现代住区在城市规划管理中的设计趋势与应用研究——以武汉硚口区022地块项目为例

陈刚

上海拓维建筑设计有限公司 上海 200433

引言

在我国，对于城市居住区建筑形态管理自古有之，隋唐时期普通居民区的里坊均围以坊墙，向内曲开门，出入受坊门控制，高度不得超过宫城和皇城。彼时，建筑形态管制主要体现安全、当权者统治意志及皇权思想。而今，随着城镇化水平的不断提高，从一开始的理性功能分区，到新都市主义影响下提倡功能复合、空间多样化、街道安全性等以人感受为主导的思想影响下，我国城市规划管理体系和法规制度也逐步完善，越来越精细化，向以人文本的实际出发来控制街道界面和城市空间。

1 影响居住区建筑设计的要素

居住建筑的设计除了受内在功能需求的影响外，还受以下多种因素影响：

图1 建筑色彩主色调运用及要求

1.1 退界及高度要求

正常情况下住区设计中的建筑临街是需退让道路红线一定距离的，其目的是：第一，是为敷设管线预留空间；第二，为道路将来拓宽留有余地；第三，为了控制街道人行空间尺度；第四，是出于安全性考虑。

我国各地城市对于建筑退让道路红线的规定略有不同，但大多数是按照建筑越高，退界越远，以及道路越宽，退界要求就越大的规定实行。

为更好地控制街区尺度的舒适度，除了退界，有的地区还有建筑高度控制的具体要求，例如《上海市城市规划管理技术规定》中就规定：沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度H，不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S），不同高度组合的高层建筑也有相应的规定。

临街建筑的退让距离的控制有时候也与建筑功能属性有关，例如，商业建筑在有的地区临街退界要求更高，考虑实际使用时临时停车的需求，甚至退让的更多。以武汉硚口区022地块项目为例，面临北侧城市主干道上，高度低于19m的建筑或裙房，商业建筑退界需要18m，而非商业建筑则仅需要退15m。在其他道路上：19m以下的非商业建筑退红线10m，商业建筑退红线15m。当然，在规划管理的实际项目中，一些附属构筑物的退界距离结合实际情况，比建筑退距要小一些。比如在江苏省地区，围墙、配电房及门岗等附属构筑物退距可适当减少处理。

由此可见，随着城市规划管控体系的不断完善，越来越趋于从实际出发来精细化管控了[1]。

1.2 消防规定对临街建筑连续宽度的影响

消防要求在城市规划管理管理及建筑审查过程中一直是重要审核点。同样，在临街建筑形态设计中必须要解决的关键点，除了满足本身消防规范的要求外，在有的地区，行政部门在管理过程中要求往往更加严格，以武汉市硚口区022项目为例，沿北侧解放大道连续长度超过150m后设消防通道，但在规划管控中要求多增加了一个消防通道。

因此临街裙房的形态设计中，往往在80m左右的长度上会断开处理下。除了消防车通道的要求外，也与人行通道要求相关。

1.3 相关规范对建筑外立面色彩的控制

临街住宅建筑主体的颜色处理效果直接影响人们对整个社区的感受，甚至对人的心理产生一定的影响。因此在各城市及地区，对城市建筑的色彩运用都有明确规定，甚至在法规不完善的一些小的城镇，也会参考大城市或上一级城市的管控标准。比如在安徽省马鞍山市，对城市建筑色彩就有明确的规定，又例如武汉市，专门出台了《武汉市主城区建筑色彩和材质应用技术指南》规定：住宅建筑色彩应当符合“暖白灰橙”的城市主色调，并与周边环境相协调。也出了专门的色谱供设计参考。

1.4 建筑形体受成本控制的影响

现如今，随着住宅开发精细化的发展，建造商对于成本控制的要求越来越高，这对一般定位的住宅造型设计要求来讲，因资金成本原因，往往不允许出现大跨度或成本非常高的异型结构，住宅建筑本身用材上也往往能省则省，因此，在一般住区的建筑造型设计中，不会出现类似公建那样超大悬挑空间、连续的弧形和形体扭曲等造型[2]。

2 城市规划行政管理过程中重点关注居住区设计的要素

随着多个项目实际落地操作报规的经验总结看，各地区行政管理部门对住宅建筑设计管控的关注点主要如下：

2.1 社区的开放空间要求

随着近年来国家倡导开放社区的要求，对于住宅社区内部与外部城市空间的呼应关系，越来越受重视，规划管理部门往往有直接视线通廊的要求或公共通道的要求。这就要求住区在临街需要设置大开口，楼栋之间的间距也需要放大，有一定开敞空间的要求。甚至社区设置围墙的时候也需要避开公共通道，有点甚至会纳入到规划设计条件中。

除了开辟公共空间的要求外，对于临街建筑裙房围合的程度及独立性也有控制，一般四面围合住宅骑底商的沿街情况很少出现。在报规审查过程中往往会要求某边设大开口或设独立相对集中的商业处理形式，满足空间开敞性的要求。

2.2 沿街建筑的城市天际线变化

城市临街建筑高度，一般是规划局重点审查对象，尤其是在重要的城市干道或者是城市空间轴线上的建筑高度都有高低起伏天际线变化的要求。大地块的住宅开发，或者是多个地块的地段，还要求至少不少于三个跌级变化。对于跌级层次建筑高度差也有要求，有的是不少于三层以上，有的不少于10m，对于超高层地区，甚至要求跌落高差不少于25m。在规划审查过程中，此类要求均属于必须满足的刚性要求。

2.3 城市街角空间

城市街角空间作为人们经常停留活动的区域，往往是要加大退界处理的。但随着近年城市建设发展，鼓励多营造开放空间，提升街道活力，加大退界已经不再满足活动交流的场地要求。因此，许多城市在上位规划及控规的过程中，提出了退让街角公园，街角绿地的要求。例如在海盐，对于居住地块出让的设计条件中，大部分都有预留1000m2的空间要求，需要相对方正，且内部不得设置建筑。又如上海，许多出让土地挂牌条件中也有小型公共空间配置、建设及管理的要求，一般规定小型公共空间（绿地/广场）面积不小于1000m2，且必须沿路设置，短边原则不小于12m，周边不得设置围墙等相关要求[3]。

由此可见，公共开敞广场/绿地空间的设置，在未来是一种必须遵循的趋势。也是规划管理重点关注于管控的区域。

图2 规划功能分析图

2.4 建筑自身连续的面宽

对临街建筑自身连续面宽的要求其实与开敞度要求一样是管理部门重要审查的要点。与开敞度不一样的是连续面宽要求一般是平行于道路设置的建筑，因为我国住宅讲究朝向，多数是朝南布局住宅建筑，这就导致住宅建筑长边临东西向道路，短边临南北向道路的情况居多，在临东西向道路上为打破长板楼封闭的状态，往往要求临街面宽不能太长，一般是建筑越高，宽度越小。比如，小于24米的低多层连续长度最大不超80米，24-50米的连续面宽最大不超过70米，50米以上最大不超过60米。有的地区要求还更严格：例如《合肥市控制性详细规划通则2013》就规定居住建筑以点式为主，面宽不得超过40m；地块内部住宅建筑面宽不得超过60m。

2.5 公建化形象要求

除了对沿街建筑形体高宽比，连续面宽有控制之外，多立面造型的体型系数，材质也有要求。即很多地区对沿街建筑的公建化要求。所谓公建化：一是要求沿街的住宅建筑在体型上要尽可能平整减少凹凸；二是要求在建筑材料上与公建相近，采用玻璃、石材、铝板等非涂料的建筑材料。

此类要求一般是在城市核心区或是主干道、临湖、滨江、靠山等重要地区。因此在规划管理行政部门审查阶段对此类地区项目尤其关注，重点项目也会由区到市的相关行政部门层层审批[4]。

3 武汉市硚口区022地块项目设计应用案例分析

3.1 项目概况

该项目位于武汉硚口区解放大道与二环路交叉口，距离汉江仅300米，属于城市核心地段，周边有1号线汉西一路站和3号线宗关站，解放大道和二环路属于城市主干道，交通方面也非常便捷，属于城市重要地段。项目由三个地块组成，地块内由保留厂房和办公楼的改造，功能上也包括办公、商业、居住、文保建筑、公交枢纽等多功能复合的项目。

3.2 项目规划条件要求

项目的位置和功能决定本案属于一个重点项目，从规划条件的设置上看，本案承担着完善部分片区功能的作用。其项目设计条件中也明确了对各项沿街建筑空间界面、周边地块协调，街角退让、公交枢纽，港湾式公交停靠站等各类要求。具体如下：

3.2.1 沿解放大道公建化要求。

3.2.2 地块西北角退让城市公园形状可结合方案调整。

3.2.3 A2地块西南设置一处公交枢纽场站，考虑复合利用。

3.2.4 沿解放大道需设置空中公共连廊连接相邻地块，打通汉西一路站与宗关站。

3.2.5 结合保留建筑，设置两条宽度不小于10米的公共通道，线型可结合方案调整。

3.2.6 天际线变化要求，不少于三个层次的高度，每个跌级不少于25m[5]。

图3 规划条件示意图

3.3 项目报规审查阶段中遇到的难点

在报审过程中，与规划局多次沟通后发现，本案项目难点在于：①公建化立面要求与建造商成本预算的矛盾；②街头公园用地形状及布局与商业建筑关系的处理 ③公交枢纽复合利用的方式；④步行空中连廊要求与客户商业货值利润点的矛盾。

3.4 解决项目难点的关键

本项目方案设计核心关键点就在于寻求建造商诉求与规划管理要求的平衡点。通过多轮项目的汇报及沟通，我们总结出以下几个设计策略来实现各方诉求，使得项目顺利推进[6]。

3.4.1 利用材料和独立商业形式解决公建化策略。关于公建化立面，与管理部门多次沟通后明确：不允许使用廉价立面材料，北立面凹凸不能过多，不能沿街直接设底商，经过多次方案调整后：①北立面时结构拉平处理，北连廊采用玻璃栏板，核心筒外部采用铝板竖向形成格栅强化公建形象；②底部商业设计独立的“岛”向外展示，向内结合空中连廊要求形成双首层商业动线的风情内街，既满足了规划设计要求又提升了商业价值。

3.4.2 完整连续的绿地公园空间吸引更多人群。于公园绿地形状的要求，为创造商业价值，由一开始商业建筑布置在绿地里，公园绿地拆分到街区中形成购物公园的设想，到要求公园绿地需要连续成片，逐步寻求平衡，得到多方都满意的结果。方案最终在AB两个地块各形成一个连续完整的街角公园，A地块街角公园尽可能向南部延伸，把人引向南面与B地块街角公园呼应衔接。

3.4.3 利用商业二层退台空间形成空中步行通道，不受地面车行交通影响。为满足空中连廊的设置要求，A2地块商业裙房摈弃了一拖二的底商形式，全部设退台式双首层商业模式，利用退台形成人行公共通道并环通，即连接了两个地铁站点，又向南与B2地块的文化保留建筑产生联系[7]。

3.4.4 公交枢纽办公与商业动线结合形成复合利用。关于公交枢纽复合利用的方式，经过与规划管理部门，公交部门，交通评估单位多方协调，从一开始的全部底层架空停车，平台上设公共活动区的方式，调整到最后利用内部办公楼屋顶设平台，停车区设置于地面，且开敞无顶的处理方式，此方案通过办公楼屋顶平台连接南北商业，使人行动线闭合环通，实现了商业价值提升、保留文化建筑与地铁联动的双重功效。最终方案实现了建造商诉求及规划管控要求的平衡。

图4 商业流线示意图

4 居住区规划设计新的趋势

通过对多个项目在报规审查阶段与规划管理部门沟通过程的归纳总结，从以往过多关注城市空间建设，以实现经济效益为主导，慢慢转变为以体现公平，实现公众利益为目标，公共资源的保护及利用在规划管理中必须有底线担当，由此总结一些设计趋势和思路，希望能为方案设计提供一些启示。

4.1 创造使人停留的开放空间是开放型社区的一种趋势

开放型社区不仅仅是以开敞度、控制建筑高宽比等建筑物理空间来体现，更多的是转变生活方式的引导。以硚口022地块项目为例，在项目中为周边居民提供一个地铁换乘平台，既利于公共资源的充分利用，又提升了区域的商业价值，也为周边市民提供更为完善的配套服务，可谓是一举多得[8]。

4.2 重点地区的住区开发考虑多个地块协同的情况会逐步增加

随着城市发展日趋成熟，城市中心区土地价值提升，街区划分尺度将会越来越小，小规模高品质住区开发在市中心或将成为主流趋势，在规划管控层面一般是以片区协同，功能互补为主，住区规划过程中往往会承担一些周边配套建设，建筑高度也需要与周边地块协调统一。以硚口022项目为例，在三个层次天际线变化中就考虑了周边A1地块的办公楼高度，同时在停车要求上，也增加了1200个公共停车位用以缓解A1商办地块的停车要求和交通压力。

4.3 新技术、多部门的跨界的融合与协同，开始在住区开发设计中尝试

随着网络科技、移动办公、VR技术等新技术日渐成熟，此类科技在住区设计中也逐步开始采用，例如硚口022项目在报规审批过程中，不仅提供效果图，CAD平面等电子文档，还提供精准模型，通过第三方建模，利用VR技术模拟实景空间效果，做到精准管控。同时通过远程网络会议，移动终端，可随时随地参与沟通讨论，大大提高了工作效率[9]。

5 结束语

随着城市化水平的不断提高，以及城市规划的精细化、精准化管控逐步完善，社区规划设计也应不断创新，探索出一条解决建造商经济效益与城市公共管理、公众利益之间矛盾的平衡之路，也是我们需要更深入思考的问题。