城市人居环境与住宅价格的空间格局及相关性研究

丛雪萍 田深圳

摘 要：伴随城市化进程加快，中国社会正处于转型期，市场要素对人居环境空间的演变及分异产生较强作用。本文以大连市沙河口区为例，从住宅价格视角出发，探究城市内部的人居环境等级分异格局，为二者协调发展提供借鉴。研究发现：①影响沙河口区人居环境主因子依次为居住质量、餐饮娱乐、自然生态、休闲设施、社区属性和邻里交往，并将人居环境由好至差划分为5个等级;②沙河口区住宅小区按价格分为5个等级：超高档住宅主要分布在星海湾及区政府附近，高档住宅集中在中部至东南部区域，中高档住宅分布于中部及西南部地区，中档住宅集中于中北部地区，中低档住宅分布于最北部地段;③沙河口区人居环境与住宅价格之间存在整体协调、局部混合的空间分布关联性。

關键词：城市人居环境;住宅价格;空间分异格局;大连市沙河口区

随着全球化、城市化和信息化进程的加快，城市人口从1950年的7.46亿（占全球人口29.6%），到2008年有一半以上的人口居住在城市。中国社会正处于转型期，社会供给、土地使用制度、住房政策和就业环境等产生一系列变革，城市居民的生活方式、价值体系也都在发生明显变化，城市居民社会地位及经济水平出现分化，居民生活从追求“经济富裕”转变到精神层面上的“身心舒适”，城市人居环境分异开始形成。

我国计划经济时期，单位制度是调控城市社会资源的主导因素，人居环境分异不明显，表现出相对均质性。20世纪90年代之后，住房制度改革，逐步形成以职业差异为主导的社会分异，受职业与收入的影响，初步形成城市人居环境空间分异。进入市场经济时期，城市物质空间发生改变，房价差异所产生的居住环境分异逐步呈主导态势，市场要素对人居环境空间的演变及分异产生较强作用，因此，住宅价格与人居环境的相互作用成为了城市及社会发展中的研究热点之一。

当前国内外学者对人居环境空间分异的主要影响因素研究，主要集中在自然条件，如空气质量[1]、水质[2]等;人文要素，如人口属性[3]、经济水平[4]等。对住宅价格空间分异的主要影响因素研究集中在自然环境，如小区绿化率[5]、与水域[6]距离等，住宅小区配套设施，如基础设施的完善程度[7]、交通便捷程度[8]等。目前，对人居环境质量和住宅价格之间的相互关联性以及空间分布规律并没有深入研究，因此，本文以大连市沙河口区242个住宅为研究对象，利用主成分分析和聚类分析方法总结出研究区内的人居环境空间格局，并从住宅价格角度出发，对新型人居环境分异格局加以归纳，以期提高人居环境质量，合理化住宅商品房价格，促进房地产业健康可发展提供借鉴。

1 研究区域与数据

1.1 研究区概况

沙河口区是大连市中心城区之一，位于大连市西部，区域房地产业健康发展，居住类型多样。本文以2018年12月21日通过安居客和搜房网所获取的沙河口区居住小区为研究对象，区域内共提取出267个样本，对原始数据与实地考察结果比对后，进行删减、补充处理，最终保留242个居住小区作为研究对象。

1.2 指标体系建立与数据来源

本文选取22个指标构建城市人居环境等级评价指标体系（下表）。其中住宅小区信息来源于网络数据;人类和社会系统的数据，通过2018年12月1日至12月31日期间，对沙河口区242个住宅小区进行随机抽样调查，共发放4000份调查问卷，回收3573份，有效率为84.78%;自然和支撑系统数据，通过百度地图提取不同基础设施的POI，借助ArcGIS缓冲区分析测算获得。

2 城市人居环境主因子与空间分布

2.1 城市人居环境等级主因子

第1主因子（居住质量）特征值为5.889，方差贡献率为31.798%。第1因子主要反映居民对于住宅质量和满意度，与房屋新旧程度、物业管理、精神需求满意度以及物质需求满意度高度正相关。第1因子得分较高的住宅主要分布在沙河口区的南部沿海区域以及东部的西安路商圈，而西南部和北部住宅的分值大多偏低。

第2主因子（餐饮娱乐）特征值为3.922，方差贡献率17.859%，与购物中心、娱乐场所以及餐饮服务呈正相关，反映了居民对于休闲生活便捷程度的追求。第2因子得分高的住宅具有明显的集聚性，它们集中分布西安路以及和平广场两大商业中心附近，而其他地区的住宅得分均较低。

第3主因子（自然生态）特征值为2.104，方差贡献率为14.143%，主要与距离自然山景观和休闲广场最近距离呈正相关关系，而与距离医疗配套和银行网点最近距离呈负相关关系。此类住宅小区密集分布于沙河口南部，该区域拥有得天独厚的自然景观，区域绿化水平较高，同时坐拥壮阔的星海广场、秀美的黑石礁沿海风景区等旅游地。

第4因子（休闲设施）特征值为1.708，方差贡献率为12.341%，主要与广场、公园此类公共休闲设施的最近距离呈正相关关系。第4因子得分较高的住宅高度集中于沙河口区西南角，这里分布着独具特色的各大广场以及星海公园，是周边居民闲暇时间散步游玩的好去处，反映了休闲公共服务设施对于区域人居环境的贡献较大。

第5因子（社区属性）特征值为1.338，方差贡献率6038%，与小区绿化水平以及拥挤程度正相关，与教育设施和购物中心分布成负相关，反映居民对居住小区内部环境的追求。分值较高的住宅分布较为分散，不具有明显的指向性。

第6因子（邻里交往）特征值为1.015，方差贡献率为4612%，与邻里熟识度成正相关。第6因子得分高的住宅集中分布于沙河口区东部以及西南部，该区域主要是一些始建于单位分房时期的住宅楼，原属单位福利分房，居民多为单位职工和家属，邻里相识度较高。

2.2 城市人居环境等级划分

对研究样本6个主因子进行聚类分析，将沙河口区内部人居环境分为5类不同的等级。

第1等级：人居环境好。以条带状分布于沙河口区南部沿海地段，如星海湾和黑石礁，包括壹品星海、华都文郡、海印长城等在内的32个住宅小区。其特点是：人居环境质量得分最高，该片区拥有星海广场、黑石礁公园等优美自然景色，因其地理优势，具有良好的生态环境，且交通路网发达，同时，住宅小区多为新建楼盘，平均房龄较短，配套设施完善，整体居住舒适度较高。但此等级小区距离商业中心较远，休闲娱乐设施便捷度不高，邻里间熟悉度较低。

第2等级：人居环境较好。这一等级的住宅共有57个，较明显的呈带状分布于沙河口区东南部至中部地区，包括龙翔花园、同泰花园、中庚香海小镇等。其特点是：6个主因子评分均衡，可见人居环境各系统协调发展，居住质量较高，出行、购物等居民日常生活条件便利，住宅周边服务设施齐全且可达性高。

第3等级：人居环境一般。这一等级住宅在沙河口区数量最多，分布最广，基本呈面状分布于沙河口区中部至西南部地区，包括74个小区：水芙山竹、泰安花园、阳光小筑等。这些住宅周围的休闲娱乐设施完善且可达性高，医疗、教育、交通枢纽等配套服务设施较齐全，但居民受教育水平及经济水平一般，住宅区较为拥挤，人均活动空间受限。

第4等级：人居环境较差。这一等级的住宅小区有50个，集中分布在沙河口区的中北部以及西部地区，包括：医科大学住宅小区、文萃轩小区、电业花园、昌平小区等。这一等级的小区房龄较长，房屋较旧，商业配套设施较少，居民的物质以及精神满意度较低，但邻里熟识度高，社区交往密切。

第5等级：人居环境差。这一等级的小区共有29个，呈团块状分布于沙河口区东北角，包括：沙能路小区、工人村公寓、如意园等。这些住宅小区的特点是房龄很长，且自然生态环境相对较差，居民受教育水平及经济水平普遍较低，生活水平和居住质量低，人居环境各要素均无明显优势。

3 住宅价格空间分异

通过ArcGIS软件，利用自然断点法对沙河口区住宅价格进行分级：低于10000元/m2为中低档小区，10001元/m2—11500元/m2为中档小区、11501元/m2—15000元/m2为中高档小区、15001元/m2—18000元/m2为高档小区、高于18000元/m2為超高档小区。

由此得到沙河口区五种不同档次住宅小区：（1）中低档住宅主要分布在沙河口区的最北部地段，包括车家村小区、新居小区、沙能路小区等50个住宅小区。此类住宅的特点：房屋质量较低且房龄长，绿化水平较低，服务配套设施不完备，出行便捷程度不高，居民满意度普遍较低。（2）中档住宅集中分布于沙河口区的中北部地区，包括大连交通大学家属楼、南沙小区、电业花园等60个住宅小区。其特点是：房屋建成年份较早，居民平均年龄较高，经济收入大多处于中下等水平，居民之间沟通较多，但居住满意度较低。（3）中高档住宅小区数量最多，分布最广，包括76个住宅小区：音乐花园、翰林观海、未来星城、万益花园等，整体呈面状分布在沙河口区中部以及西南部地区。此类住宅公共服务业以及休闲娱乐设施比较完善，居民经济水平和教育文化程度均处于中等水平，闲暇时间较少，社区活动较少，居住质量整体一般。（4）高档住宅分布于东南部至中部的大部分地区，包括万泰花园、国际新城、尚品天诚等在内的32个住宅小区。这类小区的特点：大多以西安路、和平广场、黑石礁等商圈为中心分布，从而生活便利程度高，公共基础设施完备，居住质量相对较高。（5）超高档住宅主要分布在沙河口区南部的星海湾景区以及区政府附近，包括一方公馆、世嘉星海、城市旋律等24个住宅小区。这类小区以别墅和高层公寓大厦为主要住宅类型;以优良的生态环境，短房龄、新楼盘，精细的物业管理，方便的交通出行，完善的配套服务设施为居住优势;同时，居民经济条件优渥，接受教育程度较高，但居民沟通较少，邻里关系较为疏远。

4 人居环境与住宅价格空间格局特征与规律

通过前文研究结果可以看出，大连市沙河口区的人居环境质量与住宅商品房价格之间存在较为紧密的互动关系。为进一步深入探讨二者关联程度，将住宅价格和人居环境质量等级这两个变量，通过Spearman相关性分析方法对其进行相关性确定可知，人居环境等级和住宅价格之间的Spearman相关系数是0.651，可以得出两者之间存在强正相关的关系，其不相关的双侧显著性值为0.008<0.01，说明在0.01的显著水平上两者不相关的假设关系不成立，沙河口区内部城市人居环境等级与住宅商品房价格在空间分布上存在较强的关联性。基于此生成大连市沙河口区人居环境等级与住宅价格等级空间分异图（如下图），使结果更具直观性。

就整体情况而言，大连市沙河口区的人居环境等级差异与住宅价格分异表现出较强的协调性。①超高房价地段—人居环境好：沙河口区南部沿海地带，该地段房价最高，第1等级人居环境的住宅小区大多分布于此。该区域拥有星海广场得天独厚的优良生态环境，公共服务和基础设施配套齐全，在实现物质满意度的同时，也满足了居民对更高生活质量的追求。②高房价地段—人居环境较好：沙河口区中部至东南部的大面积区域为高档住宅，住宅区人居环境质量多为第2等级，该区域以西安路和和平广场两大商圈为双核心，路网发达、生活服务高效便捷。③中高等房价地段—人居环境一般：沙河口区中部至西南部的大部分地区为中高档住宅，第3等级人居环境的住宅小区大多分布于此。④中等房价地段—人居环境较差：沙河口区的中北部小区多为中档住宅，第4等级人居环境的住宅小区大多分布于此，多为单位家属楼，房屋较旧，居住质量较低。⑤中低房价地段—人居环境差：沙河口区北部的多为中低档小区，人居环境质量多为第5等级，绿化程度较差，公共服务设施可达性低，居民满意度较低。

此外，人居环境质量与住宅价格的空间分布并非完全匹配，存在跳入式的无规律分异类型：①沙河口区的中部至西南部地区，该地段主要为中档住宅小区，由于交通优势，呈现出以第3等级为主的人居环境居住区夹杂着第2等级的住宅小区的分布情况。②中部至东南部地区，该地段房价较高，因西安路商圈附近大连机车厂的家属楼，居住质量较低，使第2等级人居环境质量区域夹杂着第5等级人居环境质量的小区。③沙河口区的中北部区域，该区域房价较低，人居环境质量参差不齐，整体表现为混合分布的空间格局。

5 结论

本文提出住宅商品房价格与人居环境能够相互影响并加速空间分异，并在此基础上进行重构，从而形成新的空间格局，以大连市沙河口区内242个信息完整的住宅小区为研究对象，利用主成分分析、聚类分析以及趋势面分析等方法展现研究区内的人居环境质量等级以及住宅价格的空间格局的特征与规律，并分析两者的空间分布关联性。

（1）人居环境等级划分的主要因子有6个：居住质量、餐饮娱乐、自然生态、休闲设施、社区属性、邻里交往。通过K-means聚类分析划分出沙河口区人居环境的5个等级：第1等级，人居环境好（自然风景优美）;第2等级，人居环境较好（系统均衡）;第3等级，人居环境一般（休闲设施完善）;第4等级，人居环境较差（邻里密切交往）;第5等级，人居环境差（居住质量低）。

（2）沙河口区东部住宅的分布数量明显多于西部，在价格方面，西部住宅价格较低，而东部住宅价格高，整体上表现出由东向西呈平缓的递减趋势，南北向呈倒“U”形变化趋势，由此说明沙河口区住宅价格在南北方向上为中心价格高，向边缘递减的态势。将住宅按价格分为五种等级：超高档住宅主要分布在沙河口区南部的星海湾景区以及区政府附近;高档住宅分布于中部至东南部的大部分地区;中高档住宅数量最多，呈面状分布在沙河口区中部及西南部地区;中档住宅集中分布于沙河口区的中北部地区;中低档小区主要集中于沙河口区偏北部区域。

（3）对住宅商品房价格和人居环境质量等级进行Spearman相关性分析，发现这两个变量存在强正相关关系，同时，两者之间存在着整体协调、局部混合的空间分布关联性。整体来看，沙河口区的人居环境等级与住宅价格的空间分异特征表现出较强的协调性，而局部表现为沙河口区中北部的较低房价地段、中部至西南部的中等房价地段以及东南部的较高房价地段，均混有不同等级人居环境的居住区。

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基金项目：辽宁省哲学社会科学规划基金项目（L19CJY 007）;辽宁师范大学新进博士科研启动项目（203070091901）

作者简介：丛雪萍（1992— ），女，汉族，辽宁大连人，博士研究生，研究方向：城市人居环境。

*通讯作者：田深圳（1987— ），男，汉族，河南周口人，博士，讲师，研究方向：城市人居环境。