房地产经济管理的问题及解决路径

姚丽娟

（第三储备资产管理局，甘肃 兰州 730030）

对我国各产业部门在现阶段的发展进行横向对比，发现房地产为国家带来不少财政收入，因此需要针对房地产业具备的重要影响，加强对房地产经济管理工作的关注度，还应该考量我国未来发展建设规划内容，对房地产经济进行宏观管控。房地产经济会影响到我国经济体的运转，引起政府以及社会公众的高度关注，针对其在当下暴露出的一系列问题，必须快速找出解决问题的有效策略，以保证房地产行业健康发展，保障我国经济体可靠运行，下面将围绕房地产经济管理进行深入探究。

1.房地产经济管理的问题

1.1 资源利用存在不足

水资源、土地资源的消耗是以往房地产经济所关注的争议内容，因为没有合理应用空间资源，缺乏相关工作的意识，导致资源管理效率低下。随着我国人口递增，城市化发展的推进，使区域资源的消耗量大幅增长，虽然我国的资源总量非常丰富位于世界前列，但是一旦按照人口对资源进行分配，发现个人资源储量非常低。目前，我国资源稀缺的问题极为严重，对资源进行合理利用变得异常关键，尤其是空间资源，这也是我国在近段时间高层建筑不断出现的主要原因。但是目前仍存在对空间资源应用不合理的情况，由此会对房地产行业未来发展形成不良的影响[1]。

1.2 管理机制不够健全

我国房地产行业在近20年得到了迅猛的发展，为国家带来不少的税收，也间接推动了其他产业的发展，但是房地产行业发展期间也相继出现不少问题，虽然国家在发展经济期间非常关注房地产行业，但是政府制定的管控措施仍然无法全面解决房地产行业所有问题。虽然政府已经出台了很多具备针对性的政策，但是政策的实施表现不佳，很多制度没有落到实处，制度流于表面不具备可操作性。

形式化问题突出是制约房地产发展的一方面因素，虽然政府高频度的出台了一系列政策，且政策覆盖的面积非常广，但是大部分内容是宏观层面的指导并不具备可操作性，顶层设计方案设计仍有很多需要完善的内容。因为制度缺乏指导性，甚至还有些政策存在不少漏洞，为很多投机者提供了可乘之机，房地产市场也因此出现乱象。管理机制体系不健全存在漏洞，会对房地产经济发展埋下隐患[2]。

1.3 经济控制认识欠缺

房地产企业的财务管理部门会随着工作的运行，定期整理财务数据并生成报告，为企业管理者开展管理工作以及决策等活动进行提供数据，在审计与经济决策阶段，在数据的支撑下可以提供各类管控方式与决策的合理性.但是从目前收集的信息发现，财务报告信息质量低下，影响到房地产经济的控制能力，还会增加项目部门的工作负荷。在项目资金投入量增多的同时，会使企业在经济管理控制阶段的风险随之增大，一旦企业无法对风险进行合理管控，会面临严重的后果，制约企业发展[3]。

1.4 项目成本存在问题

项目成本管理一直存在轻质量、轻效益，重数量、重规模的问题，管理者没有改变错误的管理观念，因此使很多房地产企业在运营中会出现不少问题。很多经营者关注开发规模，以开发规模作为衡量领导者工作业绩的指标，且将企业作为企业是否具备较强能力的参考要素，但是却没有对效益规模给予足够的重视；还有部分企业是采用非市场途径或是划拨等方式获得土地，企业管理者在此过程中没有对成本进行科学的管理，为了应对相关机关调查编制会计报表，因为成本开发管理不科学，在滞后的思维模式下为企业发展埋下不少隐患。

有不少房地产开发企业的经营者对成本缺乏正确的认知，没有从经营管理层面开展项目完成管理工作，成本核算一般只在结算时才开展。房地产企业采用此种模式，虽然可以在一定程度上保障财务活动，但是不利于企业项目经营管理，会使经营管理的很多问题难以被工作人员以及管理人员所发现，对于大规模长期滚动的房地产开发企业，难以在项目成本管理不科学的模式下，确定开发项目的真实成本[4]。

2.房地产经济管理问题的对策

2.1 优化前端的价值链

策划定位、机会研究、土地资源数据获取与分析均是价值链前端包含的内容，土地经济大概占项目总经济的一半，其在调动经济的过程中数据变动幅度可能会达到30%，所以务必加强对土地经济管理的重视程度，需要对行业经济发展与未来行业的发展趋势进行分析，设置预测方案，以顾客为导向确定建筑项目在数据管理方面的重点，完成档案编制与管理工作。

在价值链优化的初期，采用的经济控制方式分别是机会研究、定位产品与项目经济估测，通过流程化的工作对项目各阶段的活动进行分析，按照分析得到的结果进行全过程控制，从而有效降低施工阶段的资金经济[5]。

2.2 做好合同管理工作

房地产项目建设需要考量工程建设进度、现场施工状况，结合相关因素完成工程经济管理合理的配置资金，提高资金使用的合理性，节约施工总成本，由此让施工单位可以从中收获经济效益。

对工程资金使用进行全过程监督，应该结合施工方案考量工作进行情况，需要尽可能地通过管控方式，保证工程能够按照方案推进。在施工中必须防止出现资源浪费的情况，需要对工程的经费进行严格管控，工程施工组织与合同管理是建设阶段需要重点关注的内容，按照相关经济要求与施工技术标准进行严格监管，保证工程建设各方面经济支出均达到要求。在施工建设阶段进行合同资金计划管理，必须加强对工程建设经济支出的管控力度，还需要考虑到各类因素对其的影响，比如签证管理必须按照规范要求进行，防止施工成本超标。

2.3 加强项目成本管理

房地产企业经营需要重视成本管理，这是影响到企业经营战略的核心内容，贯穿企业经营战略的各个环节，企业分析影响经营战略实施的因素，需要在成本管理战略进行期间对各部分因素进行全方面权衡与考量。传统成本管理在运行期间，是将内部资金运动的价值消费作为管理对象，由此会影响到对资金判断的合理性。成本管理战略是一个动态的过程，在此期间不能仅将工作着眼点集中在某一阶段，而是需要随着开发项目的进行，完成项目成本核算与监管，将成本管理应用在项目开发的所有环节。

在开发项目建设前，应该从成本角度对项目进行数据收集，分析项目的可行性，接着在项目实施阶段进行动态追踪，通过全过程监管，结合收集的信息对项目进行总结，在空间层面需要打破传统单一的管控方式，不能仅由预算部门进行招投标、成本控制等工作，房地产开发的每个阶段均应该进行项目成本管理，从产品定位到后期设计、招投标等，还需要保证生产部门、销售等部门完成各自关于成本管理的工作，使各参建单位均参与成本管理工作中。

约束性手段是开发企业在传统管理活动中进行成本管理的方式，比如指令性标底由预算管理部门下达、成本承包协议由工程管理部门下达等，相应手段仅针对某一单项活动，但是房地产开发参与的单位众多且周期长，因为产品不具备均质性，所以采用传统的约束手段，难以在项目运行阶段提高成本控制力度。企业需要在当下建立可行性方案，设计成本管理战略，采用非约束性方式解决项目中无法用数字衡量活动形成的成本，通过非约束性手段在产品定位期间，完成成本管理任务，提高对开发项目成本指导的合理性。

2.4 完善财务管理职能

房地产企业需要在项目建设环节围绕战略目标，确定财务管理的工作内容，完成战略定位，保证财务管理目标与企业战略目标两者方向一致，同时还需要完善财务管理体系，提高对资金的使用效率，对资金进行风险管控。企业需要在全预算指导下打造科学的成本管理机制，考虑到项目建设特点，严格按照成本测算流程分析项目成本（成本测算流程如图1所示），保证成本控制与经济管理可以相互协调，加强对工作人员的管控力度，合理设置各岗位工作，让财务人员明确自身工作任务，严格按照岗位要求履行工作职责，有意识的完成工程经济管理任务。完善财务管理职能，建立健全的管控制度体系，是项目安全运行的重要保障，也是提高房地产经济管理水平必须进行的工作。

图1 成本测算流程

3.结语

房地产行业为我国现代化建设作出不小的贡献，随着行业规模的壮大，对宏观经济也形成不小的影响，房地产行业的一举一动均会影响到我国经济体的运行。因此，需要加强对其的关注度，从多个方面考量房地产经济管理工作，政府需要发挥职能作用，针对宏观经济状况结合行业发展情形，出台管控政策，对房地产经济进行宏观调控，防止房地产行业偏离正轨。宏观调控房地产经济，促使企业健康、持久的发展，为国家经济提供增长动力，为全面建设现代化强国奠定基础。