浅析房地产价格的影响机理——以济南轨道交通为例

【摘要】影响济南房地产价格的因素多种多样，影响机理也不尽相同，需要对其进行合理的分类和分析。本文将影响济南房地产价格的因素分为了六大类，即社会因素、经济因素、行政因素、区位因素、邻里因素和结构因素，并着重分析济南轨道交通对房地产价格的影响。

【关键词】房价;轨道交通;地铁

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.014

当前社会，房地产价格的话题始终热度不减，中央也一直采取调控政策来保持房价的稳定。对济南来说，房价和影响房价的因素也成为老百姓日常关心的热点话题之一。本文对房地产价格的影响机理进行梳理，并结合济南轨道交通进行相关分析。

1、房地产特征概述

房地产又被人称之为不动产，严格来说其包涵了三部分内容，分别为土地、建筑物以及固定在其上的实物和各种权益，是实物与权益的结合体。房地产作为一种商品，其拥有一般商品所不具备的诸多特征，比如土地的自然资源价值、较强的保值及增值性质、长久的使用寿命、固定的区域位置等等。

2、济南房地产价格的影响因素

影响房地产价格的因素众多，根据认识角度不同，分类的方法也不尽相同。笔者将影响济南房地产价格的因素进行梳理并分为以下六大类，即社会因素、经济因素、行政因素、区位因素、邻里因素和结构因素。

2.1社会因素

影响济南房地产价格的社会因素包括政治局勢、社会治安状况、居民对房地产的投机心理。政治局势不稳定会导致社会的动荡，从而影响消费者对房地产的投资信心。社会治安状况的好坏，关系着人民生命和财产是否能得到有效保障，也影响到房地产的价格的涨跌。房地产投机者对房地产价格未来的预期同样会影响房地产价格，通常预期价格下跌时，投机者纷纷抛售，使得价格进一步下跌;当预期价格上涨时，则反之。

2.2经济因素

经济因素包含了城市经济地位、居民真正收入（非通胀）、物价、银行利率等，这些都对济南房地产价格产生影响。城市经济地位直接影响城市房地产价格的高低。居民真正收入则直接决定了人们购买房地产能力的大小。材料价格、人工费上涨，使得房地产的开发成本上涨;生活必须品价格上涨，则让居民减少对住房投资的能力。较高的房价使得很多居民贷款买房，银行利率间接影响了房地产的价格。

2.3行政因素

影响济南房地产价格的行政因素，主要是指政府制定的房地产相关制度、政策等。房地产相关制度决定了各方面的规则，这是影响房地产价格的基本行政因素。房地产相关政策则表明了政府对房地产市场的态度，通常会通过调控来调节房地产价格。行政区域划分的变动，如莱芜市划归济南等，都会影响着房地产价格。城市的发展规划，如土地用途变更、建筑物容积率调整等规定，也对房地产价格产生很大影响。

2.4区位因素

区位因素主要是指某房地产与其它区域在空间位置上的关系，是济南居民购房最常考虑的因素。它包含与市中心及次中心距离、与CBD距离、与城市重大项目距离、与重要景点距离、交通便捷程度等。比如济南龙奥大厦和奥体中心，其远离济南市中心，但其周边价格居高不下;比如济南南外环高架，在与济南东、北、西高架完全打通后，价格也有较大提高。

2.5邻里因素

邻里因素是针对房地产周边小范围内的社会、经济、环境等因素而言的，通常意义上可简单理解为周边配套和环境。良好的周边配套会对房地产价格产生正面的影响，比如济南万象城推高了周边房价，中小学、幼儿园等教育配套设施使得济南学区房价格稳居高位。周边环境则包括了自然、人文环境，比如周边景观公园、内部卫生、小区绿化、居民素质等，都会影响房价的高低。

2.6结构因素

结构因素是房地产的自身因素，它反映了房地产的自身状况，是济南购房者选择房地产的重要条件。就土地而言，土地的地势、形状、面积、产权状况等，都影响其价格;就建筑物而言，面积、户型、容积率、楼间距、楼层的高低、朝向和通风情况、装修的状况等，都会相应地体现在房地产的价格上。

3、济南轨道交通对房地产价格的影响机理

济南目前已经建成了三条轨道交通线路，分别是1号线、2号线和3号线，其余线路正在规划中。济南轨道交通对房地产价格影响的机理主要有以下几方面。

3.1良好可达性，出行成本降低

随着济南城市发展的加快，城市的边界不断扩大，济南已形成了多中心并存的模式。对于济南购房者而言，如何便捷、快速的到达自己想去的地方，成为选择房地产的重要因素。

济南轨道交通建设较晚，但作为济南重要交通方式之一，它不受天气状况的影响，提高了居民的出行速度、减少了出行成本。作为济南新的交通走廊，轨道交通开拓了城市的活动区域，起到了扩大城市生活和生产空间的作用，带动了城市区域房地产的同步发展。济南轨道交通的建设，使得其周边区域的价值得到提升，从而提高了周边房地产的价格。

3.2带动了周边商业的发展，提升了消费者的升值预期

济南轨道交通带来了良好可达性，特别贯穿济南东西部的2号线，在建设过程中就已经带动了周边商业的发展，在一些原本没有商业的区域形成了新的商业组团。越来越多的人意识到了轨道交通周边房地产的巨大升值潜力，提升了消费者对于房地产价格的升值预期，带动了房地产价格的进一步增长。

3.3强化城市中心，加强区域交流

济南传统商业中心已经发展成熟，各新中心也急速发展。但济南东西方向狭长，甚至形成了东西互不来往的“传统”。在轨道交通带来的快捷和便利的前提下，人们可以更加方便的来往于这些商业中心与城市周边，既带动了传统商业中心的发展，又可以缓解传统商业中心存在的交通压力大等问题。随着济南轨道交通一系列贯穿东西部线路的建设，各区域的交流将带动济南进一步的发展。

3.4改变了土地利用方式和开发强度

济南轨道交通引起周边地价提高，也会影响土地的利用方式。地价的提升对对工业、商业和住宅用地影响较大。轨道交通沿线影响范围内的土地更多地偏向于住宅、商业性质的开发，而工业用地则迁往市郊。随着轨道交通周边用地的开发，土地资源势必越来越紧张，土地开发强度也会加大，比如加大住宅的容积率。而土地利用方式和开发强度不断改变，在有利于土地资源的优化配置，也影响着轨道交通周边的房地产价格。

3.5造成了一定的负面影响

济南轨道交通在带来了大量正面影响的同时，也不可避免的带来一定的负面影响，主要包括建设期间的噪音、扬尘和交通不便，站点附近大量人流聚集可能带来的社会问题，地上交通线路的噪音影响，地下交通线路的振动影响，占地所带来的生态方面的影响等，这些都会对房地产价格产生负面影响。

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