小城市评估行业的方向转变

林琳

【摘要】随着大数据平台的发展，以及各大银行开展自评业务，以宗地及房地产评估为主的评估公司面临着业务不断萎缩，亟需行业转型的困境，本文旨在探讨小城市的评估公司如何在新时代新形势下拓展业务，转变业务转型，迎接发展新契机。

【关键词】小城市;评估行业;转型

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、传统评估面临的困境

虽然目前部分评估公司已获得资产评估资质，但是由于资产评估和土地、房地产评估的體系有着较大的差异，因此，大多数的评估公司主营业务仍是土地和房地产评估。面临新时代新形势，大城市的评估公司很容易通过发展分公司，承接省级、市级大型项目来维持业务量。不同于大城市评估公司的规模及实力，现阶段小城市的评估公司绝大多数的评估公司业务较为单一，主要以各大银行的抵押业务为主。但是现阶段实体经济难做，特别是一些劳动密集型的制造业，在面临经济和疫情的双重压力下，自体营利能力下降，融资压力也面临前所未有的压力，从传统银行等金融机构融资的可能性也逐步较低，导致评估公司业务量也急剧较少。根据中国银监会（银监发﹝2012）3号）《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》中规定，“银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户”。银行目前采用年度评估业务以报告数量计费的方式进行招投标，极大压缩了评估经费，个别银行自行成立了风险评估部门，取代了中介机构的评估业务，对中小机构来说又是极大的冲击。

即便是实力较为强劲的评估机构，能够承担县市级上的一级招拍挂市场，收费也随着政府各项支出的精简有所降低。同时目前的现状是一级招拍挂市场的业务量是有限的，江苏省承诺到2020年建设用地总量逐步实现不增加;2030年，建设用地总量逐步下降。以苏州市吴江区为例，一级市场土地成交总量，总体呈现波动下下降的现象，且幅度较大。且目前苏州市各县级自然资源和规划局往往将一级市场以标段的形式划分，最多的地区，同时有8家公司参与一级市场的评估业务，分摊到个公司的业务量明显减少。

另一方面由于大数据时代的到来，有的银行直接采用支付使用费的方式购买了在线评估软件，前几年作为一大业务来源的司法评估业务，由于淘宝、京东等互联网巨头介入，业务量集聚萎缩。普通商品房无需专业评估公司进行评估，只需通过数据软件，即可进行咨询，且存在着时间快，费用小的优点。较为大型的商业、工业房地产才回委托评估进行评估，有的直接采用议价的方式进行拍卖。大数据时代便利评估公司的同时，也带走了很大一部分日常评估业务。

总体来说一级招拍挂市场中工业用地基本是流程性评估，政府作为出让方，管控较小，市场价值总体也变化不大，工业用地的价格基本透明，无需专业的评估公司即可了解。有真正需求的主要是各类经营性用地，但是经营性用地的数量较少，以苏州市吴江区为例，2020年招拍挂方式出让的经营性用地未超过20个，苏州市其他地区情况较为相似。而二级评估市场目前浮于形式，如课税业务的评估要求一般不低于政府系统价明显且大幅度低于市场价，抵押市场中，住宅房地产公开透明，工业用地也是存在着同样的情况，且价格明显低于政策房地产市场，真正评估的价值意义不大，均为流程性评估业务。

从评估公司内部来讲，竞争性越发激烈，随着《资产评估法》的实施，资产评估机构设立的门槛降低，2名资产评估师就可以设立资产评估机构，且对设立的分所无资产评估师数量要求，导致资产评估机构激增。评估业务替代者蚕食评估业务，如券商、会计师事务所、财务顾问机构等涉足企业估值业务;一些外资背景的会计类及咨询类专业服务机构，在为客户提供并购重组、财务顾问等业务时，也涉足相关评估业务。[1]

因此外部业务急剧萎缩，内部评估公司之间竞争激烈的困境小城市的评估公司急需寻求新的出路。

2、新的方向

2.1契机

《资产评估法》的出台既是一个调整，又是一个新的契机，标志着评估行业进入依法执业的新时代，评估行业从仅有评估行业内部技术规程及标准的约束和指导，到有了法律的支撑和保障，是评估行业的一大进展，与抢占“蛋糕”的会计师事务所等有了法律意义上的竞争力。

2019年前后，各地国土和规划开始融合合并，形成了自然资源和规划局。改革下，原来各板块不可能一蹴而就的融合，原有数据既有关联，又有所不同，如何做到高效利用，盘活数据资产，是改革中的一大难题，面对土地和规划融合新的契机，评估公司掌握时代的机遇，不浮于形式，以解决问题为核心，以新的方向为基点，不局限于原有的业务范围，将评估业务扩散开。

2.2方向

2.2.1测绘

不动产测量作为不动产管理部门的永久资料档案，是处理产权纠纷，进行市场交易的可靠依据，是城市建设管理端的重要资料测绘。作为一个非专业类的测绘公司，评估行业的测绘不在于外业，在于数据的处理。如在抵押中、在转让中，涉及到房产面积、土地面积的问题，不仅仅是面积的测绘，不应局限于土地、房子面积的测绘，善于运用已有的资料，通过档案的查询，通过权源的查询，结合测绘，解决权属问题。

2.2.2登记

登记不仅仅是办证，目前很多公司的登记代理局限于给开发商进行办证登记，但是真正的登记是解决问题，在业务中需要一定的法律知识，熟悉不动产登记的相关条例。

吴江同里旅游公司由于历史遗留问题，在股权转让过程中，多本证存在无法办理的问题，其中一部分是由于早期手工绘图，后期转换成纸质，以及多次坐标系的转换过程中，多次细微误差，最终导致了界址点偏移，另一部分是宗地位置整体偏移的情况。在这种情况下，评估公司需积极协助其完成不动产登记，通过查询早期的房屋登记簿，收集初始登记信息，了解最初的登记情况和坐标，协助委托方进行产证的变更登记，临宗地签字等，最终处理完成了登记工作。

因此登记工作，不能局限于代办证业务，而是要掌握项目不能及时推进的情况，深入分析，运用业务知识找出症结所在，不能把登记业务作为一个工作的“点”，而是要贯穿一条 “线”。

2.2.3规划

目前江苏省的情况是规划一般集中在南京甲级资质的规划公司下，作为小公司很难介入该类型业务，但小公司对于此类业务可以进行思维转变的模式介入，比如以自身对于当地土地市场，土地业务的熟悉程度出发，在批而未供项目中完成调查的地块的具体情况，协助调（下转37页）（上接35页）查未供原因，要充分发挥小公司熟悉当地市场，熟悉当地人员，随叫随到，能够做到各部门灵活办理业务等优势，开拓真正有需求的业务。

2.2.4数据

此数据非目前大热的大数据的数据，也不是大公司懂软件有计算机技术的信息系统，而是数据的整合。目前虽然土地和规划已经合并，但是在数据上并未完全融合，仍然存在数据隔离，在此技术上充分发掘业务。

如工业用地调查等项目，需要对工业企业的分布进行熟悉了解。则可以通过现状和规划数据的解析，同时日常收集调查的数据，加上本公司对当地的熟悉程度，进行处理。

再如，城投公司由于歷史遗留问题，对于自身的土地只知有地，未知其位，则评估公司可协助对其储备土地数据的整合，形成数据成果，将其数据落地，做到图数结合。

2.2.5评价

小城市的评估公司可拓展稳定性评价，可行性研究等业务。传统评估的评估是要对宗地或者房地产进行定量化，评估处单价总价。但是评价不一定要精确量化，可以进行价值的判断，意见的提供等。

2.2.6已有资源的扩展

目前基准地价体系已经形成很多年了，但是由于和市场价值偏离较大，在实际评估中仅作为方法选用，在估价结果中往往舍弃，不能起到真正指导价的基准地价，一直被诟病。

虽然基准地价都由大公司操作，目前主要分成商住工三种用途，但在各地实际情况中往往存在很多不同的用途，虽有用途修正，但是仍然难以开展，当地评估可以在此基础上针对各地的实际情况进行拓展，如邻里中心、长租公寓等用途可适当在原有的基础上进行拓展。基准地价是平均地价，但是个别项目中高容积率等都无法提现，一直舍弃改方法的话，基准地价的作用日益减小，基准地价是政府的宏观调控，我们在用途等细节上再拓展是在宏观调控的基础上，再进行微观调控。

目前我们一般以地块出让时政府委托的招拍挂价格评估，以及拿地开发后的房地产抵押评估作为业务直线，但在此过程中也可以开拓出让前的房地产开发咨询业务，地块是否值得投资，可达到的利润率的测算等咨询。复合用地中住宅备案价的成本分析等业务。在直线业务中拓展多个业务点，从而增加业务量，同时做到真正需求性评估，也能提高评估公司的专业性，提升评估行业的地位。

3、新的要求

3.1思想上转型

新的方向，新的业务都需要相应的服务配套，作为评估人员，首先要在思想上转型，在项目中找寻业务，小城市的评估公司，更应该做到多种业务融会贯通。在一个项目中贯穿始终，如一个公司在转让过程中，对于未登记的房产、有面积问题的土地，要进行测绘，转让过程中帮忙不动产单元号的匹配，税费的测算，转让后的产证的办理。作为评估公司，不局限于帮该公司做个简单的转让报告。要开阔视野，形成“项目观念”。全程服务，片段化服务，全局性服务。

3.2技术上跟进

要拓展人员素质，要提高信息化水平，取得各项资质证书。近年来国家对各项职业资格证书进行了较大的改革，取消了很多一部分证书，众多证书转为准入类、水平评价类。房地产估价师执业资格证书依然屹立不倒。目前土地评估师虽然已经停考多年，但资产评估师放宽了考试资格要求。

估价行业已经迎来崭新的时代，正在进行着重大的变革，只有在思想上，技术上跟着转变，才能在这个行业中生存，才能在新形势下发展。

参考文献：

[1]杨松堂.评估行业如何转型升级[J].中国资产评估，2020（09）