基于国外房产税模式探究我国房地产调控政策

2021-06-30贾志

中国房地产·学术版 2021年4期

关键词：政策

摘要：随着城市化进程的快速推进，中国房地产业发展迅速，进入21世纪以来，中国房地产出现了三次较大的涨价潮，第一次是2003年“非典”之后，第二次是2008年4万亿刺激政策启动后，第三次是2015年底去库存政策实施后。高房价带来虹吸效应，导致经济过热、房产泡沫加剧、社会资源配置失衡、贫富分化加剧，从而引发一系列连锁反应和社会问题。通过对欧美、日本等主要发达国家房地产政策及实施经验的分析，探究我国房地产调控政策，为政府破解高房价决策提供思路和借鉴。

关键词：国外房产税;房地产调控;政策

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）04-0050-56 收稿日期：2021-03-09

作者簡介：贾志，华中科技大学公共管理学院。

1 背景

1.1 高房价

进入新世纪以来，我国房价基本呈快速上涨之势，北京、上海、深圳、杭州、厦门、合肥等一二线城市房价涨幅明显高于当地居民可支配收入增长，2009年以来上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过13倍，高房价问题凸显。高房价造成严重的社会分化，影响消费扩张和经济可持续增长，高房价成为中国城市化的最大障碍。

1.2 “房住不炒”总基调

2016年“9·30”房地产调控开始以来，稳住房价是焦点，“房住不炒”也因此成为重心。当前，房价已经总体趋降，鉴于内外不确定因素开始冲击经济，在坚持“房住不炒”底线之下，因城施策有望成为主抓手。相比之下，加快推进我国房地产市场长效机制建设将会一直贯穿本轮调控周期，因城施策将成为地产调控的一大方向。2019年7月底，中央政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着房地产调控总体仍是从紧。但考虑到经济下行压力确实较大，接下来更有可能的是各地在因城施策的基础上会适度加大主动权。三年来我国这轮房地产调控，关键词就是“房住不炒”、因城施策和长效机制。

2 欧美、日本房产税政策

2.1 美国

房产税是美国地方政府的第一大税源。美国Tax foundation数据，房产税占美国地方税收总额的31.5%，占地方财政收入的46%。美国的房产税有广义和狭义之分。包含了房屋买卖整个环节要缴纳的所有税称为广义的房产税;狭义的房产税就是针对房屋持有征收的税，每年一次。美国的房地产持有税即“不动产税”，从殖民时期就开始征收了。1787年，美国联邦政府为了支持独立战争带来的巨额支出，由宪法授予联邦政府征收包括房地产税在内的直接税的权利。美国独立后，联邦政府又在美法战争、第二次美英战争和南北战争期间，向全国普遍征收过包括不动产税在内的房地产税，以增加政府财政收入。

2.1.1 确定税率

在税率的决定权上，美国地方政府的自由度很高，没有统一的税率。联邦政府制定税率上限和涨幅限制，地方政府根据自身的财政预算确定税率，目前税率在0.12%～3%之间，不仅各州不同，且州内各个地区也不同，调整频率也非常高。一般地方政府会先确定自己一共需要征收多少房产税。用下一年的财政预算，扣除其他各项政府收入，剩下的就是需要征收的房产税。同时，地方政府会安排专业的评估员，对片区内的每栋房屋进行价值评估。估算出来的这个数值就是日后交房产税的基数。最后，根据自己片区内估算出来的房产总价值和需要征收的房产税总额，确定房产税的税率。2019年数据显示，夏威夷州的房产税最低，仅为0.27%，最高则是新泽西州，高达2.35%（蓝色为低税率，黄色为高税率）。在房产税这一块，美国各州差距惊人，税率差距有8.70倍。如表1所示。

2.1.2 税收用处

房产税是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。美国房产税“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社区服务改善的好处，基础设施更加完善，公立学校教育拨款等。政府相关部门每年都要公布税收款项的去处和使用，而且要公示的非常细致。

2.1.3 如何征收

在美国交房产税的手续非常简单，通常地方政府会给每一位房主邮寄一份纳税通知，房主在指定的期限内将房产税税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府制定的地址即可，有的地方也可以通过网上支付。

2.1.4 免征条件

政府规定了减免税的项目，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可以抵扣个人所得税，再比如房子老旧、房子维修，甚至房贷等都在抵扣范围内。

2.1.5 处罚措施

罚款甚至没收拍卖。美国的土地和房产都是私有的，而且是永久产权，但在美国如果不交房产税后果是非常严重。对未按期限纳税者政府很快会寄来罚单，采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，会被起诉，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖，最终房产所有者就会被丧失抵押品止赎权，房屋被收回。由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金;逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

2.2 英国

英国是世界上最早开征房产税的国家之一，1851年开始对商业用房和住宅用房征税。英国房产使用者的纳税收入用于当地公共服务，推动了公共福利社会的制度化进程。

2.2.1 税率确定

英国的税收主要基于收入和资产制定收入税率、资产利得税税率，其中房产税是英国地方政府重要的税收来源。住宅房产税基于房产评估价值征税，非住宅房产税基于房产年净收益。地方政府独占住宅房产税，非住宅房产税从1990年开始全部收益归中央政府。中央政府可按人口基数转移支付、拨款反馈部分税额给地方政府。地方政府25%的税收来自于住宅税收，商用房产税约占英国总税收的3.5%。住宅税率由地方政府自行确定，对每个等级房产规定相应的纳税比例，并对各价值等级的房产进行统计。英国每五年对住宅房产进行一次评估，按照市场价值进行从最低级别A级到最高级别H级共8个级别的区分，对房产内容和价值进行初步估算，对不同类型的房产做出差异性缴纳等级界定，确定相应的纳税额度，在全国范围形成基本的、初步的评估体系。房产税同样分为A-H8个等级，以D等级为基准价，税率和房产类别直接关联，A类型房产税率最低，H类型房产税率最高。地方政府根据实际情况，针对8个不同等级确定相应的累进税率，制定不同的计税标准，作为收取税收的依据。

非住宅房产税率根据市场租赁价值确定税率，税率会因房产不同用途而异。年度税费等于应纳税额乘以相应等级非住宅房产占有使用的实际缴纳税额比率。

2.2.2 免征条件

英国所有注册的房子都需要交税，针对特殊群体给予特殊的税收优惠政策，如学生、军人、外交官、残障人士等社会群体可以享受税级减免政策，空置住宅房可以享受6个月的免税期。非住宅房产必须按时足额交税，因自然灾害对非住宅房产带来影响可申请降低税率。

2.3 德国

2.3.1 税收特点

德国房产税具有轻持有、重交易、讲公平的特点。德国市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志。德国房地产税制具有交易环节重税：既征交易税，又征所得税;持有环节轻税：短期交易征重税，持有不到10年转让，征收资本得利税，长期持有交易免税。德国实行“共享税与专享税相结合，以共享税为主体”的税收管理体制，其中土地税专属于地方政府，土地交易税专属于州政府。德国土地税与通常理解的房产税最为相似，纳税人为土地所有者，收入归地方政府，是地方政府的专享税收。地方政府有权决定税率，体现了因城施策的特点。2016年德国土地税收入达136亿欧元，占地方政府税收约15%。

2.3.2 税率确定

德国房产税主要在以下几个方面进行征税：（1）房产交易环节，要分别缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税，和以房产交易价格为征税基础的土地购置税，税率从3.5%到6.5%不等;（2）不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利稅;（3）如果5年内卖出3套及以上房产的，要对获利部分征收25%的资本利得税;（4）如果将购置的房产用于出租，依据房租收入需征收25%的资本利得税。

2.3.3 如何征收

德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则，拥有独立第三方评估机构并且建立了完善的数据库，因此每年地方税务局只需根据软件程序计算得出每块地应纳税额并告知纳税人。各类地产价格由独立的评估师评定，对自己的评估报告承担法律责任。同时成立“房地产公共评估委员会”等民间组织，负责制定当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制定详细且具有法律效力的“基础价格”。所有房地产交易有义务参照此类指导价进行。

2.4 日本

在众多亚洲国家中，日本房地产税制发展较早，从1950年开始征收房产税，其制度体几经变迁，目前已形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。日本是土地私有制国家，房产买到手后就要世世代代缴纳税了。日本经历过两次重大房地产税收制度改革：二战后，日本政府为了增加财政收入，开始征收房地产税，主要包括固定资产税、城市规划税和营业场所税，确立了日本现代房地产税制的基本架构。20世纪80年代末日本的房地产泡沫严重，1991年，日本针对土地保有环节征收“地价税”，要求土地持有人须向国库缴纳土地保有税，此后，日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。1998年亚洲金融危机时，日本为了刺激宏观经济，停止了对“地价税”的课征。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

2.4.1 税收制度

日本实行三级政府税权相互独立的房地产税制度，第一级是中央政府，第二级是都、道、府、县，第三级是市、町、村。日本的房地产税收基本由道府县和市町村地方政府征管，属于地方税。地方拥有自治立法权，中央政府负责制定房地产税基本法，但只对房地产税法的大纲和原则进行规定，税目、课税客体、课税标准等由地方政府决定，并自行制定实施条例。日本从1950年开始征收房地产税后，其在地方税总收入的占比一直保持在40%以上，是基层政府财政收入最重要的来源。

2.4.2 税率确定

日本房地产税种齐全、税制结构相对完整。日本的不动产保有类课税主要包括固定资产税和城市规划税，均为地方税（市町村税），以市场价值为课税依据，对土地、建筑物进行课征。房地产的计税价值评估每三年一次，在其后两年中，如无重大改变，一般不重新估价。日本的房地产计税价值评估工作主要由不动产鉴定协会和土地鉴定委员会共同负责，评估的主要依据是《不动产鉴定评估法》。日本固定资产税是缴费基准的的1.4%，上限为2.1%，都市计划税是缴费基准的0.3%，公寓还需要再缴纳管理费和修缮金。

2.4.3 缴纳方式

日本房地产税原则上每年分四次缴纳，具体的期限由各地自行决定。纳税通知书在第一期的纳税月（6月）寄到，纳税通知书上同时记载都是计划税和固定资产税的税额。纳税人可以采用到税务部门窗口、银行和邮局窗口缴纳，还可以银行转账、便利店缴纳、银行ATM机、信用卡支付、手机支付等。

2.4.4 免征条件

为兼顾社会公平，日本针对固定资产税和都市规划税也有相应的减免政策：（1）政府、学校、皇室、墓地等有特殊用途的房地产免征固定资产税。（2）计税价值低于30万日元的土地和计税价值低于20万日元的房屋，均免征固定资产税。（3）日本是地震多发国家如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造依据不同的条件，可获取1～3年不等的固定资产秒兑和城市规划税的减免。（4）如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免。（5）65岁以上或者残疾人、需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。（6）对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免。（7）不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。

2.4.5 不足之处

日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作起来非常麻烦。随着经济形势的变化经常进行调整，另有不少属于地方税的税种存在地区差异，不仅普通纳税人搞不清楚，就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此，日本各地征税出错事件时有发生，甚至出现纠纷和官司。

3 我国开征房产税的意义和条件

3.1 开征房产税的意义

发挥税收对房地产市场的调控作用，利于稳定房地产市场预期;调节收入水平，缩小贫富差距，利于促进社会公平和资源合理利用;健全财产税体系优化税制结构，增加地方政府财政收入，弥补财政不足;促进地方政府克服短视行为，为保证其长期收益而注重改善投资环境，为房地产业健康发展创造条件;抑制炒房行为，促进房地产资源高效流动充分利用;利于国家深化经济体制改革，理顺资金运行渠道，降低金融风险。

3.2 开征房产税的现实条件

政策层面，“房住不炒”将是政府“十四五”规划对楼市的总基调，政府将加大调控力度，通过行政、货币、金融、税收等综合手段，联动发力，防范化解房产泡沫风险，构建稳定房产长效机制，让房地产市场健康有序平稳发展，让科技创新、实体制造、消费成为经济发展的核心动力。

技术层面，全国不动产网上登记基本实现全覆盖，大数据、5G技术等信息技术广泛应用，电子政务发达，方便市民网上办理纳税，省时省力。

法制层面，2019年3月5日，李克强总理在政府工作报告中指出，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法，相关配套制度将不断完善细化。

实践层面，试点城市上海、重庆房产税实践经验，为全国范围内铺开积累了经验。

4 破解高房价的建议

4.1 全面铺开房产税，一城一策，因地制宜，讲究实效

确定征税范围、税率标准及免税条件是推广房产税的前提条件，其他城市可借鉴上海、重庆经验。首先确定房产税起征点，对超面积部分住房实行阶梯式房产税。严厉打击投机式炒房，从供需两端抑制房地产投机行为，对短期持有房产者征重税，对拥有多套房产者征收较重交易所得税，让炒房者无利可图，让囤房者得不偿失。

4.1.1 上海房产税2021年开征标准

（1）上海房产税2021年开征标准计税依据：住房市场交易价格的70%。

（2）上海房產税2021年开征标准税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

（3）上海房产税2021年开征标准征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

因而，上海房产税2021年开征标准房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

4.1.2 上海房产税征收对象

（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。

（2）非本市居民家庭在本市新购的住房。房产税如何征收，从上海征收对象中可以看出对本地居民有首套免征优势，也有限购规定。要多买可以，但是得缴纳房产税。

4.1.3 重庆房产税2021年开征标准

（1）重庆房产税2021年开征标准从价计征：依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。税率为1.2%。

（2）重庆房产税2021年开征标准从租计征：按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

（3）重庆房产税2021年开征标准个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%;4倍（含4倍）以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

4.1.4 重庆房产税征收对象

（1）个人拥有的独栋商品住宅。

（2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

4.2 综合施策，联动发力

要想从根本上破解高房价难题，防范化解房产市场灰犀牛，建立房产市场长效机制，仅靠单一政策难以奏效，必须多策并举，综合施策，联动发力。具体建议有：一是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。二是有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。三是善用政府看得见的手来治理市场，加强宏观政策调控，限购限贷政策虽然治标不治本，但能立竿见影。四是租购同权，缓解购房压力，延迟入市买房时间。五是坚持房住不炒总基调，加强对地方政府贯彻落实政策的监督监察，纳入地方政府绩效考核。六是加大保障房、公租房供给和监管，让更多亟需住房的人有房住，精准施策。七是加强对银行监管，引导资金向实体制造业和消费流动。八是加强对股票和基金市场监管，严厉打击虚假欺诈行为，切实维护股民、基民合法权益，让广大人民有较好投资渠道。九是深入推进不动产登记制度和官员财产申报制度，让官员财产完全受控可查，让腐败无所遁形，无处藏身。十是严禁企业团购囤积房产，对持有多套房产的企业仔细辨别后限期整改，通过政策引导进入市场流通，违者严惩。十一是大力宣传，改变企业和普通市民理财观念，通过以上组合拳破解高房价困局，让房产回归居住本性。

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