讨论房地产开发企业纳税审计应注意的问题

冯巨峰

摘 要：目前，基于我国新时期发展背景下，房地产行业也因此获得了良好的发展前景，在我国经济体系中，房地产开发企业在其中占据着非常重要的核心地位，其发展水平与整个社会经济发展质量之间有着非常密切的联系，可以在一定程度上有效提升我国财政收入。结合目前的实际情况来看，房地产开发企业逐渐对税款缴纳工作引起了高度重视，财务人员也逐渐加强了对纳税审计问题的研究工作，主要是为了能在一定程度上降低税负压力，同时延长税款缴纳的期限，这也是目前税收征管审计工作开展中，需要审计人员重点关注的问题。本文主要针对房地产开发企业纳税审计中需要注意的问题进行了深入分析，并结合实际情况提出了一些有效的应对策略，希望能为相关人员提供合理的参考依据。

关键词：房地产开发;纳税审计;问题;对策

通常情况下，当地方政府开展相应的税收工作时，在所面临的纳税主体时，房地产开发企业属于其中非常重要的组成部分，并且在这个财政收入中占据着非常重要的核心地位。在具体的纳税审计工作中，需要保证每一项税款都能得到及时的缴纳，同时在税收征缴入库时，需要保证将审计职能作用充分发挥出来。而要实现这些目标，就必须加强对房地产开发企业纳税审计的研究工作，对审计过程中需要引起重视的问题进行明确，从而才能促进纳税审计工作可以实现顺利开展。

一、房地产开发企业所包含的相关税种

（一）增值税

对于房地产开发企业增值税而言，所涉及到的内容主要体现在了转让土地使用权、房屋销售、在建项目转让、合作开发、待建房产以及接受委托销售房产等几个方面。后来，随着我国营改增政策的全面实施，将增值税替代了以往的营业税，其中税率也在原来的基础上发生了相应的转变，需要交纳的税额由所有营业额转变为只对增值额进行征税。同时，在增值税所涉及到的抵扣范围中，又增加了建筑安装与配套设施成本、土地出让成本以及财务成本等。

（二）企业所得税

房地产开发企业所涉及到的企业所得税业务，主要体现在了土地开发、销售住宅、销售商品房以及地上附着物等几个方面。在对征收方式进行选择的过程中，主要是由相关税务部门严格参照税收征收管理法中的相关规定，对征收方式进行合理设定，一般主要体现在了预缴方式与核定征收方式两个方面，在对税率进行明确时，通常是应缴纳所得税的25%。

（三）土地增值税

在土地增值税所涉及到的征收内容中，主要包括土地使用权转让、出售建筑物产生的价格增加等。对于其中增值的数额而言，就是将房地产转让所获取到的收入，直接去除法定扣除项目，比如，开发成本或者是费用支出之后的余额等。对于房地产开发企业所涉及到的各项纳税业务，主要有土地使用权出让、土地使用权转让、在建项目转让以及房屋销售等。在对税率进行明确时，主要是参照四级超额累进税率，在增值额越多的情况下，税率也就会越高。

（四）房产税

对于房产税而言，在具体的实施过程中，其征收对象主要是针对房屋，房地产开发企业在纳税过程中，需要对自用房屋或者是出租房屋缴纳相应的税款，一般在计征过程中，所涉及到的方式主要体现在了以下两个方面：第一，当对自用的房屋缴纳税款时，通常是将余额作为重要的参考依据;第二，在对出租房屋缴纳税款时，主要是将租金作为主要的参考依据。

（五）城镇土地使用税

当针对房地产开发企业征收城镇土地使用税时，其征收目标主要是所占用的土地，而征收范围则是处于城市、县、建制镇与工矿区的国家所有与集体所有的土地。在计税过程当中，将实际使用的土地作为主要的参考依据，在税率进行明确时，主要是在地区幅度明确的基础上，采取差别定额税率。

（六）契税

契税主要指的是一种财产税，在不动产所有权发生转移的情况下，就需要向不动产产权受益人征收一定的税费。针对于房地产开发企业来说，契税的征收范围主要是出让或者是转让方式下所获取的土地使用权，然后以买卖或者是转让的方式来获取房屋所有权。如果在获取过程中是用于抵债，或者是以事物的形式进行交换，也应该看作为是买卖房屋，所以需要完成对契税的缴纳工作。

（七）印花稅

印花税一般主要是发生在经济往来或者是经济活动当中，对于领用或者是书立而言，可以产生一定的法律效力。对于房地产开发企业所涉及到的印花税业务，通常体现在了建设工程勘察设计合同、工程承包合同、产权转移书剧、房屋产权证书、仓储保管合同、工商营业执照以及土地使用证等几个方面。在产权转移数据中，商品房销售合同属于一种非常重要的形式，在整个房地产开发企业印花税业务中，占据着非常重要的地位。

二、房地产开发企业纳税审计中应注意的问题

（一）对企业开发建筑面积、转让土地面积以及转让建筑面积等进行核对

在房地产开发企业纳税审计过程中，首先需要对土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证以及销售合同等内容进行准确的核对，同时还需要对房地产企业土地整体面积、建筑面积与转让土地面积以及转让建筑面积等进行明确，保证会计核算在内容方面可以满足一定的真实性与准确性，同时确保销售收入的完善性。

（二）加强对代收款项与价外费用的处理工作

结合相关规定要求可以了解到，对于房地产开发企业所涉及到的代收款项与价外费用等，需要一起进行申报纳税。在这一过程中需要引起注意的是，房地产开发企业是否将排号费、拖交房款押金、罚款收入、违约金以及定金等费用计入到了往来账户当中，没有计入到其中的费用，需要进行申报缴费。另外，对于地下室、储藏室以及停车位等空间，因为不需要办理相应的房产证，所以在对这些商品进行销售时，就不需要计入到收入中。

（三）对成本费用的真实性与准确性进行准确核对

对于房地产开发企业而言，在对土地增值税与企业所得税进行审查的过程中，还需要对税收清缴问题引起高度重视。首先，查看企业是否对相关企业或者是承包工程单位等进行利用，查看发票中的内容是否满足一定的真实性，工作量是否满足实际情况，同时是否存在资金挪用或者是套取等问题，通过这种审查工作的全面开展，可以为成本费用真实性与准确性提供良好的基础保障。

（四）对税法规定的税收优惠政策引起重视

结合我国税法中的相关规定可以了解到，对于纳税人以及征收对象等给与了一定的激励机制，通过对这些激励政策的全面实施，可以在一定程度上减轻纳税人的税负压力，在具体的纳税审计工作当中，需要对达到减免条件的对象进行明确。比如，在房地产开发企业中会涉及到一些免征增值税业务，主要有不动产投资入股，将不动产的使用权转让给农业生产人员用于农业种植，自建自用的项目等。同时，针对于土地增值税而言，国家也制定出了一些相关的优惠政策，可以享受到优惠政策的项目有建造普通住宅，但是增值率在20%以内，为了满足国家建设与政策方面的要求，严格按照法律规定，对房地产进行征用或者是收回等。

（五）对避税、偷税以及漏水等进行合理划分

在对相关责任进行明确时，首先，针对于避税而言，是指纳税人员在法律所允许的范围之内，对经营活动与行为进行合理安排，从而在规定的时间内来降低纳税压力。与偷税漏税相比，避税属于一种合法的行为。其次，漏税是因为纳税人员不能对我国法律规定与政策要求进行全面了解，或者是在工作当中存在一定的疏忽现象，从而引发漏税问题的产生。比如，最终出现了错误的税率，申报纳税行为出现遗漏，或者是不能保证应缴金额计算结果的准确性等。最后，偷税主要是在纳税人了解法律政策的基础上，违背了相关规定，通过采取欺骗或者是隐瞒等方式，不对税款进行缴纳，所以属于一项违法的行为。

三、结语

综上所述，针对于房地产开发企业而言，在纳税审计工作中，需要对纳税所涉及到的相关税种进行明确，并对整个审计过程中需要注意的问题引起重视，从而才能促进房地产开发企业在未来实现健康稳定的发展。

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