学机会。该次序后，实际居住地为租赁房（凭房屋租赁合同等材料）且属于学区范围内，则可以安排入学。从该分类可以看出，其入学的优先次序主要是商品住宅、非住宅项目、租赁住房。类似规定对于购房者是有启发的。换句话说，对于一些公寓项目、商住项目和租赁项目来说，不一定可以获得入学的机会。相对来说，有房产证的商品住宅项目，则在入学机会方面更大。

重庆：

防范学区炒作

2021年3月，重庆市市场监督管理局发布了《商品房销售不得与入学资格挂钩宣传提示》。此次政策对于学区炒作进行了管控，强调了“脱钩”的概念，即商品房销售和入学资格脱钩。政策明确四点内容：第一，不得暗示有教育配套，即在广告中不得使用中小学名称、中小学形象标志等内容。第二，不得暗示可入学，即不可以在广告中暗示购房可签约入读或划片入读中小学。第三，不得包装房产，尤其是不能出现学位房、学区房、学府房、指标房等用词。第四，不能承诺入学资格，无论是书面还是口头。这四点内容比较全面，成为防范学区炒作的代表性政策。

对于购房者来说，对于一些炒作学区的风险需要有足够的警觉。有时候购房比较心切，甚至中介人员推销也比较“诚恳”，然后根据周边学校规划的判断，就觉得入学机会没什么问题。但现实中，学区和学位的划定是教育部门的事，房企本身无权制定。更关键的是，如果此时去投诉房企，房企可能会撇清关系。毕竟现在很多营销人员本身也是外部人员，和房企的关联度不大。所以购房者需要自己做个判断，对各类学区营销的内容减少预期和期待。只有这样，才能预防交易风险，真正做到科学购房和理性择校。