防控金融风险保宏观经济总体健康平稳发展研究

摘 要：房价一直是老百姓茶余饭后热议的话题，房价的高低关系到千家万户的切身利益，政府坚持“房子是用来住的，不是用来抄的”定位，防止房地产价格泡沫破裂可能引发的连锁经济危机，据国家统计局2020年10月份公布的统计数据显示，70各大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市新建商品住宅和二手房住宅销售价格环比涨幅呈现总体平稳回落态势。枣庄的房价虽然没有下跌，但涨幅不断收窄，房地产成交情况也愈发低迷，种种现象表明，枣庄的楼市已经步入下行期，购房者买房的风险越来越大，我认为枣庄的房价近期不可能大幅上涨了，枣庄的房地产市场进入稳定发展阶段，我现以枣庄房价涨幅情况为例对房价的走势作简要的分析，愿同大家分享。

关键词：房价;经济;风险;平稳

枣庄是山东省煤炭资源枯竭型城市之一，据相关部门数据统计枣庄市2019年实现GDP1693.91亿元，较上年仅增长3.44%，总量位列全省第16位，首次成为全省倒数第一，从上世纪九十年代到现在短短二十多年，特别最近十多年，枣庄的房价从原来的几百元一平到现在的一万多一平的飞速增长，令人惊叹，一直验证了那句“房子还是要涨的”的神话，房子不但可以有居住的属性，更具投资价值。近期网传房价下跌，退房潮接连不断，让投机买房者的美梦破灭？房价真的要降了吗？房子具有商品的属性，房价的高低是由市场的供求关系决定的。企业和投资者为了追逐高额的利润，相当多的房地产企业高杠杆率加快房地产开发的步伐，市场投机者高负债率炒房囤房，房价一路走高，让刚需购房者望而却步，我国大多数城市的住房出现供需平衡，有些城市已经出现供大于求的现象，房地产市场的金融风险越来越大。枣庄的居民住房需求已经接近饱和，许多家庭已经拥有两套房甚至更多，新建住房和二手房的成交量明显下降，房价上涨的动力明显不足。

著名的经济学家任泽平谈房价，提出自己其独到的见解，我也非常认同，那就是短期看金融，中期看土地，长期看人口，除此之外，我认为在未来房产税的开征必将对房价的涨幅有较大的影响。

一、短期看金融

房地产市场的金融风险越来越大，长期坚持房住不抄的定位，为推动房地产市场平稳健康发展，制定了房企的资金监测和融资管理规则，控制房地产企业有息债务增长，2020年8月，住房城乡建设部与人民银行召开重点房地产企业座谈会，为其设置了“三道红线”：

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二：净负债率不得大于100%;

红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档：红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%;绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。通过“三道红线”和房企四档的管控，意味着房地产企业融资困难加大，面临的资金压力也越来越大，为了回笼资金，房企会降价促销，枣庄恒大地产率先拉开了打折售房的序幕，以新房7折的优惠让利于购房者，取得满意的成效。同时也提高二套房的首付比例，为投机买房客设定了更高的门槛，投资买房获利已变成历史，枣庄市的经济基础薄弱，没有高额的住房贷款，当地的家庭收入不足以支撑高房价的持续存在，房价上涨的动力明显不足。

二、中期看土地

2019年12月2日枣庄土地市场传来消息，7地商住地块网上挂牌拍卖，其中枣庄市YC2019-7号地块和GX2019-10地块，由于无人出价，两地块已流拍，其余地块也以底价成交;薛城街2019年8月4日发文，8月2日滕州土地市场第一次土拍落下帷幕，土拍结果相对平淡，两宗土地流拍，四宗商住地块也以底价成交，溢价微乎其微，意味着楼市的新周期即将开始，2020年9月，枣庄五区拍卖商住类国有建设用地使用权，其中流拍3宗，通过土地市场的整体降温，楼市传来的阵阵寒意，房地产的暴利时代已经结束，近期枣庄的房价也不可能有较大幅度的上涨。

三、长期看人口

房价跟地区的人口红利息息相关，截止2018年末，枣庄市的户籍人口422.56万人，常住人口392.73万人，城镇人口231.24万人，城镇化率58.88%，枣庄的经济发展水平相对比较落后，城乡居民收入水平普遍偏低，高层次人才外流，外来人口流入也相对比较少，人口没有为当地增加额外的住房需求，随着棚改货币化安置红利已经逐渐消失，城镇化率已经趋于平缓，楼市的住房已经出现供需平衡的现象，住房成交量低迷，房价整体上涨的可能性比较小，二手房房价已经开始小幅的下跌。

四、未来房产税的开征必将对房价的涨幅有较大的影响

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现阶段国家还没有开展全国范围内的房产税的征收，只對重庆和上海两个城市作为试点开征房产税，相信有了这两个城市的经验后，全国普遍征收房产税的日子就离我们越来越近了。房产税的征收，必将加大房产所有人的持房成本，有些朋友认为房产税开始征收后，我国的房价至少会下降30%，因为目前我国房价和人民的收入比是世界上最高的，也是房产泡沫最大的，现在我国本来就有大量的过剩房地产，但各地产公司还在拼命的盖房。之前我国有很多投资者投资房产，这使得我国房价快速上涨，炒房让我国房价在十几年涨了十到二十倍。如果一旦开始征收房产税，那么这些手里有多套房产的炒房者就需要支付房产税，为了避免高额税费，会有很多炒房者开始出售自己手中的房产，当房产供给高于市场需求时，我国房价就会大跌。枣庄许多家庭拥有两套住房甚至更多套房产，房产税的征收必将会有一部分抛售手中的房子，房价也会有所影响甚至会下跌。

近期，房价不会再整体上涨，但也不会大幅度的下跌，从以下几个方面加以说明。

1.房子具有其居住的属性，是满足人们居住需求的生活必需品。随着经济的发展，社会的进步，人民对住房的品质要求越来越高，改善性住房需求会越来越大，品质好位置优越的房子虽然价格比较高也还是比较受欢迎，位置优越的学区房一直是推高房价的主流商品。经济发达人口净流入的大城市，未来发展潜力大的地区和城市，住房需求量多，房价比较高，房价还在稳步上涨，下跌的可能性微乎其微。

2.随着社会经济的发展，土地作为一种稀缺资源在未来变得尤为珍贵，价格也会走高，房价也不会多便宜。房子是一种特殊商品，受土地成本、物质成本、人工成本等因素都在不断地上涨，住房也不可能太便宜。

3.房子不但具有居住的使用价值，还具有保值增值的投资属性。近十年来经济的飞速发展，通货膨胀日益加剧，货币贬值尤为严重，历史的经验证明投资房产比储蓄更能抵抗通货膨胀带来的资产缩水，虽然近期房价不会再有大幅的增长，但是房产在未来保值增值的潜力还是要远超过储蓄带来的收益。

住房城乡建设部表示，稳妥实施房地产长效机制方案 促房地产市场平稳健康发展。新华社北京12月21日电 住房和城乡建设部部长王蒙徽21日说，“2020年，在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。”他表示，明年要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制;他强调，明年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题;王蒙徽还说，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。近20余年，房地产行业通过高杠杆，高负债，高周转实现快速发展，金融风险也日益显现，资金規模大，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，加强房地产贷款管理，限制银行贷款过度进入房地产市场，矫正一些房企盲目扩张的行为，合理安排经营活动与融资行为，增强房企抗风险能力，让金融回归本源，服务实体经济，实现宏观经济总体平稳健康发展。

参考文献：

[1]中国经济时报—中国经济新闻网 2020.11.19.《10月份房价涨幅平稳回落，市场进入稳定发展阶段》.

[2]枣庄置业网  2019.12.03 .《枣庄近日7宗土地底价成交或流拍，年底房企资金明显收紧》.

[3]薛城街2019.08.04. 《震惊枣庄薛城区土地首次流拍！风向突变，让去年的“地王”何去何从？》.

[4]经济日报.2021.01.03，《贷款新规对房市影响几何——房地产行业将加快分化》.

[5]房地产超市网.2019.09.28 《2020年9月枣庄五区拍卖9宗土地3宗流拍》.

作者简介：李成芳（1976.11-），女，汉，山东省枣庄市市中区，职称：中级经济师，本科，研究方向：从事经济、会计领域方面的工作和研究。