人口老龄化背景下的房地产转型发展探究——以达州市为例

■李思滢/四川文理学院康养产业学院

我国的人口老龄化已经成为全世界的首位，四川省的人口老龄化比重比我国整体的人口老龄化比重还要大，四川省达州市也是一个肉眼可见的城市老龄化和老年人遍布的一个城市。

一、我国及四川达州市人口老龄化现状

2018年，四川省60岁及以上常住人口超过1700万人，占人口总量的21.13%；65岁及以上常住人口超过1100万人，占人口总量的14.17%。65岁及以上常住人口的数量位于全国第二，仅次于山东省；65岁及以上常住人口占人口总量的比重排在辽宁、上海和山东之后位于全国第四。联合国人口老龄化的标准划分，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化。这就说明在2018年四川省的人口老龄化的程度已经步入了深度老龄化的状态。

二、我国房地产行业的发展状况

经济的发展，人们对于房子的需求量越来越大，目前市场还是处于卖方市场，所以房价也在飞速的上涨。当然随着社会的进步，房地产行业也势必会越来越火爆。现在城市化的发展，一家三口、独居家庭、老两口这种模式才是房地产行业需要关注的房型。以前的三世同堂，一大家子10口左右的人一起居住的现象已经不存在了。

人们对于房子的需求主要是两方面的表现，一种是投资，另外一种是自住。现在房地产行业的飞速发展，房价也在快速的提高，如果有资金现在投资房子这个固定资本那么未来升值的发展趋势是很可观的，所以现在很多人都在房地产行业做投资。另外对于大部分的人来说，房子买来还是为了自己有个安稳和固定的居住场所。

三、人口老龄化对房地产行业的影响

(一)人口老龄化现象的影响

人口老龄化是社会生产力发展的必然产物,是人口转变的必然结果,不论是发达国家还是发展中国家,或迟或早都会面临人口老龄化间题。我国的人口老龄化具有老年人口规模巨大、老龄化迅速发展、地区发展不平衡和城乡倒置现象显著的特征。人口老龄化对于经济发展、劳动生产率、劳动力成本、产业结构、社会保障制度和国民生产总值(GDP)等多方面都有影响。

人口老龄化对经济发展有消极作用。人口老龄化会减少劳动力也降低了劳动生产率，会制约经济产业结构，会对现代的农业发展强有力的挑战，会导致劳动人口下降赡养率高涨。

(二)人口老龄化对房地产行业的影响

人口老龄化现象，出现了为自己养老购房和子女为了父母的养老购买房子的现象。这些现象对房地产行业有着潜在的影响。

图1 2020-2050年中国60岁以上老年人口数量预测

图2 2020-2050年中国65岁以上老年人口数量预测

1、影响房地产行业的房屋建设的考虑因素

设备齐全的住所是对老年人生活的设备保障，绿化环境是对老年人生活的安全保障，交通环境是对对老年人生活的交通保障，居住环境是对老年人生活的全方便保障。基于这些要求房地产行业在建筑这个房子和针对老年人销售这个房子的时候一定要考虑居户的这些需求。

2、影响房地产行业的产业结构

房地产业的蓬勃发展不不仅要在建筑过程中要合理的利用土地资源，保护生态环境，而且要满足于当地年龄人和老年人等不同的市场客户的购房需求，这样才符合房地产行业可持续发展的发展目标。那么针对于人口老龄化这个客户群体的现象肯定也会影响着房地产行业的产业结构。

3、房地产行业的发展与老年人口收入的关系

消费是生产的动力，房地产业发展的动力就是对于房地产行业有购买需求的这些人的消费能力。这些相对于青年人来的经济收入肯定是比较少的，所以也会影响着对于房子的购买能力。总之，老年人口是房地产行业的重要消费群体，但是并不是中坚力量。

四、人口老龄化下房地产行业的转型策略

(一)建立人本住宅，构建亲情社区

建立人本住宅主要是针对于现在现在人口老龄化现象提出的一个理念，就是在住宅建设中把老年人作为主要的需求市场，然后根据老年人的特点来进行建设。以家庭为主，建设符合老年人特点的居住环境。我国的老年人还是比较热衷于在家度过晚年生活的。其实适合我国现在家庭结构的模式更适合的是复合居模式，就是三个房间复合到一起，中间的墙可以移动，这样把老人、青年子女和青少年的孩子既能保障自己的独居空间也可以在需要的时候很方便的重新组合成一个大家庭。当然这样的模式在实际的操作过程中还是比较难实现的。

针对于老年人来说的房地产行业还需要考虑的就是构建亲情社区，建设亲情社区是实现老年人居家养老的重要社区保障。因为老年人在养老的过程中，除了这个自己家的房子，最大的生活活动区域就是社区。对于一些空巢老人来说，在社区建立一些社区内的“老年人公寓”，这样给老人一个每天活动的空间。一个有组织性的社区活动组织，让社区的老年人们可以一起开展一些休闲娱乐活动，然后互相合作和沟通，消磨了日常时间也结交到了老年人自己的朋友，并且丰富了自己的生活。增加了人际交往能力和邻居之间互帮互助的能力。配套上锻炼设施、生活服务设施，一起来保障老年人的晚年生活。

(二)房地产企业的“新零售”转型之路

房地产行业的房价近年来一直高居不下，之前的“炒房热”更是让房价甚嚣尘上，国家曾出台政策说“房子是用来住的”，让房子回归其本质以抑制过高的房价，也有许多人士预言未来房价会下跌。“新零售”模式主要涉及到“人、货、场”这三个要素，现在及未来可以在线下及 APP 线上平台进行销售买卖交易，这样线上和线下相结合的模式，可以更好的促进消费。而且2020年因为特殊情况的影响，更加发现对于实体店来说，因为客观环境的影响就没有办法运作，但是对于那些线上的销售模式，不仅可以促进消费者的消费需求和冲动消费，而且不受客观环境的影响，或者严谨的说，受影响很少，基本不耽误销售和成单量。目前“新零售”模式只是一些大的房地产企业在实行，对于一些小型的企业还比较难执行，但是总归这是一个发展方向，需要研究和实践。

(三)房地产企业战略转型

我国从 1998 年启动房改到 2019 年，已经走过了 21 年的历程。根据房地产周期理论(库兹涅茨周期理论)可知，房地产周期的时间是 15 ～ 25 年。根据该理论，结合我国房地产行业的实际发展状况，我国房地产现处于房地产周期之繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段中的衰退期。采用相关多元化战略转型和不相关多元化战略转型相结合。在人口老龄化的现实情况下，针对客观情况不断的转变自己的销售途径、管理模式和整体的战略部署，这样才能促进整体房地产行业的发展。

资金问题与房地产行业发展相伴而生。房地产行业本身就是一个资金密集型行业，对资金的需求永无止境。房地产企业要想降低资金方面的压力，和现在市场老龄化的现象，将不可避免地走上企业转型之路，并且抓住融资模式，让企业可以更加的发展壮大。

五、结语

随着社会的发展，人口老龄化现象也随之出现，并且发展的越来越快速。人口老龄化现象对于房地产行业既是一个机遇也是一个挑战。老年人对于房子的刚性需求成为了房地产行业所关注的一个重要的市场针对群体。了解国家和区域地区人口老龄化的现状和老年人对于房子的需求和要求。针对这些客观现象房地产行业做出自己相应的转型策略，这样才可以不仅满足于老年人的买房需求，而且才能更加促进房地产行业的发展和进步。