房地产：人均住房面积增长近5倍

孙庭阳

居住、住房，是人类“衣食住行”四大基本需求之一，是重大民生問题。改革开放之后，中国人均住房建筑面积增长近5倍。据国家统计局数据，1978 年改革开放之初，城镇居民和农村居民人均住房建筑面积仅6.7平方米、8.1平方米。2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增长482%;农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增长484%。

住房制度改革催生房地产行业

从筒子楼到住宅小区，从“蜗居”到舒适安居，改革开放以来，我国城镇住房市场不断发展，城镇居民的居住环境已发生天翻地覆的变化。

巨变的源头是住房制度改革。

1980年4月，邓小平发表了关于发展住房建设的重要讲话，提出：“城镇居民可以购买房子，也可以自己盖，不但新房子可以出售，旧房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。

1988年2月，国务院发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》;1989年，北京首次公开出售商品房;1998年下半年，正式取消福利分房制度。

国家统计局公布数据显示，1998年全年商品房销售面积1.07亿平方米。22年后的2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，增长了21倍。

住房商品化也催生了房地产企业的成长。20世纪90年代初，全国房地产开发企业有3000多家。29年后，即2019年，全国房地产开发企业增至99544家，数量增长33倍。

开发商品房，建设经济适用房，改造棚户区，在补齐了住房短板的过程中，房地产企业也在逐步壮大。

众多的民营企业先后参与到房地产行业中。比如，行业龙头碧桂园诞生于上世纪80年代改革开放前沿的广东顺德，面对顺德制造业蓬勃发展，当地政府让在农村有盖房经验的杨国强组建施工队，承接各类厂房工程。90年代，房地产热在国内悄然兴起，杨国强以“碧桂园”命名，开始进军房地产。

所以，杨国强一直说，改革开放让他有机会出来创业，没有党和国家改革开放的好政策，就没有碧桂园。

从房地产龙头企业的更迭，看城乡居民住房的全面改善

早期的房地产行业龙头当数万科，近年来的行业龙头则是碧桂园。从万科到碧桂园，两家公司不同的发展历程，也体现了中国人住房面积扩大、住房条件改善的时间轨迹和城乡演变。

万科在 1988年进入房地产领域，1991年登陆资本市场。2020年，万科营业收入比1991年增长了1048倍。

1998年，万科的项目集中于深圳、北京、上海、天津、沈阳5个大城市，全年结算楼宇面积28万平方米。2020年，万科的项目遍布全国90多个城市，全年销售面积是1998年结算面积的169倍。

据克而瑞统计数据，按照2020年操盘金额排序，万科只能排在第3名，而高居冠军的是碧桂园。

论起步，碧桂园晚于万科，在万科登陆A股市场上市的前一年， 即1997年，碧桂园刚刚创立。万科上市9年后，即2007年，碧桂园才在香港联交所上市。

碧桂园能攀至行业龙头位置，最核心的原因之一应该是其发现了大城市之外的房地产市场需求。

带着顺德碧桂园的成功经验，碧桂园在当时广州郊区的番禺、增城等地开启“郊区大盘造城”模式。对在城市里上班的人来讲，碧桂园社区离上班的地方近、房价低、配套全，容易接受;对于农村人，特别是已经不依赖土地的农民，碧桂园社区离家近，房价低，比他们原来在农村的住房更舒适。这样的开发模式既考虑了适应城市化进程，也契合了当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。

例如1998年开发的“广州碧桂园”，项目位于广州市南部郊区的番禺。当时的番禺尚未开发，各种资源匮乏，“老广州”不愿来此居住。为了改善周边配套不足的缺点，广州碧桂园继承顺德碧桂园的开发模式，配套先行，社区配套、园林绿化同期交付，是业内首个全现楼带装修销售的楼盘。广州碧桂园“拎包即可入住”的创新模式，树立了业界前所未有的开发典范，取得了巨大的成功。经过早期的实践，碧桂园明确了自身的定位，就是做中国新型城镇化的身体力行者，为社会和百姓提供又好又便宜的房子。

在2018年度业绩发布会上，碧桂园董事会主席杨国强直言，长远看好三四五线城市的房地产市场。他的理由是，随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。

杨国强的判断也有经济学支撑。

2018年、2019年，中国城镇化率分别是59.58%、60.6%，城镇化率跨越60%的整数关口，一些经济学研究认为，在60%之前，人口从农村流向城市，一二三四五六线城市人口多数都在增加。

2020年末，碧桂园的业务遍布中国内地31个区、289 个地级市、1350个县及镇或区，超过450万户业主选择在碧桂园小区安居乐业。2020年，碧桂园营业收入4639亿元，与刚上市时的2008年相比，12年间增长了29倍。

截至2020年末，碧桂园位列 《财富》杂志世界500强企业第147位，排名较2019年攀升30 位，排名位居全球房地产行业之首。这也是公司第4次入选《财富》500强。

房地产发展带来建筑业革命

中国房地产行业的崛起，还带来了建筑业的革命，并引领了世界建筑业的划时代改变。

作为劳动密集型产业，中国建筑业面临劳动力老龄化、人工成本上升、生产效率低、安全性低等一些普遍性的现实难题。

适逢信息化和数字化时代，建筑机器人和智能建筑应运而生，建筑机器人以安全性、高效性、可靠性、自动化等优势，成为缓解建筑业痛点的有效途径。

2015年起，开始全面推广装配式建筑，建筑机器人在诸如墙板安装、自动搬运、砌砖等领域率先应用。

2020年7月，住建部等13部门联合印发《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》指出，要以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，创新突破相关核心技术，加大智能建造在工程建设各环节应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。

2021年2月，住建部发布《关于同意开展智能建造试点的函》，确定上海市、重庆、广东三地的7个项目将开展智能建造试点工作。顺德凤桐花园项目位列其中，这是博智林建筑机器人的首个商业应用项目。

博智林建筑机器人是碧桂园的全资子公司，旗下有4000多名研发人员，集中开展重点产品研发、关键技术攻关，递交专利申请2997项，已获授权956项。截至2021年4月，博智林建筑机器人已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份50余个项目，累计应用施工超百万平方米。

截至今年6月，佛山顺德凤桐花园项目已开展建筑机器人应用的多项试点，包括首次完成机器人参与示范区建造、首次建立机器人调度中心、首次跑通修整类机器人施工模式等。

杨国强介绍说，科技的进步让我们相信，机器人建房不再是遥不可及的梦想，而是一定会实现的行业变革。

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回馈社会

履行社会责任，回馈社会，民营房地产企业也未缺位。

2021年2月25日，中共中央、国务院表彰全国脱贫攻坚先进个人和先进集体，房地产行业的恒大、金科等公司，以及杨国强等从业者受到表彰。其中，杨国强不仅荣获“全国脱贫攻坚先进个人”表彰，在碧桂园帮扶的县市中，有21个脱贫攻坚集体也在大会上获得表彰，有的还获得了“全国脱贫攻坚楷模”称号。

杨国强说：“我曾经一贫如洗，是党和国家改革开放的政策给了我机会，我对此充满感激。”“爱党，爱国家，爱人民”一直是碧桂园文化的基因所在。

碧桂园助力扶贫已有多年。从1997年捐资设立仲明大学生助学金、2002年设立国华纪念中学到组建近 200人专职扶贫队伍，集团帮扶项目范围已拓展至全国16省份57县，截至2020年12月，慈善捐赠支出累计达87亿元，助力49万人脱贫。杨国强也因此多次获得表彰：2015年，他获得“中国消除贫困奖创新奖”;2016年被授予“全国脱贫攻坚奖奉献奖”。其女儿、碧桂园集团董事会联席主席杨惠妍也曾荣获2019年“全国脱贫攻坚奖奉献奖”。

杨国强说：“我们是如此幸运，生逢伟大的时代，公司發展到今天的规模，既是时代给予的宝贵机遇，也是公司上下不忘初心、牢记使命的奋斗成果。中国的城镇化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。为人民提供好房子，为社会进步和现代化做贡献，100年100年地做下去，是我们对自己的期许。”