我国保险公司投资养老地产现状及政策建议

石响，王邦大，黄咸琳

（兰州财经大学，兰州730020）

一、研究背景和意义

（一）研究背景

自2000年以来我国老年人口比例一直呈现逐年增加态势。截至2019年底，我国60周岁及以上老年人口为25 388万人，占总人口的18.1%，其中65周岁以上老年人口为17 603万人，占总人口的12.6%。如图1所示，2015年—2019年我国60周岁以上老人占比持续增加。按照国际标准，65周岁以上人口占总人口的比例超过7%，为一个国家或地区进入老龄化社会的标准。按照这一国际标准，我国目前已经跨入老年化国家的行列，并且已经发展成为严重老龄化国家。预计到2040年，我国的老年人口将达到4亿左右，比重约为总人口的1/4，也就是每四个人就有一位老人，我国的老龄化问题已经进入到了刻不容缓的地步。

图1 2015—2019年60周岁及以上老年人口及其占全国总人口比重

与此同时，我国养老服务业的短板明显，根据中国民政部的相关数据，截至2019年底，全国共有各类养老机构和设施20.4万个，养老床位合计775万张，比上年增长6.6%，每千名老年人拥有养老床位30.5万张。从图2可以看出，近五年养老床位基本不变，但是每千名老人拥有养老床位确是稳中有降，每千名老人养老床位供需的数量和结构矛盾依然存在，老年人口众多而养老床位数量有限，造成养老床位供给小于需求，老年人口整体生活水平普遍偏低；另外从分配上看，农村养老床位占比较大，由于城市老年人口对养老床位的需求量比农村更大，造成农村养老床位出现闲置而城市养老床位不足的尴尬境地，城乡养老床位供求关系不平衡结构更加显现。

图2 2015—2019年每千名老人拥有的床位数

（二）研究意义

中国老龄科学研究中心的调查数据显示，城市老年人中有42.8%的人具有存款，并且老年人的收入呈现不断增长的趋势。按照一年消费退休金的80%来计算，消费金额超过6 000亿元，但在居民消费总额中仅占8.2%，表明中国的养老服务产业拥有巨大的发展潜力。另外人口老龄化也使社会基本养老保险体系面临巨大的压力，中央政府对社会基本养老保险的财政支出也逐年增加，中央的财政压力显著增大。

为了解决日益严重的人口老龄化问题，急需社会上的资本参与我国社会保障制度的建设。融资问题是我国养老产业发展中首先要解决的问题，其中养老地产是养老产业的创新成果，其投资回收期长、盈利相对稳定的特点符合保险公司长期投资。与传统地产商相比，保险公司投资养老地产有三个优势，第一就是保险公司拥有巨大的资金优势；第二就是保险公司具有良好的长期理财能力；第三就是保险公司具有强大的营销网络，以及养老地产与保险产品具有协同效应。保险公司因其天然的优势无疑成为最适合投资养老地产的企业，保险公司投资养老地产可以降低融资和运营成本，可拉长保险产业链。

保险资金投资养老地产不仅可以对我国养老产业的发展提供资金支持，同时能够合理地运用保险资金，构建更加多层次的投资渠道，有效地解决我国保险公司负债与资产不匹配的难题。

二、我国保险公司投资养老地产的现状

（一）养老地产的概念

养老地产是我国人口呈现老龄化的趋势下，由房地产企业或者其他机构精心为老年人居住打造的建筑产品。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：老年公寓、住宅、旅游地产、养老院、托儿所等。

（二）保险公司投资养老地产的可行性分析

1.养老地产前景广阔。养老产业在我国是一个朝阳产业，但是投资养老产业需要大量的前期资金，并且资金回笼漫长，通常需要10-15年的时间才能实现盈利。因此，大型保险公司自身的属性很适合投资养老房产，比起房地产开发商，保险机构在项目开发上的经验稍显逊色，但是其雄厚的资金实力和因保险单而带来的高净值客户群，确实是其他参与者望尘莫及的。

2.补充我国养老保障体系。我国的养老保障由三个部分构成：第一部分是基本养老保障，由个人账户和社会统筹账户相结合构成；第二部分是个人储蓄性养老保障，由个人自愿参加，自主选择经办机构；第三部分是企业年金，由企业根据自身的经济实力，在国家规定的实施条件和实施政策下，为本企业职工建立的一种辅助性养老保障。但是，我国的养老保障体系仍然是以基本养老保险为主，第二部分和第三部分占比很小。因此，我国老年人退休收入的主要来源仍然是社会基本养老保障，急需保险公司这样拥有大量闲置资金的公司参与到我国的养老保障体系中来，由保险公司投资打造养老地产，可以在一定程度上解决我国老年人养老问题。

3.国家的政策支持。2009年10月1日起实施的新《保险法》拓宽了保险资金的运用范围，从法律层面上允许保险资金投资不动产；2010年9月，保险监督管理委员会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，规范了保险资金对不动产投资的具体过程；2014年4月，保险监督管理委员会发布了《保险业服务新型城镇化发展的指导意见》，鼓励保险公司参与养老业务，从而促进养老产业的进步。

4.有利于扩展保险公司产业链。养老地产与房地产的最大区别就在于它不仅仅是建筑，而且是与医疗、文化、养老设施以及保险产品相联系的产业。养老地产可以与养老保险相结合，提升保险公司的竞争力，另外被保险人也能在享受养老保险的同时享受等值的养老服务，另外保险公司的高净值客户群也能为养老地产提供客户来源和资金支持，形成互补态势。总之，保险公司有必要拓展其产业链，充分发挥自身在养老方面的优势，将产品和服务结合起来，满足客户的一体化需求。

（三）保险公司参与养老地产的方式

1.全资模式。全资模式就是保险公司既是投资商又是运营商，这种模式具有较强的可控性，保险公司能够按照自己的目标制定投资计划并实施，避免与合资方出现管理矛盾。但是保险公司可能没有投入养老市场的相关经验，缺乏专业的管理技能；另外这种模式占用保险机构大量资金，并且资金回笼慢，有可能对保险机构的偿付能力产生影响。泰康人寿保险股份有限公司就采用全资模式投资养老地产，泰康人寿旗下“泰康之家”是专门从事养老社区建设与投资运营的投资公司。

2.股权合作模式。股权模式下，保险公司作为投资商，与运营商和开发商联合成立股份公司，保险公司提供资金支持和风险控制咨询，开发商提供技术和市场开发，投资收益按股权比例分配，共担风险，共享利润。该模式有利于充分开发商和保险公司各自的长处，能有效规避保险公司盲目投资带来的风险；同时，与地产商的合作，能学习社区管理经验。该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。

3.股权投资模式。股权投资模式就是指保险公司战略性入股运营较为成熟的养老地产企业，有分红回报。保险公司可在人力资源投入较少的情况下充分享受养老地产行业的高速发展带来的回报，但是会面临不能及时退出的风险。

4.购买房地产投资信托基金REITs模式。保险公司通过投资房地产信托投资基金（REITs）成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。保险公司持有REITs可以有稳定的投资回报，符合保险资金收益性、流动性、安全性要求。但是在我国目前还没有这类产品，因此我国保险公司仍不能通过此种方式投资养老地产。

5.发行类不动产投资基金产品的投资计划模式。保险资金选择参与或合作发起私募养老地产基金，以有限合伙形式成立，保险公司可以作为一般合伙人或有限合伙人，通过设置超优先级、优先级和次优先级收益权等权级，保障保险资金投资人的安全。投资计划的资金架构类似于不动产投资基金或REITs结构，关联到担保方、投保方等多方参与者，银行、上市公司都可以作为担保方。通过向其他保险公司或者社会闲散资金出售投资计划产品来回收投资本金，解决养老地产投资规模巨大、持续时间长等问题，从而提高投资的收益率水平。

三、我国保险机构投资养老地产存在的问题

（一）固化的传统思维

首先，在“养儿防老”的传统思维下，把老人交给养老社区进行抚养，其影响更多的是家庭和谐与稳定，对于当代国人来说，子女赡养老人，为老人提供生活照料和养老服务，历来被视为中华民族的美德。而不顾当下的社会传统观念认知，强行推广这一模式，是别人谴责儿女不尽孝道的一种理由，是中国传统的孝道文化难以接受的现象。

（二）养老地产前期投入资金大、盈利周期长

目前，我国国内养老地产仍然处于起步阶段，没有现成的运营模式可以借鉴，并且前期投入资金量大，盈利周期长，普遍需要10年甚至更长时间才能实现盈利，另外由于监管要求养老地产现阶段只能租赁不能出售，这种模式造成养老地产占用了保险公司极大的资金，也很难调动社会其他资本投入的积极性。因此，对投资养老地产的保险公司资金流动方面的管理能力要求极高，这就造成了保险公司以及其他机构对养老地产投资的积极性普遍不高，养老产业发展一直很缓慢。

（三）养老地产人群覆盖面狭窄

我国目前的养老地产主要是以高净值客户群为目标人群，产品年缴费普遍是20万元起步，这就造成了养老地产覆盖面狭窄，我国占绝大多数的老年人口不能享受到养老地产带来的福利，不能很好解决社会人口老龄化的基本问题。

（四）养老地产外部环境有待改善

由于保险公司属于盈利机构，市场一度怀疑，保险资金通过“养老社区”进入地产业有“炒地”的嫌疑，因此很难享受到政府无偿拨发房屋或者土地的优惠政策，也很难享受到税收减免的红利。另外，保险公司旗下的投资公司没有金融牌照，不能进行资产抵押申请，造成保险公司面临很大的资金流失危险。

四、政策建议

（一）加大宣传力度，转变传统思维观念

在社会上营造新型养老氛围，转变老年人的固有传统思维；引导树立新型养老观念，提高对年轻一辈的教育和宣传。保险公司也要为养老房产提供更多的免费咨询，使老年人明白养老地产可以缓解子女的生活压力，又可以改善自己的老年生活。

（二）养老地产需要社会各行业力量的参与

社会上的所有资金和机构都可以参与到养老地产这个大蛋糕上来，只有这样，才能充分带动各行业的融通与交流，养老地产的发展才能不仅仅局限于地产行业，还会涉及到医疗健康、文化娱乐，形成一整套养老服务体系。

（三）积极拓展目标客户群

保险公司不应该紧紧把客户放在那些高净值客户群身上，而且还要积极探索一些中低端养老服务，可以和第三方养老服务机构合作，既能降低自己的资金投入，又能满足被保险人的养老服务需求，实现双赢局面。

（四）需要政府的大力支持

由于保险公司在土地申请上没有政策优惠，在高昂的土地价格催动下，建成的养老社区也只有保险公司的高净值客户有能力居住。政府可以在土地开发上适当地给予保险公司相应的政策优惠，让其能建成大多数老年人都能住的上的养老社区。另外养老地产前期占据了保险公司大量的资金，造成保险公司现金流量吃紧，容易影响自身的偿付能力，政府部门可以允许保险公司出售一部分养老地产用来缓解保险公司的现金流吃紧的问题[10]。只有这样，保险公司以及其他社会资本才有更大的积极性参与到养老地产的投资建设当中去，为我国的养老保障体系添砖加瓦。