特殊用途用地出让地价的评估思路探讨——以污水处理厂为例

马彪

（辽宁省自然资源事务服务中心，辽宁沈阳 110032）

随着国有土地有偿使用范围的逐步扩大，原来以划拨方式供应的土地开始实行有偿使用，在目前缺少市场交易实例、没有市场验证的情况下，应从多角度分析，综合确定这类特殊用途用地出让地价的评估思路。

一、特殊用途用地地价评估依据

《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中规定：公用设施用地为公共管理与公共服务用地的二级类，指用于城乡基础设施的用地，包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。可见，污水处理厂土地用途二级类应为公共设施用地。

2016年12月，原国土资源部等八部门联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（以下简称《意见》），提出“对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持以作价出资或者入股的方式提供土地”。2017年起，各地逐渐制定、公布了公共服务项目基准地价，这为污水处理厂的评估多提供了一种方法。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“4号文”）规定，出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法，即我们常说的“三选一、二选一”。作为污水处理厂用地评估时，除了采用基准地价系数修正法之外，还可以采用什么方法，在出让评估时又该如何落实4号文中关于评估方法选择的规定，笔者通过分析污水处理厂用地的特点来确定评估方法的选择。

二、不同思路下的特殊用途用地地价评估方法

1.从土地利用方式分析

参考《室外排水设计规范》《给排水设计手册》《城镇污水处理厂附属建筑和附属设备设计标准》，污水处理厂的主要建、构筑物一般由污水污泥的处理构筑物以及附属建筑构成。

其中污水和污泥的处理建筑物主要包括格栅、沉渣池、曝气池、沉淀池等构成，受日处理污水能力大小的影响所需用地面积不等，这部分是整个厂区主要用地的部分。由于污水处理厂气味污染较大，一般这些构物都建于室内，因此该部分功能区的建筑面积较大；也有个别较先进的污水处理厂将该部分功能区建于地下，但由于造价相对较高而相对较少采用。

附属建筑主要包括生产管理用房、行政办公用房、化验室、维修间、仓库、堆棚和宿舍等。参考《城镇污水处理厂附属建筑和附属设备设计标准》第2.1.3条，“生产管理用房、行政办公用房、化验室和宿舍等组建成的综合楼，其建筑系数可按55%~65%选用。”

综上分析，污水处理厂的用地与工业用地性质较为接近——其建筑物形式与生产工艺密切相关，与工业用地略有不同的是一般污水处理厂的容积率不会太小（除污水处理系统建于地下的），容积率超过1的概率要高于工业用地，但同时，容积率的增加并不会给污水处理企业带来额外的收益。

2.从行业性质角度分析

污水处理厂是通过处理污水来实现收益的，一般按照处理污水的吨数获得相应的收益，其土地、建筑物作为必须的生产资料为生产产品——处理污水提供支撑，从这个角度来看，其是通过“生产产品”获得收益，这也与工业项目比较接近。

3.从对目前经营特点及约束角度分析

目前污水处理厂大多采取划拨方式供地，随着民营资本的逐渐介入，政府鼓励污水处理厂目用BOT方式运营，BOT即“建设-运营-转让”（Build-Operate-Transfer），最本质的特点是吸收私营企业资金和技术用于公用基础设施建设。经政府批准，某企业获得特许权，筹措资金，在项目所在地成立专营公司，在一定的运营期限内获取一定效益，最后在特许运营期结束时，将该项目无偿转让当地政府运营。在特许运营期内，政府按相关文件规定支付污水处理费。

由此可见，污水处理厂作为基础设施行业，收益受政策约束，政府本着保本微利的原则，也不允许这类行业有暴利存在，从这个角度分析，经营性基础设施项目与房地产开发类项目差异也很大，基本接近工业项目。

4.从对地价影响因素敏感度角度分析

通过地价影响因素对不同用途土地影响程度（表1）对比分析，污水处理厂地价影响因素的敏感度与工业用途比较相近，与商业、住宅相差较大。

表1 地价影响因素对不同用途土地影响程度

通过以上几方面的分析，我们认为污水处理厂作为经营性基础设施用地，其各方面都与工业用地更接近，其地价水平也应与工业用地地价水平具有一定的可比性。在评估时，按照4号文的要求，可以选择成本逼近法或基准地价系数修正法（已公布公共服务项目用地基准地价的地区）满足“二选一”的要求；“三选一”的要求可参考工业用地评估方法的选择，采用市场比较法进行评估，评估时可采用地价水平相接近的工业用地成交案例作为比较实例，根据当地实际情况选择是否进行用途修正。