新收入准则下房地产企业收入确认影响分析

张佳琦

房地产业是中国经济发展的重要行业，具有巨大的盈利潜力。房地产最重要的经济指标之一——收入，是效益的主要来源，只有规范房地产公司对收入的确认、计量和披露，才能真正准确地反映收入。新收入准则 CAS14（2017）统一了收入确认标准，运用“控制权转移模型” 替代“风险和报酬转移模型”，旨在改善和提高财务信息的质量。房地产公司是收入标准修订最受影响的行业之一，研究了新标准下对房地产收入的影响，可作为对中国总体经济影响的重要参考。

一、前言

收入是会计六要素之一，是检查运营商运营和管理水平的关键指标，是预测公司未来盈利能力的重要指标，也是反映投资者和利益相关者投资趋势的关键指标。因此，收入确认的标准化是制定或修订机构的重要任务之一。收入是利润形成的最重要来源，利润是公司的关键经济指标之一。收入的确认直接影响利润的大小，因此与收入确认相关的问题将是公司所关注的，并且收入标准的变化也将影响公司的重要性。新收入标准的实施将影响所有行业，而房地产行业由于规模大、资产重的性质将成为收入标准变化影响最大的行业之一。

二、新收入准则下房地产企业收入的影响

新收入准则的推行对房地产的各方面都产生了深远影响，其中，关于收入确认时间的影响较大。对于收入时间的调整，新收入准则做出了全新的标准。根据新CAS14，时段确认收入满足以下三点中其中一点即可：1.客户在企业履约的同时取得并消耗企业履约带来的经济利益。一般指服务型行业。地产公司在履约过程中，客户无法对商品进行处置，无法取得商品房带来的经济利益，不满足本条。2.客户能控制企业在履约过程中在建的商品从控制的定义出发，客户能够主导使用并获取其几乎全部经济利益，实务中客户对在建的商品房是没有这样权利的，不满足本条。3.商品具有不可替代用途，且该商品在整个合同期间有权就累计已完成的履约部分收取款项。在此，新准则强调收入的确认，并且在一定时期内对收入的确认与现有建筑工程的不同取决于完成率，而新准则则强调合同履行的进度并关注合同

对于房地产公司，以往通常在销售阶段就对收益确认进行预处理，主要原因是要对收益进行处理并且基本开发完成后结转的相关成本是无法在完成前准确计算相关成本。此时，如果计算收入，则无法准确计算相应的销售成本，但主要缺点是该处理的结果不能反映财务信息数据的及时性，因此许多房地产开发商没有连续实现收入，并且造成项目前期阶段沉淀大量预收账款，在项目后期集中结转收入又会在短期内使得账面积累大量收入。

根据新收入准则，企业可以根据新收入准则，按照签订合同的履约进度，选择时段确认收入陆续实现，不用等到后期造成收入堆积，不过这样就需要企业对于相应成本的确认也是企业需要考量的，因此，对于房地产开发公司，需要仔细考虑如何根据新的会计收入标准确认收入。通常，当公司需要及时确认收入时，最好选择一个确认期（如上市公司）。如果企业无需及时确认收入，那么还是需要时点确认收入更佳。

三、房地产行业应用新收入准则存在的问题

（一）收入确认时间不统一

新准则的颁布使收入确认的时间发生了很大的分歧，在原有的收入准则下，房地产行业与其他行业如建造业、传统制造业、制药行业等相比，复杂程度较低，主要原因在于房地产企业在实质业务下并不会自行进行建造合同，而是通过总包、分包及其他工程外包，由建造施工方为公司建造房产用于销售。传统制造业动辄会涉及多个生产环节，产生十余种不同的成本，而房地产企业的业务具有步骤少、颗粒度大的特点。在新收入准则下，如果房地产企业的业务被认定为需要在一段时间内确认收入，则成本分摊的时点将会大大提前，在开发项目取得预售证的时点可能就需要进行成本分摊，这就要求房地产企业改变原先的“先归集，再分摊”的作业习惯。在项目开发过程中进行成本分摊在核算层面存在两个难点，第一点是难以准确的预计项目总预算成本。房地产企业在项目开发前制定的总预算预测成本较大，准确性较低。第二个难点是对土地成本、开发间接费和借款费用是否纳入履约进度的成本确认范围存在争议。

（二）会计估计具有随意性

新收入准则中关于评估的方法与标准做出了明确规定，这些关于评估的标准需要企业执行者根据一定的经验与事实根据去进行判断。比如，对合同的定义就需要运用准则中的五步法（如图一所示）进行履约义务判断，在判断的过程中，多项履约义务与单项履约义务之间的相互转换也需要进行合理评估。房地产公司在确认合同成本时会进行会计估计，对成本以及计提减值等都会做出会计估计。新收入准则对会计估计的使用，这使收入的判断更加灵活，公司拥有更大的主权并确保收入的合理性。确认收入时，房地产公司还必须做出合理的会计估计。由于房地产企业开发的房地产项目多半开发周期较长、交易量较大，因此必须特别注意会计估计，故在实操中很有必要建立一套完整的会计估计保护制度。

四、房地产行业应用新收入准则的建议

（一）更新会计流程

除了组织各个部门之间更多的沟通与合作之外，企业还必须更新和设计信息系统和会计流程。一是随着中国国民经济的飞速发展和人们生活要求的不断提高，房地产公司的规模也在不断扩大。公司规模越大，信息化的要求水平和金融体系的重要性就越高，更加引人注目。因此，企业必须及时更新和调整其财务系统、会计流程、内部控制设置等;二是高水平的信息化不仅有助于企业各部门之间的频繁联系和顺畅的沟通，而且可以通过及时解决业务问题来共享内部数据信息并提高工作效率和质量。因此，信息部门必须优化企业现有的会计信息处理系统，会计人员必须提高对新系统的熟练程度，改善会计系统，以利于新收入标准的顺利实施，从而提高企业的整体管理水平。

（二）强化监督管理职能

在旧准则过渡到新准则的过程中，监管职能部门一直发挥着重要作用，随着新标准的增加，必须加强监管职能部门的监督作用，以防止发生其他不可预见的情况。因此，在此过程中，监管机构可以建立补偿和惩罚机制，并在政策一級保卫新收入标准的实施。针对公司违法行为，监管部门建立了处罚机制和责任追究机制，并运用处罚规定来遏制公司违法行为，提高公司行为的规范性。公司违反规定，必须按照处罚机制和责任机制严格处罚，以此对行业产生威慑作用。

（三）提供必要的准则应用指导培训

从现阶段来看，新准则的实施还在初级发展阶段，从现有的状况来看，很有必要在企业内部进行新准则的应用指导性培训，尤其是财务人员，因为，在新准则中新增了会计估计和会计判断，通过提高公司财务部门人员的专业知识和专业技能，公司可以提升对新政策的解读与实际运行水平。具体培训模式可以“线上+线下”相结合的方式，根据企业自身经营状况以及人力资源规划，定期或不定期的进行培训，对重大问题可以邀请各行各业、各个研究领域的专家教授回答相关问题，也可以与同行业加强公司之间的交流，从而提升公司整体财税实操水平。

五、结语

随着国际化趋势的加剧和市场对象的多样化，现有的收入标准和相关的应用准则已不能满足各种会计对象的会计要求。关于准则的内容，同一行业或同一行业的公司之间可能存在意见分歧，使得会计师事务所很难保证财务信息的质量，从而阻止财务报表的使用者基于财务信息做出有效的决定和判断。在新收入准则实施过程中，为了提高财务信息用户对财务信息的信任度，房地产企业应加强财务信息的综合披露，在实施新收入标准时加强合同管理，并加强财务与业务、销售、工程等部门的合作。同时，根据各方面标准的变化，不断加强对财务人员的培训，使公司能够长期稳定地增强市场竞争力。

（作者单位：甘肃金运投资控股（集团）有限公司）