新规发威、地区楼市过热？谁“导演”了房贷受限风波

孟凡霞 马嫡

北上广深的房贷动向一直牵动市场神经。近期，关于“沪广深地区多家银行房贷被曝暂停”的消息，引發社会关注。

1月26日，记者调查发现，北京地区银行批贷基本正常，不过，也有部分银行因额度分配等问题，放款节奏有所放缓。房地产贷款“两道红线”的全国统一政策下，却出现了分城差异，是占比“踩线”的银行受“新规发威”的影响，还是部分交易活跃地区的个例现象？后续银行房贷额度是否会有所收紧、银行还会受到哪些影响，也受到市场的关注。

北京部分银行房贷放款节奏放缓

近期有媒体报道，受房地产贷款“两道红线”影响，上海、广州、深圳地区有银行房贷发放放缓甚至有多行出现停贷的情况。就北京地区情况如何，1月26日，记者采访多家银行和贷款中介了解到，北京地区银行的房贷额度整体充足，批贷正常。

某股份行北京分行相关业务负责人表示，该行按揭业务正常推进，没有停贷的情况，1月额度比较宽松，放款速度也没什么问题。“现在我行房贷放款正常，银行批贷放款率高，成功率是每年最高的时期。”某股份行北京地区一支行信贷经理如此表示。

银行发放房贷分为审批和放款两个环节，多数在北京地区展业的银行表示，目前房贷审批及放款均正常。但也有银行及中介表示，受临近春节等因素影响，银行放款节奏会受到限制。

一位城商行信贷经理表示，现在北京放款正常，房贷7-15天下款，不过因为春节原因，可能临近春节时期房贷节奏会有变化。

“年前没有政策调整，房贷年前审批力度可以，但目前只能申请额度，放款只能等年后了。快到春节了，目前北京已经有银行停止放款了，其他银行估计还有一周的时间都会暂停放款，肯定越往后越难办。”某银行贷款中介对记者如是说。

近期，“房贷变天”等消息见诸报端，但值得关注的是，梳理相关信息可以发现，目前市场上出现“停贷”消息的银行大多是房贷集中度“踩线”的银行。光大银行金融市场部分析师周茂华指出，受房贷红线影响，主要是个人住房按揭贷款触及红线银行“停贷”。

此前，2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。该政策将所有银行分档设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个指标上限，对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。《通知》自2021年1月1日起实施。

从此项规定带来的直接影响看，东吴证券研报指出，如果基于2020年中报数据测算，10家上市银行的住房贷款占比超标、11家房地产贷款占比超标。

谈及近期的房贷受限风波是否有受到影响，华夏银行方面表示，截至2 02 0年末，该行个人住房按揭贷款余额占比符合房地产贷款集中度管理要求。目前该行北京地区坚持落实“房住不炒”政策，满足首套刚需，支持改善需求，稳步发展业务。

“房贷受限是总行的问题，总行超越了监管红线，所以要停管控，基层受不受影响在于各地分行是否已经超越了指标。”某股份行北京一支行相关人士如是说。他进一步补充道，总行有房贷总指标，然后分给各地分行一定的额度，如果分行本身放款超过额度了，就需要调整。另外，即使总行超了红线，但是分行额度还够，就不会受影响。

地区市场过热成额度受限重要诱因

北上广深的房贷动向一直牵动市场神经。与广州、深圳、上海多地银行出现“停贷”、额度紧张的情况相比，北京市场略显“平静”。

在全国统一政策，仅有部分地区银行出现额度受限情况的背景下，也有业内观点认为，此次房贷受限风波不能简单归于受央行“两条红线”新规的影响，更多与部分地区市场交易活跃贷款申请积压有关。

中原地产研究中心统计数据显示，当下全国一二线热点城市房贷基本正常，少数城市包括上海、广州、深圳等房地产交易活跃，出现了放款排队现象，但新增贷款审批正常，正常按揭贷款没有出现政策变化。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，按揭贷款各地额度按月分配，部分热点城市2020年交易活跃，少数交易申请积压，挪到2021年放款，影响了1月的房贷放款节奏。从当下市场实际情况看，热点城市贷款审批正常，但放款周期稍有拉长，部分城市从1个月拉长到了2个月。从银行政策看，目前没有变化，当下各银行贷款政策与2020年保持一致，符合贷款资格的交易能正常贷款。

“房贷变化不全是政策原因，有些城市交易活跃了，放款稍微慢了一点。2月是春节，交易少了，自然放款就又能正常了。”张大伟如是说。

事实上，国内对楼市“房住不炒”的态度非常明确，此次房贷收紧的部分地区的房价近段时间涨幅较大，而针对上海、深圳出现楼市热的情况，两地也迅速出台了调控政策。1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从严格执行限购政策、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理等多方面给市场降温。两天后，1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从严格审查购房人资格、加大违规惩罚力度等方面入手调控。

新规下部分银行拟收紧额度

除了地区楼市的分城差异，长期来看，自今年1月1日起正式实施的房地产贷款集中制度新规对后续银行房贷变动以及业务的影响如何，颇受市场关注。

周茂华指出，房贷新规的初衷，是为银行设置“安全边界”，避免银行对房地产过度依赖的潜在风险，引导银行加大对实体经济薄弱环节和重点领域支持。由于银行房贷新规落地实施，部分触及红线的银行新增房贷业务受限，存量业务面临整改压力。尤其一线城市在全国具有风向标作用，楼市调控常态化，近期刚出台的银行房贷新规有望得到严格落实。

“我们之前做的不激进，所以还可以正常申请贷款，有几个行就超了新规红线，后续应该会停。”上述股份行北京一支行相关人士表示。北方一家城商行业务负责人表示，新规之下，该行房地产行业贷款增量肯定受影响，空间已经不大了，房贷也会连带受影响，但是现在还没出细则，需要等监管落实细节政策要求。

“新规要求的时间是1月1日起，我们行的占比是超标的，目前没有收到领导的通知要在2年还是4年过渡完，但具体的安排很快就会下发。北京地区的房贷额度总行一直给的很紧，目前还没有明显收缩的情况，但我听说上面已经计划要收紧额度了，客户现在申请房贷还能放款，再过一个月就不好说了。”一位股份行工作人员如是说。

在周茂华看来，基于银行房贷新规影响，由于各家银行房贷是否触及红线存在差异，后续也将影响各家房贷情况，对于超限的“停贷”多久，关键要看这些银行何时能采取措施“腾挪出房贷空间”。但值得关注的是，近期市场对于房贷资产证券化有所升温，这可能成为部分银行合法“规避”房贷红线的一个途径，后续市场发展仍有待观察。